佳兆业2025年预期净利超500亿！债务重组提速，多家问题房企集中“脱贫”

每经记者|陈荣浩每经编辑|魏官红

3月25日，在香港联交所上市的房地产企业佳兆业集团（HK01638，股价0.098港元，市值9.42亿港元）迎来了久违的强劲走势，股价当日盘中涨幅一度突破60%，收盘时涨幅为27.27%。

而在3月24日晚间，佳兆业发布公告称，公司预计2025年实现归属于公司股东的净利润不少于500亿元，与2024年同期亏损285亿元相比，实现扭亏为盈。

值得注意的是，近期，旭辉控股、远洋集团、碧桂园先后公布2025年业绩预告，宣布通过债务重组实现扭亏为盈。《每日经济新闻记者》（以下简称每经记者）统计发现，佳兆业、旭辉控股、远洋集团、碧桂园四家企业公布的账面盈利区间总额已达740亿元至787亿元。

佳兆业不少于500亿元的盈利预告，标志着问题房地产企业“重组脱贫潮”的开启。

每经记者统计四家已公布扭亏预告的房地产企业数据后发现，这场问题房地产企业的业绩扭亏呈现出显著的“规模大、时间集中、方式一致”的特点，这四家企业重组带来的账面盈利超过740亿元，成为2025年房地产行业年报的最大看点。

记者查阅佳兆业发布的公告了解到，佳兆业境外债务重组的规模约133.72亿美元，通过发行新票据及强制可转换债券的方式，实现债务减免规模约86亿美元，债务期限平均展期5年，2027年底前无刚性还本压力，新票据票面利率降至5%~6.25%。而这笔重组带来的大额非现金收益，撑起了佳兆业2025年不少于500亿元的盈利规模。

事实上，佳兆业并非今年首个通过债务重组实现扭亏的房地产企业，记者注意到，在房地产企业公布的2025年业绩预告中，旭辉控股、远洋集团、碧桂园也纷纷加入扭亏阵营。

3月23日晚间，碧桂园发布盈利预告，预计2025年净利润10亿元~22亿元，扭亏主因债务重组非现金收益；3月20日晚间，远洋集团发布2025年度业绩预告，预计2025年归属于股东的净利润60亿元~75亿元，此次预盈主要源于境内外债务重组取得的非现金收益；3月16日晚间，旭辉控股发布公告，预计2025年股东应占净利润170亿元~190亿元，扭亏的主要原因是旭辉在2024年年底时完成境外债务重组，带来约400亿元一次性收益。

值得一提的是，这四家房地产企业的债务重组多集中在2025年下半年。统计这些问题房地产企业2025年的化债情况可知，佳兆业境外债务重组协议于2025年9月获通过；旭辉、碧桂园的重组均在2025年12月29日至30日生效；远洋集团境外债务重组则于2025年3月27日生效，境内债务重组关键方案于2025年11月26日获通过。

部分业内人士表示，这种“扭亏”更多是财务报表层面的改善，并不意味着企业经营基本面已实质性好转。

“此次部分问题房地产企业通过债务重组实现扭亏，主要反映的是财务调整而非经营改善，这种扭亏报表短期内可缓解退市压力、提振市场情绪，但剔除重组收益后，四家房地产企业主业仍亏损，说明其核心的房地产开发、销售及现金流生成能力尚未恢复。”3月25日，苏商银行特约研究员付一夫向记者分析称。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也向记者道出了这种“集体扭亏”背后的“会计逻辑”：“根据会计准则，当房地产企业与债权人达成债务重组协议时，减免的债务本金、利息或延期支付的债务现值与账面价值的差额，需一次性计入当期损益。以佳兆业为例，其500亿元利润几乎全部来自债务减免，而非销售回款或资产增值。”

根据《企业会计准则第12号——债务重组》，债务重组是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。以修改其他条款进行债务重组的，债务人应按修改后条款确认新金融负债，重组债务账面价值与新负债公允价值差额计入投资收益/其他收益，体现在当期净利润。

柏文喜指出，这种“纸上富贵”具有明显的非现金性质和不可持续性。这是一次性收益，次年将不复存在。如果过度关注这种“集体扭亏”，容易误导市场认为行业已全面复苏。实际上，这些房地产企业的毛利率、现金流、土地储备质量等核心经营指标仍需单独评估。

“仅靠财务重组无法根治问题，企业需在运营、管理和战略上实现实质性改善。”付一夫表示，房地产企业真正脱困必须满足销售端回暖以实现现金流正向循环、处置低效资产优化结构、建立控制负债规模的健康财务体系，以及完成适应新发展模式的业务转型。

柏文喜表示，当前问题房地产企业普遍面临购房者信任危机，项目去化速度弱于健康房地产企业。只有当融资渠道实质性恢复，且毛利率回升至15%以上、净资产收益率（ROE）转正，方可视为经营脱困。这往往还需要2至3年的恢复期。