世茂双地标梦醒，地块换道新生

界面新闻记者 | 王妤涵

世茂集团（以下简称世茂）在两座城市打造“第一高楼”的愿景悄然终结，而涉及的地块正以全新模式被重新激活。

福州台江区于5月21日透露，将在2026年福州国际招商月（5月21日至6月21日）期间，推出10幅、总计约262亩的优质地块，其中包含原世茂福州“第一高楼”所在的闽江北岸中央商务区B1地块。该地块曾于2017年被世茂拿下，原计划建设518米的“福建第一高楼”。

同样在本月，世茂原拟在深圳兴建的第一高楼——深港国际中心核心地块已完成拍卖。2017年，世茂以239.43亿元的天价摘得此地块，誓言打造700米的“中国第一高楼”。经历多次停工与流拍后，该地块于2025年被深圳政府收储，经规划调整后重新挂牌出让。

至此，世茂原本在福州与深圳规划的两大地标建筑均已退出。

2017年10月，世茂以15.3亿元竞得福州闽江北岸B1地块，拟建设518米的“福建第一高楼”。世茂曾对外宣称“一年开工、五年完工”，但因限高政策限制，项目一直未能获批，施工许可证迟迟未下发，至2021年，项目仍陷于“拿地却无法动工”的僵局。

几乎与福州地块同期，世茂在深圳以239.43亿元拿下龙岗大运地块，计划投资500亿元建设700米“中国第一高楼”，当时该项目被视为深圳东部崛起的重要象征。

然而2020年限高政策出台，500米以上建筑建设被实质性叫停，深圳项目高度被迫降至500米以下；2021年“三道红线”收紧，世茂资金链出现危机。2022年，深圳项目全面停工，仅留巨大基坑；福州项目也彻底失去推进可能。

此后，深圳项目经历两次法拍均告流拍，起拍价从130亿元一路下调至104亿元，最终于2025年由深圳政府以约68亿元收储。政府收储后对地块进行规划调整，并于今年5月6日重新挂牌拍卖，最终由华润置地以70.45亿元底价承接。

针对福州闽江北岸中央商务区B1地块，福州资规局2023年表示，因限高问题，世茂已退出开发；2024年，世茂方面称已与政府签订合同，交还地块后将获得土地价款退还。此后地块长期无动静，直至近期才被重新列入招商名单，并调整为产业用地。

观察深圳与福州这两宗地块的后续处理，一个显著变化是：政府收回土地后，容积率、用地性质等规划条件均发生明显调整。

深圳深港国际中心地块由纯商业调整为住宅占比64%，并彻底取消超高层建筑，正是这一逻辑的极致体现。

福州B1地块虽仍保留518米限高，但重新招商本身意味着政府不再坚持原开发主体，而是在等待更适配当前市场的新方案。

中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时，将这一现象背后的逻辑总结为三重考量。

首先是盘活存量资产与防范风险扩散。原超高楼项目烂尾不仅占用大量土地资源，更影响城市形象与区域发展。政府通过收储与规划调整，将“问题资产”转化为可市场化运作的标的。调整容积率或增加住宅、商业配比，旨在降低开发难度，吸引开发商接盘，快速盘活项目，避免资源长期闲置。

其次，是契合市场需求与政策导向。过去规划的“第一高楼”多定位为地标性商业或写字楼，但在当前市场环境下，部分城市商务需求不足、空置率高。调整后引入住宅及配套商业，更贴合实际需求，减轻去化压力。同时，响应“保障性住房”“产城融合”等政策导向，提升地块综合效益。

以深圳市场为例，据仲量联行统计，2025年深圳甲级写字楼新增供应近116万平方米，整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2%，租金水平持续回落，同比下降11.1%。相比之下，住宅市场去化周期明显更短。这正是深圳地块大幅提升住宅比例的底层逻辑。

第三是优化城市空间结构与风险控制。近年来，国家对超高层建筑实施严格限高（如500米以上建筑审批冻结），原超高楼规划被迫调整。政府降低建筑高度、调整用地功能，既符合政策要求，也规避了超高层开发的技术风险、安全风险及后期运维压力，确保项目可持续推进。