越秀地产资产大腾挪 回笼资金逾44亿

来源：中国房地产报

国资大股东再度援手，助力上市平台优化布局。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

5月4日，越秀地产（00123.HK）公告披露，计划向控股股东越秀集团的相关企业出售多项资产，涵盖广州南沙国际金融中心、云谷产业园及其S1楼宇、智谷产业园，以及贵州毕节的一家酒店和经营多年的康养产业板块。

此番关联交易预计将为越秀地产带来44.6亿元的净现金流。越秀地产董事长林昭远指出，剥离非核心区域的持有型物业及边缘业务，是公司优化资产结构、聚焦住宅开发主业的战略举措，巨量资金回流将助力企业抢占核心城市市场机遇。

2025年，越秀地产虽维持千亿级销售规模，但毛利率、归母净利润等盈利指标持续承压。林昭远在3月业绩会上表示，核心城市新项目毛利率可达15%以上，未来将强化投资效能以修复盈利水平。去年公司96.3%的拿地资金集中于六大核心城市，此次超40亿元现金回笼进一步强化了核心城市的弹药储备。

━━━━

剥离边缘资产与业务

资料显示，南沙国际金融中心是越秀地产在广州打造的第二座IFC地标，集超甲级写字楼、高端公寓于一体的商办综合体，总建筑面积约22万平方米，2023年10月投入运营。此次拟售资产包括一栋41层办公塔楼和一栋29层办公楼，总面积约12.9万平方米，作价约19.3亿元。

云谷产业园、S1栋及智谷产业园同样位于南沙，标的为具备产业办公及配套商业功能的楼宇与车库。毕节酒店位于贵州省毕节市大方县，为一栋六层酒店建筑，自2023年开业运营。

康养标的资产包涵盖42家子公司，主要从事医疗、护理、养老领域的投资运营，其中包括新三板挂牌企业无锡朗高养老（839367.NQ）。

越秀地产在公告中坦言，上述资产虽有成长潜力，但尚处培育周期。“为缓解集团资金占用压力，拟实施本次出售。”例如南沙国际金融中心、云谷产业园（含S1栋）及智谷产业园均属长周期持有、周转缓慢的商业物业，其中南沙项目3家标的公司有2家在2025年仍处亏损。毕节酒店及一家康养公司亦连续两年度亏损，毕节属非核心布局区域，而“国内康养产业属新兴领域，处于早期孵化阶段，成熟周期较长。”

初步测算显示，交易完成后越秀地产将获得约44.6亿元净现金流，录得税后收益约1.08亿元。其中4亿元用于偿还存量债务，剩余40.6亿元补充运营资金。

━━━━

盈利承压下的战略抉择

知情人士向中国房地产报记者透露，此次交易实为越秀集团内部的资源重整，2025年已启动筹划。收购方广州造纸集团、广州越秀智造、广州越秀实业投资、广州越秀健康均为越秀集团全资附属企业。1月23日，越秀集团召开2026年度工作会议，董事长陈强对各业务条线提出目标：金融板块做强做精、地产板块做优做深、交通板块做大做新、食品板块做稳做特，并大力发展战略性新兴产业。

按越秀地产的说法，将康养业务整合至集团专业健康平台，可借助越秀集团在资本、资源及产业协同上的综合优势，提速业务扩张与规模成长。“毕节酒店出售亦有助于集团精简非核心区域管理链条，更专注于核心区域主业发展。”

盘活存量、剥离边缘资产体现“做优”诉求，而回笼资金投入住宅开发核心主业则是“做深”目标。

聚焦核心区域是越秀地产应对行业下行的战略方向。2025年，公司实现合同销售额1062亿元，行业排名第九，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大城市贡献占比约85.6%，其中一线城市销售额超800亿元，占比约78%。销售规模稳定，但盈利指标持续下探，毛利率由2024年10.5%降至2025年7.8%，归母净利润由2024年10.4亿元降至2025年0.6亿元。

林昭远在业绩会上解释，毛利率下滑源于行业深度调整，未来将通过高毛利项目、降本增效及产品升级等措施将毛利率拉回合理水平。

越秀地产认为，当前市场呈现结构性分化，机会高度集中于核心城市优质地段，在此类区域打造高品质住宅更易获得市场认可，实现高盈利与快周转。2025年，公司244亿元权益土地投资中96.3%投向六大核心城市。

2026年，越秀地产安排了300亿元权益投资预算，此次资产变现的40.6亿元是否计入其中尚未明确。加码核心城市的投资策略仍在推进，今年以来已在上海、成都获取地块。越秀集团更以236亿元总价摘得广州马场地块，参照历史操作，该项目有望在预售前注入越秀地产，成为稳定毛利率的基石项目之一。