楼市拐点将至？优质住宅加速推进

华夏时报记者 李凯旋 北京报道

一线城市限购松绑、“优居项目”密集落地、城市焕新步伐加快，房地产行业正迈入构建新模式的关键期。4月2日，在2026观点年度论坛上，业界围绕“向上之路”主题，热议楼市何时触底反弹，“优居住宅”与城市焕新如何重塑市场格局。

关键指标判断市场何时企稳

近年来，房地产行业持续深度调整。国家统计局数据显示，今年前两个月，全国新建商品房销售面积同比下滑13.5%，销售额下降20.2%，两项指标降幅均较前期扩大。

市场究竟何时能稳住？德思勤集团董事长龙固新指出，研判楼市走势需关注成交价、租金水平与产品结构三大维度。他强调，全球资产估值核心在于租金回报，我国存量房产约400万亿元，一线城市的租金已趋稳定，资产价值基本锚定。

“过去二十年地产投资热潮中，市场更看重房价涨跌，这两类价值都源于真实交易或租赁行为。”龙固新在圆桌讨论中表示。

龙固新认为，判断市场真正回暖的两大核心指标：一是当前愿意投资创业的人数及企业数量，这是租金回升和交易活跃的根本驱动力(6.920, -0.56, -7.49%)；二是一二线城市科技人才的生育率，城市发展应聚焦吸引科创资源与高端人才，这才是市场复苏的基石。

“好房子”助力市场修复

作为当前民生热点，“优居住宅”再次写入今年政府工作报告，措辞由2025年的“推动建设”升级为“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程与物业服务优化行动”等重点任务。

“优居住宅”的推广标志着房市从“有房住”迈向“住得好”，不仅推动产品迭代，还将带动建材、装修等上下游产业协同升级，并催生智能家居、社区服务等新兴消费场景。

招商蛇口城市研究院院长孟伟表示，2024至2025年，“优居住宅”主要处于政策引导与开发商体系搭建阶段。今年初，各大房企已全面落地执行，实现从营销概念到供应链整合的关键突破。

“从样板试点到全面铺开，离不开体系支撑与供应链协同。”孟伟在圆桌环节强调。

合富辉煌广州公司总经理郭锐认为，消费者对高品质生活的追求永无止境。他指出，今年住宅产品竞争白热化，迭代非线性而是跨越式——从材料工艺、科技配置到服务体系，远超以往部分高端豪宅，极大激发购房意愿。

“未来‘优居住宅’将持续创造成交机会。它不仅是产品升级，更是战略举措，通过供给侧优化提振整体市场需求与信心。”郭锐补充道。

以社区为例，IWG中国区总裁胡懋提出，“优居住宅”需搭配优质社区与完善配套，方能营造高吸引力生活圈。他认为，企业在提升居住体验时，不应只考虑绿化或商业设施，还应思考是否引入共享办公空间，吸引多元人群入驻，激活社区活力。

公开资料显示，IWG专注灵活办公领域，是全球最大精装修小型全服务办公空间运营商。胡懋介绍，近年IWG逐步将网点嵌入社区，因社区同样存在大量灵活办公需求，这与打造宜居环境相辅相成。

城市更新迈向场景化

除“优居住宅”外，城市更新被视为房市下一增长引擎。政策层面，其与“去库存、优供给”紧密挂钩，肩负推动城市高质量发展的使命。

第一太平戴维斯广州主管周志鹏认为，传统复制型开发模式已近尾声，未来突围项目须聚焦打造级差地租优势。

他指出，城市更新将呈现两大趋势：一是依托本地文化打造独特IP，形成难以复制的竞争力；二是无区位优势项目可通过持续内容运营构建吸引力，如市中心项目引入小剧场，借明星效应更新演出内容，票房亮眼且带动周边餐饮消费。

周志鹏强调，差异化、个性化与内容运营是城市更新项目的核心竞争力。同时，参与主体或将转型——开发商需从快周转转向长周期深耕，运营部门从成本中心转为价值引擎，通过跨界整合产业、社区与消费资源盘活资产；资金方也需摒弃短期投机，拥抱长期主义，具备耐心资本者将占优。

“城市更新正处新旧交替节点，传统拿地开发落幕，行业将由粗放走向精细。”周志鹏直言。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁