新城控股的酒店困局

来源：地产K线

文/乐居财经 曾树佳

半年前，王晓松正装出席新城控股年度经营会议。

作为企业掌门人，他为集团明确方向：地产务求“稳根基、稳运营”，提升商业品质，强化组织效率。

依托“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股在地产波动期中得以存续。

然而4月末，其年报发布后，即收到交易所问询函。

经过一月余的斟酌，6月9日，新城控股终于给出回应。

针对投资性物业、在建酒店情况；存货减值计提；其他应收款与关联方资金往来等，均作出说明。

在建酒店进展迟缓

财务数据背后，往往映射企业实际资产状况。

其“投资性房地产”主要指新城控股运营的商业综合体——吾悦广场。

截至2025年底，该项账面价值达1210.69亿元，全年确认公允价值变动损益1.41亿元，占比0.12%，波动有限。

近三年，新城控股将保交付及吾悦广场开业列为核心任务。

2023至2025年间，累计开业42座吾悦广场，交付超27.8万套房源，达成保交付目标。

然而资源向这些项目倾斜后，在建酒店的推进速度相对放缓，建设周期拉长。

这亦成为交易所关注焦点。

新城控股在问询函回复中披露，2023、2024及2025年末，在建酒店包括苏州酒店与昆明安宁酒店，两者均未完工。

这些项目对应江苏苏州、昆明安宁的星俪岚、星俪恒酒店。

其中，星俪岚定位高端（五星级），星俪恒定位中高端经济型。

据乐居财经了解，2023至2025年，苏州酒店工程进度由77%升至83%，仅推进6%；安宁酒店工程进度由89%升至91%，仅推进2%。

截至去年底，苏州酒店土建、外立面幕墙已完工，机电、市政配套、电梯安装调试基本完成，剩余主要为室内装修与景观工程。

昆明安宁酒店各工程亦均完工或接近完工，主体通过验收，硬装接近尾声。

新城控股表示，不存在长期未转固情况，将依资金状况有序推进酒店完工开业。

融资的核心逻辑

当前，新城控股地产销售以存量项目为主，采用以销定产与现房销售模式。

2025年，销售持续下滑，全年全口径签约金额与面积分别为192.7亿元、253.58万平方米，同比下降52.03%、52.94%。

受此影响，新城去年营收530.12亿元，同比下降40.4%；归母净利润6.8亿元，同比下降9.6%。

归母净利润降幅远低于营收，得益于高毛利商业板块的支撑。

截至2025年末，新城控股已开业及受托管理吾悦广场178座，提供稳定经营收入与现金流入。

新城在回复问询函中透露，估值前十的吾悦广场有6座位于江苏，其余4座分布在浙江、陕西、山西、海南。

若按公允价值变动收益计，前十大项目分布较分散，江苏2个，陕西、内蒙古、浙江、辽宁、安徽、新疆、贵州、云南各1个。

除贡献收入外，吾悦广场亦成为新城融资的基础资产。

以吾悦广场作抵押，开展公开市场债券与经营性物业贷等融资。

据中诚信数据，2025年新增经营性物业贷及其他融资约125亿元。

目前，新城控股尚有约15座已开业吾悦广场可作抵押融资，增量空间仍存。

从融资结构看，经营性物业贷占比达64.74%。

截至2025年末，整体平均融资成本5.44%，较2024年末下降48个基点。

除常规融资外，新城控股亦向关联方借款。

如以8%约定利率向新城发展及其关联方借款；以6.05%利率向新城悦及其子公司借款。

存货减值

地产深度调控期，房企存货减值问题持续受关注。

去年，新城控股新增计提存货跌价损失11.51亿元。

截至2025年末，存货账面价值710.5亿元，存货跌价准备85.94亿元，占比10.79%。

保利发展、万科、招商蛇口、华发股份等房企存货跌价计提比例分别为1.67%、6.65%、2.12%、3.03%。

金地集团、大悦城、华侨城则分别为13.61%、10.18%、11.95%。

新城控股10.79%的计提比例，与上述房企相较，处于中等水平。

交易所还关注新城控股其他应收款。

并表合作项目形成应收少数股东款项；非并表合作项目形成应收合联营企业款项。

两项构成其他应收款主要部分。

去年末，新城控股其他应收款账面余额289.13亿元。

其中单项计提坏账准备余额62.99亿元，坏账准备24.17亿元，计提比例38.38%。

按组合计提坏账准备余额226.14亿元，坏账准备6.34亿元，计提比例2.8%。

其中正鹏（广州）置业发展、北京景西房地产坏账单项计提比例最高，达39.88%、49.75%。

这两家合联营公司对应项目分别为广州新城·翡丽云境、北京石景山五里春秋。

新城控股表示，应收少数股东款项将于项目利润分配或清算时收回；应收合联营企业款项将于合联营企业取得销售回款后逐步返还。