单套过亿齐上阵！杭州顶豪供应大战启动

“10万+”只是门槛，真正上演的是一场关于资金实力与产品能力的高规格较量。

在很长一段时间里，杭州的豪宅市场更像“限量递货”，而非充分的市场化竞争。

不过，眼下这种状态已经被打破。

就在今年4到5月，杭州将迎来6个顶级豪宅项目集中入市：部分已启动首开，部分正处于开放示范区、蓄势待发阶段。

这6个项目分别是中海万潮玖序、建发栖湖云庄、奥映世纪、滨杭传麒府、望天际以及中海海潮TOD，业内常把它们称作杭州楼市的“六朵金花”。

这是杭州解除新房限价后的首轮顶豪集中供应，也是围绕城市购买力与开发商产品力的一次集中“对撞”。

杭州豪宅价格开始对标上海

4月28日，“六朵金花”中最早开盘的奥映世纪，通过其官方微信公众号发布“首开大捷”的消息，称首次开盘就实现“单日揽金20.6亿元”。

上周，京东在杭州钱江湾未来总部基地拿下区域总部地块，而奥映世纪正位于该板块。项目当时正处于领取预售证入市阶段：首开均价8.77万元/平方米，户型涵盖238平方米、288平方米和388平方米。虽然价格未直接冲击本轮“豪宅大战”的最高区间，但精准锁定了1500万到3000万元的意向客群。

不久前，中海万潮玖序也发布取证信息，首开均价达到10.49万元/平方米。这不只是杭州今年首个“10万+”的高层项目，也意味着高端住宅正式进入新的定价区间。更值得关注的是，其最大户型可达413平方米，同时坐拥滨江板块核心位置与一线江景资源。

但很快，相关价格纪录又被改写。4月27日取证的建发栖湖云庄，直接将均价抬升至15.4万元/平方米，最高单套总价冲到1.36亿元。

该项目的优势不止在于“贵”，更在于“稀缺”。项目紧邻西溪湿地，容积率仅1.1，套均面积约470平方米，总量不到百套。这样的地块在杭州核心区几乎难以再复制。

在杭州传统核心商圈武林板块的滨杭传麒府，近日已开放展示区。这个楼盘走的是另一种极端路线：把“豪宅的仪式感”做到极致。比如约9.5米高、58米宽的大门，5000平方米的双会所，以及号称“2亿元归家动线”的空间体系；再配合最大610平方米的叠墅产品，预计单套最高总价也将超过一亿元。

目前，项目对外披露最低总价3500万元起；看房则需要先完成2000万元验资。

尚未取证的望天际与中海海潮TOD，分别从“大平层”和“地段资源”切入市场。前者主打500平方米以上产品，外界对其单套总价的预估区间为3500万至7000万元；后者位于望江新城核心，同时拥有西湖与钱塘江资源，并规划830平方米的超大平层，意图在“地段+城市资源”上建立更强壁垒。预计前者高层起步价在2500万元以上，低密住宅的起步总价可达6000万元。

有业内人士在近期参观多处杭州豪宅后向记者表示：“从2026年开始，杭州顶豪不再只是‘区域高端’的标签，而是在向上海、香港的顶级豪宅体系靠拢。”

从“地王潮”到产品兑现

如果把时间往前推一年，就会发现本轮顶豪集中入市，其实早在土地市场阶段就埋下了伏笔。

在2024到2025年间，杭州核心板块频繁出现高溢价成交的“地王”。例如中海万潮玖序所在的滨江地块，2024年底以约60%的溢价率成交，楼面价达到44673元/平方米，还曾刷新当时板块纪录；建发·栖湖云庄所在的蒋村地块，则在2025年3月经历14家房企激烈争夺，最终以8.8万元/平方米楼面价成交，当时也成为杭州单价地王。

中海海潮TOD所在的望江新城地块竞争同样更为激烈。2025年3月，该地块经过204轮竞价，最终由央企中海以80.78亿元总价拿下，成为区域内标志性的高价地。类似高价地在钱江湾、武林核心等板块也陆续出现，共同构成了这一轮“地王潮”。

这些地块往往呈现同样的特征：价格更高、位置更核心、开发约束相对更少。随着杭州限价政策在2024年末逐步放开，开发商终于能以更贴近市场的逻辑来打磨产品，而不再受“价格天花板”的限制。因此，这一批项目在产品尺度、用材标准和设计投入上也更明显地“放开手脚”。

如今杭州市场所见的“顶豪大战”，本质上是2024到2025年杭州土地竞争成果的集中呈现。

同时，需求端也在进行同步变化。此前在限价时代，杭州高端住宅长期供给不足，形成较为明显的“压抑需求”。而随着杭州基本取消限购，外地高净值人群进入门槛下降，压抑的需求开始集中释放。

杭州一家房企内部人士对记者表示：“在奥映世纪以及部分已经开放的项目中，来自上海、温州等地的潜在客户明显增多，这正是客群变化的直接体现。”

另外，杭州一位资深房地产中介也向第一财经透露，近年来杭州聚集了不少互联网“新贵”和新经济财富人群，这类群体在豪宅领域的出手更频繁，甚至在某些层面上超过传统生意人群。他们在一定程度上构成了杭州顶豪市场的购买力底盘。

市场热度超出预期

“在这么多顶豪集中入市之前，行业内部确实有焦虑情绪，毕竟竞争压力就在那儿。但从实际成交表现看，这一轮顶豪供应并没有带来明显的降温。”上述杭州房地产业内人士说。

另一位从事豪宅营销多年的业内人士也表示，面对高端项目扎堆入市的局面，通常会通过一定方式进行节奏把控，例如每批次只释放少量房源，大约在30到40套左右。

不过，从实际推进来看，杭州本轮顶豪供应的热度确实比预想更强。比如刚刚首开的奥映世纪，在蓄客阶段就接待了4000多组客户，首次开盘直接推出86套房源。由于部分户型出现多个意向客户，该盘还专门采用“单套抽签”制度，最终首日基本实现售罄。

纯排屋产品的栖湖云庄首开36套，总价6000万元起步，目前也已基本落位到位，甚至出现了三四组客户争抢同一套房的情况。

尽管这些项目都可被称作豪宅，但它们也已开始出现分层。2000万元级别的产品更强调“性价比与功能性”；3000万到6000万元区间更多比拼“资源与设计”；而亿元级产品则把重点放在“稀缺性与身份属性”。不同价格带之间，竞争逻辑正逐步拉开差异。

与此同时，客群结构也在发生调整。

“来自上海的外溢资金，温州、台州等地的传统民营资本，乃至全国范围内的高净值人群，都开始将杭州纳入资产配置版图。杭州顶豪的特征也逐渐呈现出‘跨区域市场’的味道。未来关键变量在于供应节奏，如果持续以类似规模推进顶豪入市，市场可能面临一定分化压力。”杭州一位业内人士表示。