中信证券研判：2026 年下半年楼市或触底长周期拐点

预计 2026 年下半年房地产市场将抵达长周期的底部位置。今年起，一线城市二手房挂牌数量回落，形成了从刚需到改善的完整复苏链条；租金回报率显著高于存款利率且表现趋稳，加之品质优于存量房的新房供应，多重因素奠定了房价反弹的基石。我们判断，以上海为起点，更多城市将实现房价止跌回升。更为关键的是，房企的经营困局有望得到纾解。融资约束不再与规模绑定，房企总部对区域项目的管控力大幅增强，联合开发模式减少，企业通过深耕产品品质可获取合理的溢价。此外，经营性不动产业务收入的增长，对企业而言同样至关重要。

▍房价底部迹象显现，房地产有望摆脱下行趋势。

伴随房价的持续调整，国内城市租金回报率显著提升，目前已明显超越存款利率，并逼近商业贷款利率水平，租金整体保持平稳。自 2026 年 3 月起，逾十个城市房价环比持续上涨。二手房交易活跃度大增，76 城头部中介数据显示，1 至 5 月累计成交量同比增长 20%。与 2025 年不同，本轮复苏持续时间更长，核心城市二手房挂牌量显著减少（京沪较 2025 年峰值下降约两成），市场需求正从小户型热销向改善型需求蔓延。我们认为，始于上海的 core 城市房价企稳态势，将逐步向更广泛区域扩散。

▍预判新房表现持续优于二手，开发商致力打造差异化产品。

新房供应大幅收缩，2026 年前四个月新开工面积不足历史高点的三成。得益于政策对“好房子”建设的鼓励及对品质溢价的认可，新房与存量房之间的品质差距日益拉大。安全、舒适、绿色及智慧化的高品质住宅备受消费者追捧，即便存量房供应持续增加，也无法完全替代新房。房地产开发企业有望通过持续的“产品内卷”，迈向高质量发展之路。

▍五大难题逐步化解，住宅开发趋向稳定。

2021 年是行业拿地质量最差的一年。除房价下跌外，融资与规模挂钩的顽疾、区域管理“各自为政”的隐患、合作拿地中的利益冲突，以及在限价环境下过度追求周转等，均是导致房企拓盘质量偏低的关键诱因。2026 年以来，房企经营质量实现根本性跃升——融资不再受制于规模；总部对区域的掌控力显著增强；联合开发大幅减少；聚焦品质已能带来必要的溢价回报。

▍经营性不动产提质增效，房企财务报表稳健性增强。

过去五年，优质经营性资产在企业总资产中的占比持续上升，可持续的经营性现金流入占房企回款比例也不断提高。这虽是企业被动去库存的产物，但也伴随着众多企业主动提升运营能力，组建涵盖商场、文体、酒店等领域的专业运营团队。长远来看，我们认为内地房企有望效仿历经周期洗礼的港资地产龙头，走向低杠杆、高持有资产的发展模式。

▍风险因素：

虽然判断房价整体止跌，但局部及短期市场仍预计存在波动。自 2026 年 6 月起，受季节性因素影响，部分城市二手房房价存在再次下跌的风险。部分投资性不动产整体供过于求，租金仍面临继续下行的风险。尽管住宅开发整体风险有所降低，但在“卷产品”的过程中，部分企业仍面临销售速度不及预期的风险。

▍投资策略：

我们认为，房价是决定房企前景的核心要素。房价于 2026 年止跌、房地产行业在同年结束下行周期，是我们当前对行业最重要的判断。我们预计企业间的分化可能加剧，这主要源于经营性资产运营能力及不良资产占比的差异。建议投资者积极配置蓝筹地产企业。