华润置地逆市增长：常性业务净利润占比达51.8% 三大增长曲线助力
3月30日，华润置地公布了2025年的业绩报告。报告显示，去年公司的营业收入为2814.4亿元，同比增长0.9%；股东应占净利润为254.2亿元，与上一年持平。在众多房地产企业中，华润置地是少数实现营收正增长的企业之一。
2025年，房地产行业仍处于深度调整期，市场规模持续收缩，房企业绩普遍承压。然而，一些成功转型的房企已经开始进入新的增长周期，华润置地无疑是其中最具代表性的企业。
去年，华润置地在稳定开发业务的同时，经营性不动产收租和轻资产管理收费业务取得了显著进展，经常性业务核心净利润贡献占比已达51.8%。这标志着华润置地从传统房地产开发商转型为城市投资开发运营商的战略已经完成。
目前，房地产行业已进入新阶段，增长模式、评价体系和估值逻辑正在发生变化。在这个阶段，华润置地可能是少数领跑的房企之一。
财报亮点：开发业务逆市增长，经营性不动产和轻资产管理业务成为“第二增长曲线”
在行业调整期，华润置地发布的这份年报透露出许多亮点。
2025年，华润置地实现营业收入2814.4亿元，创历史新高，近五年的复合增长率达到了7.3%。营收持续逆市增长的背后，反映了开发业务的稳健增长。
根据中指研究院的数据，自2024年以来，由于交付项目减少等因素影响，百强房企的营业收入已经连续两年下滑。而华润置地的开发业务收入从2120.8亿元增长到2381.6亿元，起到了稳定业绩的作用。
自2021年以来，华润置地的行业地位不断攀升，2025年的合约销售额为2336亿元，稳居行业第三。在全国五个城市的市场份额位居第一，另外十三个城市的市场份额排名前三。
华润置地开发业务的稳健发展得益于其优质的土地储备结构。截至2025年，公司在北京、上海等五大核心城市的土地投资占比达到80%左右。优质土地储备加上市场认可的产品力，使华润置地在快速去化的同时保持较高的盈利能力。去年其结算毛利率达到15.5%，盈利水平处于行业前列。
值得注意的是，在开发业务保持领先地位的同时，华润置地的第二支柱已经形成。
具体来看，2025年华润置地的经营性不动产业务实现收入254.4亿元，同比增长9.2%。实现核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%。轻资产管理收费型业务营业额达到178.3亿元。
华润置地的第二增长曲线（经营性不动产收租型业务）包括购物中心、酒店、写字楼等收租型业务，其中购物中心为核心。去年购物中心实现租金收入219亿元，同比增长13.3%，毛利率及经营利润率分别升至77%及63.1%，EBITDA成本回报率达到9.8%。
华润置地旗下自持购物中心去年实现零售额2,392亿元，同比增长22.4%，显著跑赢全国社会消费品零售总额。年末在营购物中心整体经营利润率达到63.1%，再创新高。写字楼平均出租率提升至77.7%，新租面积也创下同期新高。
华润置地的第三增长曲线为轻资产管理收费型业务，涵盖商业管理、城市空间运营与服务、文体场馆运营、长租公寓管理、酒店管理、城市建设及顾问咨询、康养等收费型业务。
其中，华润万象生活是贡献业绩的重要增长点，去年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；实现核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。截至2025年，华润万象生活管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前三，同比增长22.1%。全年在营购物中心实现零售额2,660亿元，占全国社会消费品零售总额比重提升至0.53%，进一步巩固了行业领先地位。
此外，文体产业运营及租赁住房业务保持着快速增长，资管业务中华润商业REIT市值已过百亿，华润有巢REIT完成扩募，即将设立的资产管理公司承载“募、投、产、建、管、退”的业务全价值链，是未来最大的亮点。
在开发业务稳健发展，第二曲线、第三曲线快速增长的推动下，华润置地的财务状况不断优化。截至2025年末，资产负债率为61.1%，实现了连续五年下降。总有息负债率40.2%、净有息负债率39.2%，均处于行业低位。标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持其BBB+/稳定展望、Baa1/稳定展望、BBB+/稳定展望的投资级信用评级。2025年综合毛利率达到21.2%，盈利能力处于行业前列。
从反映机构态度的融资成本来看，2025年华润置地加权平均融资成本约为2.72%，较2024年进一步下降。2025年现金及银行结存达到1,169.9亿元，现金短债比达到2.32。
总体来看，在行业平均毛利率下降、多数房企陷入亏损的背景下，华润置地稳住了开发业务的基本盘，实现了逆市增长。与此同时，财务结构不断优化，体现了极强的抗周期能力。
市场该如何看待华润置地？
2026年初，华润置地进行了一次战略升级，将经营性不动产业务升级为第二增长曲线，将轻资产管理收费型业务升级为第三增长曲线，正式形成了“三驾马车”的业务架构。
这次战略调整的背景是，去年公司经常性业务核心净利润达到116.5亿元，核心净利润贡献占比已经达到51.8%。这也意味着华润置地完成了从传统房地产开发商到城市投资开发运营商的多赛道战略跃迁和利润兑现。
从整个行业来看，房地产开发高峰已过，未来开发业务将进入“存量发展”阶段。在此过程中，过于依赖开发业务的房企将会逐步退出，而成功构建起第二增长曲线的房企将迎来增长红利和价值重估。
华润置地的成功转型源于其提前布局。早在2005年，华润置地就确定了“住宅开发+投资物业”双轮驱动的发展模式，从单纯的住宅开发商转型为综合型房地产开发商。2007年，公司通过收购华润旗下的华润建筑和优高雅装饰公司，确定了住宅开发+投资物业+增值服务的独特商业模式。
2019年，华润置地转型为城市投资开发运营商。2020年以来，分拆商业运营和物业管理业务，确立了“3+1”一体化发展模式。
2026年，随着经常性业务核心净利润的突破，华润置地正式确立了“三条增长曲线”的发展模式，即“开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务”为未来三大核心业务群的模式。
这次战略升级不仅是企业自身转型的里程碑，也是房地产行业转型的标杆。在“三条曲线”的架构下，开发业务守住基本盘，维持头部地位，为公司转型提供支撑；经营性不动产收租型业务为公司贡献稳定现金流，起到业绩稳定器的作用；轻资产管理收费型业务具有高成长性和高ROE特性，是未来业绩的增长极。通过三条曲线，华润置地成功构建了“短期现金流+中期稳定收益+长期轻资产扩张”的增长格局。
很明显，这一业务架构成功对冲了开发业务的周期性，将公司发展逻辑从此前的高杠杆、规模扩张转向稳健发展、资产运营+服务增值的转型。在这一新的发展模式下，华润置地的增长天花板和估值空间也随之打开。
事实上，“房地产应该走一条新路”已经成为行业共识，市场需要新的房企评价标准也成为行业共识。2026年3月18日，中房网发布了《房地产开发企业综合实力TOP500研究报告》，提高了风险管理、成长潜力、运营绩效、创新能力、产品品质和社会责任等指标的权重。在这份榜单中，华润置地、保利发展和中海三家企业占据了综合实力前三名。
值得注意的是，在这份榜单中，头部房企排名变动较大，经营稳健、产品力强的房企排名大幅提升。华润置地依托商业运营业务构建第二增长曲线，竞争优势显著，名次上升到第一位。
除此之外，MSCI也将华润置地的评级上调至AA，这是内房企中的最高评级。2025年，华润置地继续入选恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股，并获得包括MSCI、恒生指数可持续发展评级和中诚信绿ESG在内的三家机构上调评级。
从资本市场来看，房企的估值逻辑正在发生改变。根据浙商证券研报信息，2021年以来，市场关注焦点从销售前瞻指标转向资产安全边际，具备转型潜力的房企估值已经开始脱离地产。在较高的增长预期下，市场给予了更高的市净率。
房企的价值重估已经开始，华润置地也即将迎来自己的红利期。
责任编辑：公司观察
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