一二线核心城市小体量地块走俏土拍市场

每经记者|陈荣浩每经编辑|廖丹

近日，上海市2026年第四批次集中供地正式公布，合计推出5宗地块，计划于5月28日启动竞价。

此次上海挂牌的地块一改往日大规模集中供地的做法，呈现出"小而精"的显著特征，尤其是虹口内环区域的两宗住宅用地，堪称核心地段超迷你型地块，两幅用地面积均未超过1公顷。

《每日经济新闻》梳理发现，以"小而精"为特点的住宅用地已成为2026年各地土地出让市场的主流方向。放眼全国，北京、深圳、南京等一线及强二线城市的土地拍卖市场正悄然经历一场转型，"小而精"型住宅用地成为各大开发商竞相角逐的目标。

今年4月29日的南京土地拍卖共推出14宗地块，唯一实现溢价成交的正是这宗"袖珍型"用地，面积仅8626平方米。4月27日，深圳市龙华区民治街道一宗占地约1.3万平方米的住宅用地，以40.18%的溢价率成功出让。

"这些重点城市改变了近三年来常见的大规模供地模式，转而采取'小而精'地块出让策略，契合了当前企业新一轮投资拿地的实际需求。"5月9日下午，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受每经采访时表示。

记者注意到，2026年以来，土地拍卖市场出现了一个显著特征：小面积住宅用地供应量增加，溢价成交现象频繁出现。

上海第四批次的5宗地块中，瑞虹新城的hk306-08地块占地面积仅0.71公顷；欧阳路的hk153-02地块面积更为袖珍，仅0.61公顷。

北京同样将供地重点放在城市核心区域的小面积地块上。

4月21日，北京亦庄瀛海1401-1地块顺利成交，用地面积约2.59万平方米，吸引5家开发商参与竞价，最终由中建智地以13.24亿元竞得，溢价率达8.7%。4月末，北京丰台、朝阳等区域推出的住宅用地面积均集中在1万至4万平方米区间，虽整体以底价或微溢价成交，但核心优质地块关注度依然高涨，市场表现可圈可点。

类似情况也在今年深圳土地拍卖中显现。4月27日，龙华区民治街道一宗1.3万平方米的住宅用地经过60轮激烈竞价，由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.18%。

南京"小而精"型地块高溢价成交已成常态。4月29日南京14宗集中出让地块中，仅江宁百家湖一宗8626平方米的袖珍地块实现溢价，溢价率达27.75%，其余地块均以底价成交。

回溯以往，南京珠江路、鼓楼龙江等核心区域多宗4000至5000平方米袖珍地块溢价率高达33%~43%，关注度持续走高。

杭州市场同样延续高热态势，今年以来上城区城东新城住宅用地溢价率突破51%，西湖区、滨江区多宗中小面积住宅用地溢价率均超40%，远超行业平均水平。其中，西湖区双桥单元XH020203-05地块（用地面积22891平方米）溢价率59.67%；滨江区襄七房单元FG04-R21-B22地块（用地面积38442平方米）溢价率46.83%。

严跃进分析，当前土地市场整体分化明显，大面积地块销售承压、市场预期偏弱，而核心区域"小而精"型地块凭借不可复制的地段优势和完善配套，极易成为市场标杆。地方政府通过精准供应小面积高热度地块，对冲大地块市场冷清的现状，有效调节土地市场情绪，推动楼市、土地市场稳步修复回暖。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则认为，一二线核心城市涌现"小而精"型住宅用地并非短期现象，而是长期趋势。主要源于三大因素：核心城区进入存量更新阶段，大面积住宅用地愈发稀缺；开发商转向追求确定性回报，小面积地块总价款可控、开发周期短、安全边际高；政策层面坚持缩减数量提升质量、优化供地结构。

每经记者梳理发现，2026年，一二线核心城市袖珍型住宅用地的竞拍热潮持续升温，拿地开发商呈现出明显的分层特征。

其中，拿地的企业以央企、地方国企为绝对主力，优质稳健民企精准补位，三类企业共同推高了核心城区小面积地块的市场热度。

资金实力雄厚的央企，是核心区小地块投资的中坚力量。其中招商蛇口布局动作频繁，不仅拿下去年深圳前海9423.79平方米的网红"地王"地块，今年又斩获杭州余杭良渚东单元一宗2.83万平方米住宅用地，地块溢价率高达43.33%。

保利发展、华润置地则持续深耕北上广深一线城市，频频拿下北京、上海核心地段的优质小地块，华润置地更是在今年4月30日（五一前夕）单日拿下北京两宗住宅用地。

另一个拿地的主力军则是地方国企。

深圳本土国企天健地产以40.18%的高溢价率竞得龙华区民治街道热门住宅用地；南京本地国企积极参与城内多宗袖珍地块竞拍。

民营房企亦有入局，常州嘉宏以2.67亿元拿下南京江宁百家湖袖珍住宅用地。

而开发商之所以愿意以高溢价去拿"小而精"型地块，一定程度上也与这类地块的"低门槛、快周转、风险相对可控"直接相关。

以深圳龙华的红山新澍项目为例，今年4月底开盘，距离联发集团2025年6月19日拿地时间不足一年，拿地金额为12.12亿元，项目占地仅约1.09万平方米，共332套房源。对比于市场上部分超级大盘动辄数千套房源、几十亿元的拿地金额，无论资金还是去化压力，都相对可控。

严跃进提到，核心城市小地块起拍门槛普遍较低，多数二线省会城市优质小地块起拍价2亿元左右，大幅降低开发商参拍门槛，能够吸引更多市场主体参与，保障土地顺利出让。这种"小步快跑"的供地模式，能有效稳住区域土地市场热度，持续维系开发商投资信心。

"小而精型地块将倒逼开发商从规模扩张转向产品精细化深耕，更考验定位设计、成本管控与品牌溢价能力。同时市场将形成'核心袖珍高端社区+外围大型刚需社区'多元并存格局，而非绝对二元分割。"曹晶晶说道。

易居研究院进一步分析，袖珍住宅用地资金沉淀仅2亿元至3亿元，内部收益率远优于传统超级大盘。这类地块地处核心城区，配套完善、竞品稀缺，区域改善需求稳固，去化基本无压力。同时项目体量小、房源少，即便出现小幅亏损，也不会对开发商整体盘面造成影响，投资容错率高，安全边际充足。

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