广州率先推出房贷补贴支持“卖旧买新”

该举措主要为了直接压降置换过程中的交易开销，并让一手与二手住房的流转链条更顺畅。

4月30日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称“意见”）。文件提出，广州市将设立“卖旧买新”专项补贴。自即日起至2026年12月31日，居民在“卖旧买新”交易中可按所购新房贷款总额的1%申请专项补贴，单套补贴上限为3万元。

第一财经注意到，这是在一线城市中首次按房贷总额比例来设置的专项补贴。多位专家指出，此举的目的在于直接降低换房交易成本，打通一二手住房置换链条，对其他城市同样具有参考价值与启示意义。

一线城市首度提出房贷补贴政策

按照意见，居民个人自政策实施之日起至2026年12月31日，在广州购买新建商品住宅并完成网签（即2026年4月30日0时至2026年12月31日24时完成网签），同时在网签日前后1年内出售本人名下的本市二手住宅的，可向市房地产行政主管部门申请专项补贴。补贴按所购新建商品住宅贷款总额的1%计算，单套最高补贴3万元：贷款总额不超过300万元的，补贴为贷款总额的1%；贷款总额达到或超过300万元的，补贴统一为3万元。专项补贴总额为2亿元，用完即止（资金按季度分批发放，在满足条件并提出申请的居民个人中通过公开摇号确定）。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受第一财经采访时表示，从当前大城市的市场表现看，置换链条是否顺畅至关重要，不能只把二手房或新房单独来看，而应把两者联动纳入考量。此次政策明确提出要畅通一二手住房置换链条，并对应给出支持办法——对换房需求提供财政补贴，按新房贷款总额1%的比例执行，有助于激活近期（尤其是5月以来）的置换入市需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，针对“卖旧买新”发放专项补贴，核心在于回应当前该环节“次数多、成本高、流程相对冗长”的现实。通过补贴方式降低交易环节中的费用压力，从而提升业主参与“卖旧买新”的积极性。

李宇嘉进一步指出，“卖旧买新”往往涉及契税、个人所得税以及增值税等支出。若房屋持有满5年且属于唯一住房，通常只需缴纳契税，首套房对应的交易总价一般为1-1.5个百分点。以广州新房、二手房平均总价分别为332万元与249万元来测算，相应税负落在2.5万-3.3万元或3.74万-5万元区间；而3万元补贴基本能够覆盖大部分交易税费。这也构成“卖旧买新”的主要成本来源之一。若后续还能推动中介费、贷款利率等费用进一步下调，“卖旧买新”的循环有望加快。

第一财经注意到，这是在一线城市中首次按房贷总额比例推出的专项补贴。此前，一线城市也曾以发放消费券、提供过渡租房等方式对“卖旧买新”进行补贴，但这些补助与房贷并无直接关联。例如，上海在2024年对符合条件的“以旧换新”家庭，给予住房置换期间的过渡租房、装修搬家等适度补贴，补贴按出售住房建筑面积分档定额；今年4月，深圳南山区推出了深圳首个住房“以旧换新”消费券，按新房面积补贴2万-5万元京东消费券。

有专家认为，广州的做法本质上属于房贷贴息的一种形式。严跃进对第一财经表示，实际执行层面是否在表述中明确写出“贴息”并不影响政策的实质。此次政策逻辑同样清晰：贷款越多，补贴越多，并按1%的比例计算。可以理解为变相降低购房者的利息负担，是一种较为标准的房贷支持安排。其他城市也有类似路径，有的会明确贴利息，也有的按贷款总额进行补贴。

能否推广到全国？

从国际经验看，通过贴息、减税或以更优惠的融资条件支持居民购房，是较为常见的政策手段。比如中国香港的“居所贷款利息扣除”、美国的HAMP计划（住房可负担修订计划）、日本的长期固定利率贷款等。此外，国内也已有不少城市开展过试点探索。

第一财经此前报道，为进一步激活房地产市场，自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等地陆续出台购房贴息政策，主要通过财政补贴部分贷款利息的方式来降低购房成本。

方正证券(7.180, 0.03, 0.42%)地产首席分析师王嵩认为，目前新购房人群在按揭方面往往采用较高的首付比例，相应的风险承受能力更强，因此贴息政策能够更有效地吸引这类相对优质的客户进入市场。对银行而言，当前的新购房群体同样是信用风险相对更低的客户。

消费贴息模式的落地，也为房贷贴息提供了现实参考。王嵩表示，2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践，证明了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为在需求端提供地产支持提供了可借鉴样本。隐性降息有助于重建底部支撑，同时兼顾金融安全。

东吴证券(8.040, -0.06, -0.74%)分析师李勇表示，前期部分城市关于房贷贴息的试点数据显示，贴息政策在短期内对激活需求、稳定预期的作用较为显著：既能缓解居民提前还贷的冲动，也在一定程度上对冲了银行净息差收窄带来的压力。不过他同时强调，政策效果呈现出明显的“脉冲式”特征，具有短期性与波动性。

李勇进一步分析称，贴息政策可以被视为在特定阶段发挥作用的战术工具，其最终成效仍取决于能否与供给侧改革、宏观收入改善等更根本的举措形成合力，从而共同推动市场建立新的、更健康的供需平衡。

责任编辑：郭建

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