粤海街道宅地拍卖创新高 保利57亿摘得楼面单价破十万元

深圳土地市场今日迎来历史性时刻。6月5日下午，深圳南山区粤海街道一宗优质住宅用地完成拍卖，保利置业以总价57.72亿元成功竞得，溢价率达到150.74%，成交楼面价10.87万元/平方米，一举超越此前前海桂湾地块8.42万元/平方米的纪录，成为深圳新晋单价地王。

回溯今日下午的竞拍历程，保利、华润、中海、招商蛇口(8.450, -0.18, -2.09%)、建发、越秀6家央企国企参与角逐，历经291轮激烈竞价才分出胜负。

该地块宗地号T204-0153，坐落于南山区粤海街道海云路与海天二路交汇处东北侧，土地面积14116.04平方米，计容建筑面积53110平方米，其中住宅部分49000平方米，用地性质为二类居住用地，挂牌起始价23.02亿元，起始楼面价4.33万元/平方米。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，该地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科技创新地标，住宅容积率严格控制在2.9、建筑高度限制100米，是科技园近十年来首次公开出让的低密度纯住宅用地。同时该地块享有粤海科创产业配套及深圳湾万象城等商业设施。“可承接片区数万高端科技产业高净值人群的改善型购房需求，土地资源呈现极度稀缺状态。”孙红梅如是说。

在此轮土拍之前，深圳涉宅用地历史最高楼面价纪录由桂湾T201-0232宗地保持。该地块于2025年7月以楼面价8.42万元/平方米成交；2026年4月，项目以"招商海晏府"正式开盘销售，备案均价约14.2万元/平方米。

对于该地块未来住宅售价，业内人士预估有望突破20万元/平方米。孙红梅介绍，该片区长期处于住宅用地断供状态，周边深圳湾、科技园二手标杆小区挂牌价普遍在12万元至15万元/平方米区间，同片区在售新房备案均价接近12万元/平方米。

今年至今，开发商延续近年来聚焦核心城市拿地的策略，北京、上海、杭州等一线城市5月份陆续进行土拍，多宗地块竞拍均出现高溢价。头部央企国企在多个城市同步布局，前五个月保利发展(5.360, -0.02, -0.37%)在上海、北京、杭州拿地金额均位列前三，华润置地在北京、杭州、成都位居前三；部分民企持续深耕大本营城市，滨江集团(9.600, -0.11, -1.13%)在杭州独占鳌头，大华集团在上海位居前三。

以保利发展为例，公司去年坚持深耕核心城市的投资策略，全年拓展总地价791亿元。公司在一、二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2026年公司计划完成房地产及相关产业直接投资1664亿元，计划新开工面积676万平方米，计划竣工面积1542万平方米。

展望后续，在本场土拍结束后，下周深圳将有一宗前海桂湾优质住宅用地出让，本月末还将有一宗宝安中心区优质住宅用地出让，业界预期土拍热度或将延续。

"从市场角度分析，该地块凭借每平方米超10万元的楼面价成为深圳土地单价新标杆，大幅提升南山粤海、科技园地价基准，稳固深圳湾豪宅价值预期，延续央企国企重仓主城核心优质地块的拿地趋势，成为2026年深圳土地市场极具标志性的强烈信号。"孙红梅表示。