2026房地产代建领域领军者：绿城管理、润地管理表现优异

摘要：绿城管理、润地管理、金地管理等20家企业凭借在房地产代建领域的专业能力和出色业绩，成为行业转型与高质量发展的典范。

随着房地产行业进入深度调整和模式转型的新阶段，轻资产代建已成为企业实现稳健发展的关键赛道，不仅助力企业构建第二增长曲线，也是衡量企业专业能力和长期价值的重要标准。

对于房地产企业而言，专注代建赛道不仅是顺应行业向“开发与服务并重”转型的选择，更是实现资产全周期价值和品牌价值变现的途径。通过提供全链条专业管理、积累丰富的项目经验和建立完善的风控体系，代建企业能够优化盈利结构、提升品牌价值、拓展增长空间，并在城市更新、民生保障和产业升级中取得竞争优势，为长期稳健发展奠定基础。

观点指数研究院发布了“2026房地产代建管理卓越表现20”研究结果。此次评选基于营运规模、管理能力、模式创新和品牌影响力四个核心维度，全面回顾2025年度代建行业发展，精选出在代建领域表现卓越、品牌影响力和管理价值突出的企业。

最终，绿城管理、润地管理和金地管理凭借综合实力位居前列，旭辉建管和蓝城集团也凭借稳定的业绩表现紧随其后，共同推动代建行业向高质量发展迈进。

其中，绿城管理在规模扩张、专业能力、品牌价值和全国化布局方面建立了领先的全链条代建体系，通过强劲的增长势头、稳定的交付质量和深化的地方合作，持续占据行业龙头地位。2025年，尽管面临行业调整，绿城管理仍实现了3535万平方米的新签约面积，市场占有率保持在20%以上，交付面积达到1451万平方米，持续保持高水平的交付质量和履约能力。此外，绿城管理的项目遍布全国132个城市，委托方重复委托率达到26%，展现了强大的品牌认可度和长期合作关系。

润地管理以“快好省规”为服务准则，通过“前期策划—规划设计—建设管理”全周期管理，与政府客户紧密合作，2025年新增签约项目87个，实现业绩和口碑双提升。企业还打造了独特的大型文体场馆服务模式，如为十五运会和宁波奥体中心提供专项服务，并成功中标深圳机场T2航站区咨询项目，展示了代建与代运营的协同效应。通过一系列标杆项目，润地管理在核心城市的核心赛道确立了稳固的优势，品牌影响力和行业壁垒不断加强。

同样作为行业领头羊，金地管理凭借卓越的全链条代建运营能力和高品质服务体系，在2025年实现了稳定的业绩增长。截至年底，金地管理的代建业务覆盖全国70多个城市，管理超过418个项目，签约总面积超过5362万平方米。金地管理在政府代建领域表现出色，签约面积超过1194万平方米，业务范围涵盖保障房、教育配套、产业办公、市政场馆、存量改造和城市更新等多个领域，创造了多个具有行业示范意义的项目，以专业实力支持城市建设和发展。

在领先企业奠定行业基础的同时，旭辉建管通过精准的战略布局和全业态服务能力，实现了规模扩大和业务结构优化。公司管理超过270个项目，新增项目79个，签约规模位列行业前列。旭辉建管不仅拓展了住宅、商业、康养、产业园及不良资产盘活等多元领域，还在品牌、团队、资源和品控等方面建立了核心竞争力，巩固了专业优势。

蓝城集团秉承“为更多人造更多好房子”的使命，从安置房代建开始，逐步扩展至保障房、产业园区和特色小镇等领域，形成了多元化的代建服务体系。蓝城已进入全国27个省、自治区和直辖市，覆盖145个地级市，完成715个标杆项目，其中包括73个小镇项目、224个政府代建项目和其他418个项目，通过高品质的代建服务，持续改善民生和促进城市高质量发展。

2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来转折点。

政府工作报告强调“稳定房地产市场”和“推进房地产发展新模式”，行业发展的核心已从“规模扩张”转向“质量赋能”。土地市场进入“存量时代”，城市更新和闲置资产盘活成为主赛道；品质成为关键，“好房子”建设不仅提升了居住价值，也决定了市场份额。此外，代建业务的央国企参与和细分赛道深耕，以及ESG理念下的可持续发展制度，共同推动行业从“三高”模式向新均衡转型。

观点指数系统分析企业在住宅开发、代建、土地、财务和ESG等方面的卓越表现，总结了《卓越指数 ·2026房地产卓越表现报告》。该报告不仅记录了行业发展数据，还深入挖掘了企业在存量中寻找增量、在波动中建立信任的力量。

以下是报告中的“代建管理发展：多业态突围”章节节选。

2025年，国家宏观政策与地方细则共同为代建行业提供增长动力。中央层面，“十五五”规划建议、中央城市工作会议和《关于推动城市高质量发展的意见》明确了房地产发展的新方向，推动代建业务向城市更新、保障房建设、产业园区配套等多领域扩展。

首先，住房供给体系优化，保障性住房代建需求增加。“十五五”规划建议提出“优化保障性住房供给”，推动规范化发展。代建企业在保障性住房建设中发挥重要作用。

其次，城市更新进入精细化阶段，成为代建的重要增量来源。中央城市工作会议指出，城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展模式从增量扩张转向存量提质增效。城市体检工作全面展开，城中村改造和老旧小区更新成为重点。

再次，房屋全生命周期管理激活老旧住房改造需求。“十五五”规划建议强调“建立房屋全生命周期安全管理制度”，推动从增量开发转向存量运维，老旧住房的安全评估、改造设计和服务需求增长。

从地方层面看，湖南、内蒙古等地发布了投资项目代建制管理办法，2025年，廊坊、青岛、济南和中山三乡镇等城市进一步细化政策，形成了“强制代建范围+激励机制+监督管理”的体系，推动代建行业向专业化和规范化转型。

一是明确代建范围和投资门槛，界定市场边界。中山三乡镇规定代建制覆盖教科文卫体、市政设施等四大类项目，总投资超过100万元需审批。

二是细化费率标准和激励机制，平衡成本和收益。代建费率普遍低于3%，部分地区通过分档计费和结余奖励机制，保障企业合理收益。

三是完善监督管理体系，规范市场秩序。多地建立代建单位考核和责任追究制度，明确各方职责，对违规行为进行处罚。

四是区域政策差异提供差异化竞争机会。各地政策差异为代建企业提供跨区域拓展和细分领域深耕的机会。

2025年，代建行业整体保持增长，但面临宏观环境压力和市场竞争加剧，表现出“规模分化显著、费率持续下降、布局聚焦核心”的特点。

从企业规模看，头部企业凭借品牌、资源和专业优势实现规模领跑，但增速放缓；中部企业加快拓展，尾部企业增速缓慢或收缩。

头部企业通过全国化全业态布局和全流程服务能力获取优质项目资源；中部企业加强与地方国企和AMC机构合作，加速规模扩张；尾部企业多为本地化探索，部分企业通过低费率抢单维持生存，但面临质量风险和利润压力。

面对费率下降，头部企业通过“以质补价”的模式，保持盈利韧性。例如，绿城管理通过精细化成本管控和全周期服务能力，在武汉青山项目和南京项目中实现了费率与利润的平衡。

值得注意的是，低费率竞争可能引发质量风险。部分新进企业为抢占市场份额，过度降低费率，导致项目管理和服务质量下降，损害委托方利益和行业口碑。

2025年，代建企业盈利能力下降，主要原因在于费率持续下滑和项目收入减少。

面对竞争和盈利压力，代建企业探索多元化路径，包括深化战略合作、拓展轻资产模式、强化品牌营销和推进数智化转型，以增强竞争力。

一是深化战略合作，实现优势互补。例如，绿城管理与中交体系合作，拓展城市更新和片区综合开发项目。

二是拓展轻资产模式，提升盈利能力。代建企业通过输出管理、品牌和技术等方式实现快速扩张。

三是强化品牌化营销，提升品牌溢价。代建企业积极推进品牌化营销，将专业能力转化为市场认知。

四是推进数智化转型，提升管理效率。部分企业通过数智化转型优化管理流程，降低运营成本。

五是尝试多元化合作模式，拓展盈利空间。部分企业考虑小股代建模式和海外市场拓展，分散风险，开拓新市场。

2025年，代建行业从单一住宅代建向多业态协同发展转型，住宅、商业、工业和公共设施等细分赛道并行发展，特别是公共设施代建和产业园区代建成为新的增长点。

住宅代建仍是核心赛道，2025年，多家企业获取住宅代建项目，市场需求呈现“保障+改善”双轮驱动特征。

住宅代建的竞争从基础开发管理转向“产品力+资源整合”的综合竞争，企业需通过标准化和定制化结合、国企资源绑定等策略满足需求。

商业代建涵盖酒店、写字楼和购物中心等业态，市场呈现“非标要求高、需求分化”的特征，企业需强化“商业+文旅”跨界融合能力和轻资产模式。

产业政策支持工业代建增长，尤其是产业集群发展带动配套设施建设需求。中冶置业中标赤峰翁牛特旗萤石矿提升改造及双碳氟化产业园代建项目，总投资8亿元，涉及前期管理、规划设计、开发建设等。

城中村改造也成为工业代建的增量市场。金地深圳地区公司中标东莞市黄江镇南部片区城中村改造旧村社区工业安置厂房项目，总建设规模逾11万平方米。代建企业需结合区域产业规划，实现价值最大化。

“地方平台+专业代建+垂直运营”的模式成为公共设施代建的重要路径。例如，漳州圆山医院项目由建发集团旗下更新建设公司代建，建发健康集团负责运营管理，实现了全生命周期价值提升。