AI泡沫警钟敲响？旧金山楼市再陷狂热，市场焦虑加剧
不管你视AI为初露锋芒的繁荣期还是濒临破灭的泡沫，在这场科技变革的腹地旧金山，有一件事毋庸置疑：AI正令这个原本高昂的楼市陷入癫狂。
今年3月，该市住宅中位售价历史性地迈过200万美元大关。购屋者往往乐意加价超100万美元，去抢夺那些在别处仅算寻常独栋的物业——通常仅含几间卧室与一方小院。Redfin数据显示，这座加州都市的房价居全美之首且涨速最猛。一位房产中介透露，一居室的月租中位数已达4000美元左右，自新冠爆发以来租金近乎翻倍；城内标志性的维多利亚式老宅月租有时甚至飙至10000美元。
房产圈人士指出，房价暴涨显然与AI军备竞赛息息相关——风投机构与巨头企业正砸下重金，抢夺顶尖人才扎根该区域。商业地产经纪Dimitris Drolapas向《独立报》透露：“他们的收入极高。年入五六十万乃至七十万美元屡见不鲜，再加上股票等收益。”他表示，AI热潮催生了与疫情期间截然相反的景象：彼时旧金山沦为城市衰退的反面教材，居民大批外流，因远程办公导致市中心犹如空城。
本地住房组织SF YIMBY的活跃分子Mo Zhu居住在使命湾——一片经改造的滨水区，汇聚了头部AI企业的办公地，带动了该市商业地产回暖及重返办公室潮。Zhu本人近期房租上浮了10%，他将此归因于AI领域的资本注入。起初他觉着这涨幅算走运，随后顿悟，面对两位数涨租竟倍感庆幸，这本身就极其令人不安。
近些年，旧金山知名的维多利亚风多卧住宅租金近乎翻番，这类房产散落于阿拉莫广场、海特-阿什伯里及使命区等街区。
财富狂欢与市场挤压
鉴于今年三家与旧金山及加州深度捆绑的AI关联企业即将迎来重磅IPO，楼市承压势必愈演愈烈。埃隆·马斯克旗下的SpaceX刚完成上市，助推Musk登顶全球首位万亿富豪，该公司随后斥资600亿美元吞并地处旧金山的AI编程代理创企Cursor，壮大了既有xAI版图。OpenAI与Anthropic也将相继上市，料将催生更多财富。据估算，部分Anthropic雇员有望从本轮上市中狂揽5000万美元。彭博社预估这三大IPO或将缔造高达4万亿美元的总市值。一位本土房产经纪断言，这波上市将引爆“热核级财富爆炸，直灌旧金山”。有报道称，当地卖家已然开始接纳这些企业的股权充当房款，而非收取现金。
资金与精英涌入虽是部分人的喜讯，但旧金山租客联盟的Jennifer Fieber强调，这给本土低收入租客施加了重压，因为房东企图用更富有的新租客替换老租客，以博取暴利。该市多年来始终难以兴建充足的可负担住宅，以维系低收入群体的租金平稳，且州法规禁止对多数住房实施租金管控。
亦有人忧虑AI产业恐为濒临破裂的泡沫，投资者盲目下注难以存续的项目，同时驱使他们在生活里做出重大抉择，诸如高价置业。市场调整的预警信号已然闪现：AI企业在扩容数据中心上耗费数亿美金且盈利艰难，企业客户着手压缩AI团队预算，而股市因对科技跃进的盲从乐观逼近历史顶峰。
Compass首席经济学家Mike Simonsen指出，当下AI热潮尚未把旧金山楼市推至全面泡沫境地——即“劣质资产渐遭高估”。眼下的狂热更趋聚集。依Compass五月数据，房屋成交价达挂牌价的124%。最富裕买家开始针对少数顶级稀缺房源发起巨额抬价。上月，太平洋高地一栋面朝旧金山湾的五卧豪宅成交价超挂牌价300万美元，紧邻普雷西迪奥高地的另一处豪宅则高出近400万美元。
泡沫隐忧与改革呼声
颇具讽刺的是，OpenScope Studio旧金山建筑师Mark Hogan表示，AI繁盛伴生着科技圈的裁员潮与企业搬离加州。他说：“IPO狂潮确实存在，有人暴富，有人迁入此地投身高薪AI岗位，但也有人丢掉饭碗，不少岗位流出本市。各类境况正同步交织上演。”
Mike表示，AI产业若遭崩盘，恐将重演21世纪初互联网泡沫破碎的惨剧，致使旧金山房产估值骤降。网泡破裂时，数万湾区从业者失业，旧金山楼市遭遇大萧条以来最重打击——商业租金较2000年峰值暴跌60%，住宅租金下挫12%。AI崩盘恐将引发同等冲击：AI从业者失业，高薪收入消散，用作抵押购房或全款买房的股票或将沦为废纸。
针对防范AI关联住房危机的对策，专家向《独立报》建言多项改革：拓宽租金管控、削减市府官僚做派、力挺现行亲住房区划改革及州级立法。譬如，SF YIMBY等组织拥护中等高度、单梯楼宇（即核心设一部楼梯，而非州法强制的多梯构造），以最大化旧金山微型地块的住宅单位数。旧金山市长罗伟与区议员Myrna Melgar力推7000万美元债券融资购建可负担住宅，并助推一项11月选票提案，扩增该市对住房信托基金的资金注入。
不论AI纪元旧金山楼市走向何方，短期看似乎难返疫情初期的低谷——彼时房东竞相降租招揽租客回流，安抚摇摆离场的人群。2020年4月调研显示，超三分之一房东准许降租，金融区及绿荫掩映的格伦公园街区均现10%至20%的降幅。