深圳239亿地王易主 华润置地70亿承接或建700米地标

历时近四年“暂停”，深圳龙岗大运片区的原深圳世茂深港国际中心地块，终于等来新的接手方。

5月6日，深圳龙岗区龙城街道G01046-0106地块顺利完成出让。华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价竞得，地块面积约16.97万平方米，计划总建筑面积约47.68万平方米。

回溯该项目的起点，它曾是2017年世茂集团以239亿元夺得的深圳“地王”核心地块：规划目标为约700米的超高层地标，并瞄准“中国第一高楼”。但随着世茂面临债务压力，项目逐步烂尾，多次流拍后，最终在2025年由深圳政府收储。

“华润置地接手具有一定必然性。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时表示。“G01046-0106地块体量巨大，结合当前市场条件，真正有能力、有意愿接盘的只有央企。其次，盘活存量、稳住房地产并探索新路径，央企责无旁贷；同时，华润在周边已布局大运中心体育场馆、大运天地购物中心等内容，能够在片区形成协同联动，彼此增益。”

将时间拉回至2017年。彼时全国掀起超高层建筑竞争热潮，各地纷纷冲刺新的“天际线”。世茂集团以239.43亿元竞得深圳龙岗大运片区G01046-0095等6宗地，并计划总投资超过500亿元，打造深港国际中心：一座约700米的“中国第一高楼”，集超甲级写字楼、五星级酒店以及大型商业综合体于一体。

在世茂当年的设想里，超级地标可带动片区价值提升；住宅及公寓通过更快销售回笼资金，商业与酒店则以持有运营的方式实现持续收益。这类“以住养商”的思路，世茂在上海、厦门等地也曾多次验证。

不过，超高层项目的审批趋严来得比世茂预期更快。2020年，住建部与国家发改委联合发布文件，严格约束新建250米以上建筑，至于500米以上的“第一高楼”几乎被全面堵住。深港国际中心的规划随之被动多次调整，从700米下调至600米，随后又继续向500米以下靠拢。

资金端的压力则更为关键。自2021年起，“三道红线”陆续落实，房企融资通道快速收紧。世茂集团的流动性风险由此全面显现：公开市场债券出现违约、信托产品逾期兑付，多地项目停工。深港国际中心于2022年进入全面停摆状态，留下的仅有巨大的基坑和数十亿元已投入的开发成本。

此后，债权人尝试通过司法拍卖回收损失。2023年7月，深港国际中心12宗土地首次法拍，起拍价达130.44亿元，较当年拿地价已接近“腰斩”，但因无人报名而流拍；同年11月，起拍价再度下调至104.35亿元，仍未能成功成交。

4月中旬，界面新闻实地探访项目现场时看到，工地长期处于停滞状态，外围挡板处已长出杂草。

进入2025年后，深圳市龙岗区借助“清调供”存量纾困机制，以约68亿元的对价收储了世茂持有的相关地块及地上资产。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时，将该进程概括为“深圳‘清调供’政策的生动实践”。

他表示：“深圳通过‘清理、调整、供应’的方式优化项目规划与落地条件，实现存量盘活并形成可复制经验。在该地块上，实践效果主要体现在三点：首先是清风险，深圳政府以68亿元收储地块，系统梳理项目债权债务，使历史风险与新主体实现有效隔离，最终把烂尾地块变成净地；其次是调规划，取消超高层设计、同步变更用地性质并下调容积率，重构开发逻辑，回到市场的刚性需求；最后是再供应，在清理到位、规划优化后重新挂牌，引入稳健主体。”

重新挂牌后的G01046-0106地块，与世茂当年拿下时的规划也出现明显差异，最核心的变化集中在用地性质和规划指标。

新方案中住宅部分达到30.56万平方米，约占近三分之二；商业配套则被压缩至14.35万平方米。容积率从原项目约4.17大幅调整为3.26，意味着居住密度下降，居住体验与舒适度有望提升。

另一个值得关注的改动，是开发节奏被适度“松绑”。按照出让条件，竞得人可将地块分宗：住宅部分要求在1年内开工、4年内竣工；而集中商业与酒店部分可放宽至2.5年内开工、6年内竣工。

“通过‘分宗开发、分期建设’的安排，同样能减轻外界对冲击的预期。”李宇嘉对此进行评价。该方案中“先住后商”的结构，正好切中当下市场中开发商最为关心的痛点——资金沉淀周期过长。住宅部分可较快启动并在四年内推进交付与销售；商业部分则拥有更长的缓冲期，进一步降低项目前期现金流压力。

70.45亿元的起拍价格、14.09亿元的保证金，以及近50万平方米的体量，使得能独立承揽这类“巨无霸”项目的房企在深圳土拍市场上并不多见。而华润置地最终成为唯一竞买人，也并非偶然。

华润置地敢于接盘，最根本的支撑来自其稳健的财务体系。最新财报显示，截至2025年末，华润置地加权平均融资成本已降至2.72%；同时持有银行结余及现金1169.9亿元，净有息负债率仅为39.2%。在行业普遍面临现金流焦虑的情况下，华润的资金储备仍足够深。

此外，此次拿地价格为70.45亿元，与政府收储成本68亿元基本接近，使得项目在开局阶段便具备较为充足的利润安全垫。

除财务因素外，华润在大运片区早已提前布局。紧邻本次出让地块的大运天地体量约52万平方米，由华润万象生活操盘，已于2024年7月正式开业。该商业体整合商业业态、生态湖景、公园绿地与体育场馆资源，逐渐成为龙岗区东部的重要消费场景。

界面新闻近日实地走访发现，周末时段大运天地人流热度持续走高。尤其当大运中心体育场馆举办演唱会时，购物中心客流明显放大，不少餐饮店门口出现排队现象；从临湖步道到室内街区，随处可见带家人出行的家庭用户，也有结伴而来的年轻群体。

在拿下本次住宅用地之后，华润有望在大运片区形成“住宅+商业+文体”的联动闭环，这也是其较为擅长的城市综合体开发路径。

从市场基本面来看，龙岗大运片区的需求支撑相对稳固。去年9月深圳优化房地产政策后，龙岗等区域已取消限购。该片区的新房成交量长期位居龙岗第一位，而龙岗本身也是全市新房交易最活跃的区域之一。

李宇嘉进一步指出：“按照本次起拍价70.45亿元折算，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米。当前，大运片区在售新房均价在4.7—5.5万元区间，二手房挂牌价约4.5—5.5万元；紧邻的中海大运玖章备案均价更是达到6.2万元/平方米。因此，相比周边项目，本地块具备一定价格优势，后续入市或存在一定溢价空间。”