上海二手房成交速度飙升 新盘项目应声涨价 楼市小阳春态势愈发明朗

◎记者 张良

上海“沪七条”房地产调控政策实施已近一个月。记者近期实地调查发现，二手房市场交易量显著攀升，多项数据刷新阶段纪录，住宅市场也呈现回暖迹象，部分项目顺势上调售价，以实际举措传递对市场前景的乐观判断。多方面信息显示，在“沪七条”政策的精准发力下，上海房地产市场正呈现“交易升温、价格平稳”的特征，三月份的春季行情已愈发清晰。

市场活跃度明显提高

3月21日，上海市浦东新区御桥地铁站附近某房产中介透露，近期市场成交形势良好，过去一周内御桥板块地杰国际城小区的房屋成功交易3套，自己也完成了一笔交易，目前买家已支付定金。他表示：“政策出台后成交确实活跃了，部分房源挂牌仅三天便成功售出，二手房价格谈判空间收窄，房东出售困难的焦虑情绪也有所缓解。”

同一天，上海市浦东新区房地产交易中心人流拥挤。截至上午11时，浦东新区不动产登记交易服务大厅屏幕显示，服务窗口55个，已发放号码671个，当前办理541个。工作人员介绍，周六周日交易中心所有窗口全力开放，每日可办理约1300个号码。政策后外环线外基本放开交易，人流立刻显著增多，加之3、4月本来就是房地产交易的高峰期，人多也在意料之中。

进入三月以来，上海二手房市场成交热度快速攀升，多项指标创下阶段新高。网上房地产数据显示，2026年3月9日至15日，上海二手房累计成交7233套，较此前一周的5709套增长26.69%，同时创下自2021年以来的周度成交量新高。其中，3月14日（周六）成交1472套，距2025年3月15日单日成交的1473套也仅差1套。加上2026年3月15日（周日）成交1390套，双休日两天共计成交2862套，刷新近五年上海二手房周末成交峰值。

在58安居客研究院院长张波看来，这轮上海二手房成交量的冲高可以视为趋势性回暖的信号。从安居客线上用户行为数据看，政策落地的当周，用户主动发起微聊对数周环比增长144.7%，发起用户数环比增长133.7%，留电用户数更是增长251.8%，微聊留电率提升50.5%，并且上升的趋势在3月中旬还有所延续。

记者近期走访上海市闵行区房地产交易中心，有工作人员表示，房产新政出台后前来咨询和办理过户的市民明显增多，有时周末几乎找不到空余座位。

“三月上海二手房市场成交放量呈现速度快、势头猛、范围广的特点，市场热度显著提升是政策红利持续释放、价格调整到位信心逐步修复、供需格局发生逆转等多重利好因素叠加作用的结果。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析道。

与二手房市场的“放量”相比，新房市场则相对温和，但也释放出积极信号。

记者近期在普陀区、嘉定区、闵行区部分新盘销售中心观察到，工作日也有购房者前来看房。普陀区中海·环宇玖章项目销售人员介绍，周末单日仅自然到访客户就接近150组销售人员应接不暇，甚至连与客户深入交谈的时间都非常有限。嘉定区时代之城项目销售人员透露，政策后项目成交较1月同期已实现翻倍增长。闵行区颛桥板块的保利·都汇和煦项目销售人员介绍，3月21日项目单日成交16套，政策后项目已累计成交85套房源，自3月23日起该项目将启动第二轮涨价。

中指研究院统计显示，2026年3月9日至15日，上海新建商品住宅成交22万平方米，较前一周增长62%，创2026年以来周度新高。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“沪七条”从调减住房限购政策、优化公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策等多维度精准施策，有效激活了市场的潜在需求。二手房市场的成交大增，既是前期积压需求的集中释放，也反映出政策对市场信心的显著提振。而新房市场的稳步复苏与个别项目的涨价行为，进一步印证了市场预期的改善，即购房者入市意愿增强，开发商也对市场走向更为笃定。

刚性需求占据主导

值得注意的是，近期上海房地产市场回暖，主要源于刚性购房需求的集中释放，二手房成交结构呈现明显的低总价倾斜特征。实地调研中多位房产中介表示，当前市场热度提升，总价300万元左右的小户型二手房成交速度明显加快，只要价格接近同小区近期已成交二手房的价格就比较容易成交。

记者日前走访位于上海市闵行区红松路上的某房产中介门店，店长罗洋洋介绍：“政策落地没几天，我们就已成功完成一笔交易。客户从2月初就开始看房，最终选定了一套总价186万元的一居室。”

“在我们片区，小户型房源最受欢迎。”罗洋洋分析认为：一方面，小户型房源总价相对较低，符合刚性购房者的预算；另一方面，只有当小户型房源成交后，原业主才有资金和动力去置换更大户型的房子，从而带动改善型房源市场的流通。

据中指研究院统计，2026年1月至2月，上海300万元以下二手房成交近1.7万套，同比增长25.2%，占同期二手房成交总量的56.1%，较2025年提高6个百分点。这一结构性变化反映出，前期价格持续回调使得更多房子落入低总价区间，二手房性价比优势逐步显现，随着政策利好的释放，前期观望的刚性购房群体入市意愿增强，带动了低总价房源的成交放量。

这一趋势在三月得以延续。上海链家监测数据显示，2026年春节后至3月19日，总价300万元以下的二手房成交占比超60%，比春节前提升4个百分点。

张波表示，从上海成交数据来看，刚性需求仍是核心支撑，而改善性需求则对价格的拉动更为明显。从区域来看，核心城区改善盘关注度高，近郊刚性盘受政策利好更明显。核心城区中，徐汇、静安、长宁等区域144平方米以上高端改善房源承接了更多中高端改善需求。近郊板块中，宝山、松江、闵行等区域90平方米及以下刚性房源承接大量外溢需求，政策对外环外区域的刺激效果尤为突出，找房热度较春节前半个月提升超过17%。

“当前上海二手房成交热点仍主要集中在外环外及中外环间的刚性需求和刚改项目，市场是否能够持续，接下来要看500万元至800万元总价房子的交易情况。”严跃进分析道，根据置换链条的运行规律，刚性需求的活跃将为改善性需求“卖旧换新”创造前提，尤其是近期关于房价小涨的消息增多，置换需求观望情绪也在减弱，预计3月下旬及后续月份，中高端改善性需求和豪宅市场的成交也有望提振，即市场热度将有所扩围和传导。