悉尼楼市寒意浓重 拍卖遇冷房价承压
5 月 16 日下午，在悉尼北区富裕的普特尼，仅有零星几位买家在一栋待拍的三居室别墅内低声交谈、缓缓踱步。
直至当日晚些时候，才有一个三口之家给出了全场唯一报价，金额略高于 175 万澳元（约 124 万美元）的指导价，拍卖师随即迅速落槌成交。
“若是放在市场火热时，竞拍者往往有八到十人之多，”麦格拉斯地产公司（McGrath Real Estate）的销售代理乔治·阿戈斯蒂诺（George Agostino）感叹道，“但在眼下这般市道，能有一两位竞拍者已属不易，若有三位那便算是佳绩了。”
阿戈斯蒂诺透露，有位竞拍者在拍卖前夕最后一刻选择退出，缘由是联邦预算案带来的政策变动，而另一位意向买家则因资金筹措不足而作罢。
此类情景如今在悉尼各地屡见不鲜。顽固的通胀压力（受中东局势影响而加剧）、不断攀升的借贷成本、沉重的购房负担以及针对投资者的税制改革，多重因素叠加致使拍卖市场遇冷、需求萎缩及房价下行。
眼下这种疲软态势颇为罕见，毕竟悉尼曾是全球最难负担房价的市场之一。此前，在低息环境、利好投资者的税制、人口激增以及长期房源短缺的推动下，该市场看似势不可挡。
房地产分析机构 Cotality 数据显示，澳洲各首府城市的拍卖量较前周下滑 11.1%，总计 1939 场。作为风向标的悉尼市场，其拍卖清盘率更是骤降至 49.2%，创下疫情以来的新低。
Cotality 本月发布的另一组数据指出，悉尼房价持续走低，而 4 月份全国房价涨幅已放缓至 2025 年初以来的最低水平。
房地产市场的低迷，恰逢澳大利亚正经历数十年一遇的住房负担危机。
过去五年间，在长期房源匮乏的背景下，悉尼房价飙升逾 21%，将众多年轻购房者拒之门外。阿德莱德、布里斯班及珀斯的房价亦大幅上涨，其中珀斯房价几近翻倍。相较之下，墨尔本楼市表现欠佳，需求不振加之针对投资者的州税上调，抑制了交易活力。
在澳大利亚储备银行今年三次上调利率后，借贷成本急剧上升。关于央行是否会在 6 月会议上再度加息至 4.6%，市场与经济学家们众说纷纭。
“我们清楚，提高现金利率——正如我们过去几次会议所做的那样——势必会抑制住房市场活动。因此，目睹此类反应我们并不意外，”澳大利亚储备银行助理行长莎拉·亨特（Sarah Hunter）于 5 月 19 日表示。亨特同时强调，近期的税收调整“潜藏风险”。
税收改革
本月联邦预算案中公布的针对房产投资者的改革措施，引发了市场对楼市下行风险加剧的担忧。
预算案提议废除名为“负扣税”的优惠税收政策，致使投资者无法再用利息支出等亏损抵扣应税收入。政府还计划取消澳洲长期实行的 50% 资本利得税减免，并对未来房产购置引入通胀指数化机制。
“这些变动实质上削弱了现有房产作为投资资产的吸引力，”加拿大皇家银行驻悉尼经济研究主管罗伯特·汤普森（Robert Thompson）指出。他补充称，市场情绪受挫可能导致房价增速放缓幅度超出基本面所反映的水平。
房地产集团威外特（Ray White）首席经济学家内里达·科尼兹比（Nerida Conisbee）表示，预算案措施给买卖双方及投资者带来了更多不确定性。本周开放看房活动的访客数已从去年同期的每处 3.4 人降至 2.1 人。“这显示部分买家正持观望态度，至少是暂时性的，”科尼兹比说道。
Cotality 澳大利亚研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出，悉尼和墨尔本“已步入下跌初期阶段达五个月之久”，随着买家需求疲软，待售房源量正在攀升。
住房通过“财富效应”与澳洲经济紧密挂钩。房价上涨促使家庭消费信心增强，从而支撑起规模约 10 万亿澳元的住宅房地产市场。澳洲所谓的“四大行”也面临巨大风险敞口，其贷款组合中约六成至七成与住宅抵押贷款相关。
美国银行指出，预算案中的房产税改革或会拖慢投资者贷款及房价的增长步伐。而投资者贷款约占抵押贷款总额的三分之一。
新房建设
市场的忧虑情绪亦蔓延至新房建设领域。据行业组织 Master Builders 数据显示，建造一栋独立住宅的成本较疫情前高出约 50%。
“我们预计 2026 年新房贷款将进一步放缓，”澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）经济学家露辛达·叶罗金（Lucinda Jerogin）表示，并补充称考虑到行业面临的阻力，放缓程度尚难定论。
不过，劳利斯指出，澳洲历史上的房地产下行周期通常持续时间较短。在过去四十年中最大的一轮跌幅里，2017 年至 2019 年间各首府城市房价下跌了 8.2%，而在 2022 至 2023 年的加息冲击期，房价跌幅为 8.1%。
住房供应短缺通常遏制了房价更大幅度的下滑。澳洲政府计划于 2029 年前新建 120 万套住房以缓解危机，但国家住房供应与可负担性委员会估算，在现有条件下仅能建成约 98 万套。
此外，澳洲储备银行的估算显示，目前背负房贷且处于负资产状态的家庭比例不足 1%，这意味着家庭资产负债表相对稳健。
对于房产经纪人阿戈斯蒂诺而言，此刻唯有耐心等待。“我入行已近四十年，”他说，“人们只需些许时间来适应市场正在发生的变迁，随后生活仍将继续。”
责任编辑：刘明亮
新浪财经声明：此消息系转载自合作媒体，新浪财经登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。
郑重声明：1.根据《证券法》规定，禁止编造、传播虚假信息或者误导性信息，扰乱证券市场；2.用户在本社区发表的所有资料、言论等仅代表个人观点，与本网站立场无关，不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断，自行决定证券投资并承担相应风险。