两党共识难解住房困境：限制投资者购房或存隐患

阻止大型投资机构收购独栋住宅，在华盛顿形成了难得的两党共识。众多住房权益倡导者将疫情后房价飞涨归因于华尔街机构大量囤房。现今，随着特朗普总统颁布行政令、参议院推动相关立法，这一禁令有望迅速实现。然而，多位经济学家指出，该措施对抑制房价作用不大，反而可能削减独栋住宅租赁供应，使无力购房者的选择愈发有限。

法案核心内容

上月，参议院以89票赞成、10票反对通过一项旨在提升住房可负担性的法案，众议院今年早期已通过版本更窄的同类法案。参议院版本由共和党参议员蒂姆·斯科特与民主党参议员伊丽莎白·沃伦联合提出，目标是刺激住房建设、平抑房价。

法案核心条款：禁止持有350套及以上独栋住宅的大型机构投资者，继续购入新的独栋住宅。

实际效果存疑：难降房价，或伤租客

1． 机构投资者占比极低，非房价主因

机构投资者仅持有美国极少部分独栋住宅存量：

“机构投资者只是便捷的替罪羊，未触及核心问题。”租赁住房经济学家杰伊·帕森斯直言。

2． 房源或流向小房东，非首次购房者

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟指出：大型投资者抛售的房源，很可能由小型投资者接盘，而非首次购房者。

“首次购房者占比下滑，并非因为大型机构，而是因为购房成本实在过高。”她补充道。

机构投资者如何影响房价？

美国政府问责局2024年报告称，金融危机后机构投资者或助推房价与租金上涨，但难以确切证实。

区域差异明显，并非简单正相关

机构投资者购房集中度城市排名（Realtor.com数据）：

但房价涨幅与机构活跃度并不完全匹配：

多数住房经济学家认为，房价上涨主因是超低房贷利率、长期建房不足、首次购房者集中入市（房地美2022年6月报告）。该报告明确：“投资者并未列入房价上涨的核心驱动因素”。

大型机构已转为净卖家

机构投资者正主动撤离独栋住宅市场：

法案隐忧：挤压租客生存空间

反对该法案的经济学家帕森斯警告：

“租客也是人，他们和购房者有同样的需求——办儿童生日派对、家庭聚餐、拥有后院。认为这些福利只属于房主，是非常倒退的观念。”帕森斯说。

官方表态

参议院银行委员会发言人对CNN表示：

“参议院刚通过30年来最大规模住房供给法案，旨在增建住房、降低成本，让更多家庭而非巨头企业拥有住房。国会应让家庭更易首次购房，让掠夺性房东更难囤房抬价。”