碧桂园服务核心净利承压逾两成，管理层预计2026年业绩回暖

过往并购积累导致商誉减值金额较大。

“进入2025年之初，我们明确了‘稳中求进、兼顾长短期’的发展方向，一方面立足2025年的经营实际，保障公司实现健康、稳健的增长，另一方面也同步为碧桂园服务的长远发展夯实基础。”3月27日业绩会上，碧桂园服务（6098.HK）执行董事、总裁徐彬淮表示，从营收、核心业务到现金流等多个维度看，“整体上均完成了集团年初设定的目标。”

财报显示，2025年碧桂园服务实现总收入约483.5亿元，同比增长9.9%；毛利约84.6亿元，同比小幅增长0.7%；毛利率则由上年的19.1%下滑至17.5%；经营活动净现金流入为25.1亿元，与核心净利润大致相当，现金覆盖率达到100%。

分业务来看，作为碧桂园服务支柱板块的大物业业务，涵盖物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务等，录得收入331.1亿元，同比增长6.2%，占总收入比重继续维持在约70%。同时，“三供一业”业务实现收入112.7亿元，同比增长38.1%，占总收入的23.3%；环境业务和商业运营业务分别实现收入33.6亿元、6.2亿元，同比各自下降17%和1.1%。

但在利润表现上，碧桂园服务承受了较为明显的压力。财报显示，2025年公司实现股东应占利润约6.01亿元，同比大跌66.7%。主要原因在于过往收并购形成的无形资产摊销、商誉及其他无形资产减值等非经营性因素影响，其中对旗下子公司满国环境剩余商誉账面余额进行了全额减值计提，涉及金额约9.69亿元。

与此同时，若剔除历史收并购带来的各类无形资产减值等非经营性项目影响后，碧桂园服务录得归母核心净利润约25.2亿元，同比仍下滑17.1%。对此，碧桂园服务首席财务官田田在业绩会上解释称，归母核心净利润同比回落，主要是因为公司主动处置了部分风险事项，包括主动清理账龄较长的贸易应收款，这部分因素带来了约6.67亿元的拖累。

由此可见，“公司当前利润的阶段性承压，主要源于若干财务出清措施。”田田进一步表示，预计过往并购形成的商誉余额后续进一步减值的风险总体可控，在完成部分风险事项出清之后，“到2026年，我们判断核心净利润的下行趋势将得到扭转，整体利润表现也会企稳回升。”

不过，在不断扩张的过程中，行业普遍面临的新房空置率偏高、老旧社区物业收费偏低等现实问题，同样是碧桂园服务无法回避的挑战。

碧桂园服务管理层表示，一方面将借助精细化管理、数字化运营体系以及规模化优势，持续优化服务品质，争取更多业主认可；另一方面，针对物业费较低的老旧小区，公司推出了自有品牌，提供安保、消防、电梯维保等基础保障服务，并通过片区统筹管理方式压降成本，持续激活老旧社区闲置资源，开展增值服务以拓宽收入来源，目前已在上海、北京、深圳、武汉实现批量项目落地。

值得关注的是，在房地产行业持续深度调整的大背景下，碧桂园服务与碧桂园之间的关联交易及风险敞口，始终是市场关注的重要议题。经过数年的持续调整，碧桂园服务关联方收入占比已由2018年的20.3%降至2025年的1.1%。