美国独栋租赁住宅：房东与租户间的政策角力

美国国会正考虑采取措施，限制大型投资者兴建用于出租的独栋住宅。

莫娜・加斯的居所，正处在由美国住房危机所引发的复杂政治博弈中心。

72岁的加斯每月支付2500美元租金，与94岁的母亲共同居住在一套三居室的独栋住宅里。该住宅位于凤凰城郊区的阿维拉勒希十字路口社区，这是一个设有门禁、专门用于出租的独栋住宅小区，配有公共游泳池、户外烧烤区以及现场维护团队。

六年前，母亲出售了自己的房子后，母女二人搬进了这套面积约1200平方英尺的住宅。加斯表示，这套带有独立入口和门廊的牧场风格住宅住起来很舒适，尽管建造工艺“略显简单”。

这里从一开始就是她们的租房选项——无需为修理故障的空调或漏水的水槽而烦恼。随着母亲年龄增长，加斯不确定她们能在这里住多久，而凤凰城周边的房价已攀升至令人难以企及的高度。无论如何，这里都比住在墙壁相连、楼上住着邻居的公寓楼里要好。

“凤凰城的公寓大多是两三层楼，我爬不动楼梯。”她说。

过去十年间，类似阿维拉这样的租赁社区在美国南部温暖的“阳光地带”迅速蔓延。如今，美国新建的独栋住宅中，大约有十分之一是专门为租客而非购房者建造的。

独栋租赁住宅是美国“入门级住宅”的现代演变——这类住宅在美国本土已几乎消失。但其存在挑战了“郊区的独栋住宅理应归房主所有”这一美国传统观念，其发展正面临转折点。

在美国国会近40年来规模最大的住房法案（旨在增加住房供应）中，包含了一项专门限制由大型投资者支持的独栋租赁社区的条款。皮尤研究中心估计，新建的独栋租赁住宅中，约62%由大型投资者提供资金。

然而，住房供应倡导者认为，该条款偏袒了房主，损害了租客的利益。那些向往“郊区带后院独栋住宅”美国梦、但无力购房或偏好租房灵活性的中等收入家庭，将因此失去选择。

“人们有一种固有观念，认为独栋住宅必须用于自住，而租客就应该住在公寓楼里。”智库“进步研究所”的基础设施政策主任威尔・普夫-韦伯斯特说，法案限制独栋租赁住宅，“仅仅因为建造者是我们想归咎责任的对象。”

国会住房法案

该法案由南卡罗来纳州共和党参议员蒂姆・斯科特和马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白・沃伦共同起草，上月以89票赞成、10票反对的结果在参议院通过。法案旨在消除建房监管障碍、扩大住房建设贷款、增加工业化住宅供应，以缓解住房短缺、提高住房自有率。

法案末尾新增了一项条款：要求机构买家（定义为持有350套及以上独栋住宅的投资者）未来建造的独栋租赁住宅，必须在七年后分割出售。

阻止企业投资者在购房竞价中胜过普通家庭，已成为特朗普总统与进步派议员的共同立场。大型投资者仅持有美国0.6%的独栋住宅，但在亚特兰大等市场集中度更高。机构投资者被指责推高了房价，但证明其显著影响房价上涨的证据却非常有限。

“房子是给人住的，不是给企业炒作的。”特朗普在2月的一次演讲中表示，“美国不能变成一个租客国家。”他随后签署了一项行政命令，要求联邦机构禁止大型投资者购买现有的独栋住宅。该行政命令的实际影响尚未显现。

参议院法案进一步将对大型投资者的限制延伸至租赁市场。

支持该限制的人士称，如果放任不管，投资者支持的独栋租赁社区将侵蚀住房自有率——而住房自有是美国家庭积累财富的核心途径。

“此举本质上是为了阻止华尔街将住房变成一种资产类别，从而挤占普通家庭的购房资源。”美国经济自由项目研究主任劳雷尔・基尔古尔说，对大型房地产企业的限制，将有助于小型及非营利建筑商开发“建成出租”的住宅。

但房屋建筑商、供应倡导者及部分议员强烈反对该条款。他们认为，一套房子用于出租，并不意味着可供家庭购买的房子就少了一套。该条款的反对者指出，“建成出租”项目的资金来自另一类投资者，这类资本原本并不会用于建造自住型住宅。

法案已导致“建成出租”市场陷入停滞：房利美和房地美暂停了新增相关业务，私人投资者也停止了放贷。城市研究所测算，该条款可能导致每年新增的租赁住宅数量至少减少7.2万套。

“并非所有人都有足够的信用评分、首付资金或收入来购房。”城市研究所住房金融专家劳里・古德曼说，“抑制这类新增住宅供应的行业发展，是毫无道理的。”

“建成出租”模式兴起

2007年次贷危机后，黑石集团等大型投资巨头进入了独栋住宅市场。他们最初在止赎拍卖中收购房屋，后来转向开发全新的独栋租赁社区，以满足日益增长的租房群体需求。

新冠疫情期间，这类新社区迎来了爆发式增长：人们渴望在郊区获得更大的居住空间，但飙升的房价使得购房变得遥不可及。

阳光地带城市土地价格低廉、分区法规宽松、适合低密度开发，成为新建租赁社区的首选区域。专业的“建成出租”开发商应运而生，莱纳等大型建筑商也纷纷加入。

这类社区通常包含100至200套住宅，外观与自住住宅无异，但在细节上有所不同——没有地毯、采用耐用地板、走廊更宽，以方便租客进出。

户型通常比自住住宅更小、布局更密集，以降低维护成本，户型设计极度追求空间利用率。

“建成出租”与“建成出售”是完全不同的商业模式和住宅类型，阿维拉社区开发商NexMetro的首席执行官乔希・哈特曼说。

“没有个性化定制，所有房子都一模一样。”他说，“我们每周开工7套，105天后完工，就是批量快速建造。”

哈特曼表示，参议院要求大型投资者在七年后分割出售社区内住宅的规定，完全不具备可操作性。与单块土地上的独栋住宅不同，阿维拉社区的200套住宅同属一个地块，分割出售需要修改当地的土地规划，停车场等公共配套设施也需要拆分。

“我们的社区在设计之初，就无法分割出售。”哈特曼说。

支持租赁社区模式的人士称，这是许多年轻父母和职场人士唯一能在优质学区、就业中心附近租到三至四居室住宅的途径。2011年后建成的独栋租赁住宅中，住户家庭年收入中位数为7.3万美元（低于自住家庭的9.6万美元），其中42%的家庭有子女。

“现阶段，租房在财务上更划算。”29岁的萨迪・莫林说，她与伴侣、4个孩子以及3条狗住在凤凰城附近的阿维拉社区。

她家每月支付2700美元，租住一套带后院和车库的三居室住宅。这里环境安静，租金与之前租住的公寓相同，但公寓面积只有现在的一半、墙壁隔音差、邻居吵闹，而且没有孩子和狗狗的户外玩耍空间。

“以前的住处对我们全家来说太煎熬了。”莫林说。

小区对面就是公立学校，离她工作地点更近。她与伴侣正在积累信用、存钱，梦想未来能拥有自己的房子。

“这里的房价高得离谱。”她说，“在有能力买房之前，我们想尽可能久地住在这里。”

责任编辑：郭明煜

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