美国冷库空置水平升至20年来最高

疫情阶段掀起的建设浪潮与需求走弱相互叠加，推动专业仓储市场的可出租面积持续上升

内容提要

距离某冷库运营企业完成当年最大规模IPO仅过去两年，美国冷藏仓储行业便已步入明显低谷。

“未来几年，这个行业的处境都会相当艰难。” 冷链物流企业FreezPak Logistics联合创始人兼首席执行官戴夫・萨乌德表示。

萨乌德介绍称，这家总部位于新泽西州的公司在全美多地运营冷库，服务食品制造商、分销商及零售商，处理蔬菜、肉类、海鲜等多类商品。他指出，行业多年来始终面临需求不足和建设过剩的问题，而电力成本上升及消费偏好的改变，又进一步压缩了运营商的生存空间。

萨乌德表示，FreezPak能够穿越这一轮震荡，主要依靠其在专业物流领域积累的25年经验。不过他判断，很多在疫情带动的需求高峰中涌入冷库开发赛道的企业，接下来将难以继续支撑。

“不少后来进入这一行业的运营方，都会陆续被淘汰。” 萨乌德说。

新冠疫情期间，冷库行业曾迎来一轮异常火爆的建设和租赁高峰，如今却正在承受供需严重错位带来的压力。

彼时，这类专业仓储设施需求极其旺盛，全球最大的冷库运营商Lineage也在2024年完成了美国当年最大IPO。但在需求转弱的影响下，该公司股价此后累计下跌55%，截至周三报34.89美元。

房地产服务机构纽马克（Newmark）的数据显示，美国温控仓储设施在第四季度的空置率升至6.9%，创下近20年来最高水平，较五年前同期翻了两倍有余。

“当前市场的供需失衡程度，依然处在数十年来的高位。” 纽马克北美工业研究主管莉萨・德奈特表示。

疫情期间，食品生产商、分销商和零售商曾争相租用仓储空间，以便将商品更靠近消费者存放，满足居家购买生鲜、预制餐以及更多冷冻食品的需求。

需求的快速攀升吸引了大量新开发商涌入冷库赛道，而当时商业办公楼等其他地产细分领域正面临招商困难。

最近一段时间，食品制造商和零售商已逐步消化掉疫情时期积压的过剩库存。同时，在经济前景不明、高利率持续以及贸易政策频繁变化的背景下，新增仓储需求受到压制。而另一边，开发商的新项目仍在陆续交付，进一步抬高了市场整体可出租面积。

纽马克数据显示，2025年冷库净吸纳量（即新增入驻面积减去新增空置面积）降至350万平方英尺，明显低于2021年疫情高峰时期的480万平方英尺。

业内人士表示，预计今年新建项目放缓将有助于缓解供需之间的缺口。纽马克预测，今年新增可投入使用的仓储面积约为400万平方英尺，相比2025年的1040万平方英尺将明显减少。

行业机构全球冷链联盟总裁兼首席执行官萨拉・斯蒂克勒表示：“我们对行业前景依旧乐观。没有预租客户支撑的盲目开发已经放慢，今年市场有望逐渐稳定，并重新回到增长轨道。”

空置率不断走高，已经对业内两家最大运营商——Lineage和Americold Logistics的盈利能力造成拖累。

截至2025年12月31日的季度，Lineage营收同比下滑0.2%，至13.4亿美元。Americold第四季度营收同比下降1.2%，至6.58亿美元。

两家公司都表示，若部分新进入的冷库运营商退出市场，自身可能会因此受益。

Americold首席执行官罗布・钱伯斯称，公司已经迎来部分此前转向新冷库的客户回流。“我认为，很多人现在应该已经体会到，要在这个行业真正站稳脚跟并取得成功，需要付出怎样的代价。” 钱伯斯在2月19日的投资者电话会上表示。

责任编辑：郭明煜

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