住建部等三部门就完善商品住房销售制度新政答记者问

新华社北京8月28日电 题：三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问

日前，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》。住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局相关司局负责人就有关问题回答了记者的提问。

问：请简要介绍一下文件出台的背景及重要意义。

答：商品住房销售制度是房地产管理的核心制度安排，也是房地产发展新模式构建的关键环节。党的二十届四中全会及国家"十五五"规划纲要明确提出，要加快建立房地产发展新模式，健全商品房开发、融资、销售等基础性制度。此次文件的出台，是落实党中央、国务院重大决策部署的具体行动。

一是契合房地产市场迈入存量阶段的现实需要。近30年的高速增长后，我国房地产市场供需格局发生深刻转变，当前二手房交易规模已全面超越新房交易，行业进入存量优化、品质提升的高质量发展阶段。原先以预售为主、追求快速周转的销售模式，已难以匹配现阶段市场发展的新形势，亟需调整与完善。

二是保障购房者合法权益的关键举措。住房资产价值较高，是群众家庭的核心财富。在预售制度下，购房者可提前锁定房源与价格，但"先付款后入住"的模式容易引发延期交付等纠纷。通过改革销售制度，有序推进现房销售，可实现"所见即所得"，有效规避交付风险；继续实行预售的，需强化管理，确保预售资金安全。

三是推动房地产行业转型发展的必然选择。过去一段时期，部分房地产开发企业采用"高负债、高杠杆、高周转"的粗放扩张路径，累积了大量风险隐患。恒大地产破产清算及许家印案的公开审理，充分暴露了"三高"模式的严重弊端。破除"三高"模式，亟需借助销售制度改革与预售资金监管，引导开发企业量力而行、稳健经营，推动行业高质量发展。

问：文件起草遵循了怎样的总体思路？

答：文件秉持稳中求进、先立后破的原则，立足房地产发展进入存量阶段的新形势，以推动行业高质量发展为导向，改革完善商品住房销售制度。

起草过程中着重把握四项原则：一是坚守人民立场。树立正确政绩观，聚焦购房者权益保障，从源头防范交付风险。二是突出问题导向。健全预售管理、有序推行现房销售，着力破解项目延期交付、品质不达标等难题。三是运用系统观念。统筹推进项目公司制、主办银行制、现房销售制等配套制度，做好衔接配合。四是稳妥有序推进。按项目所处建设阶段分类施策，兼顾区域差异，为地方因城施策预留空间，提升文件的可执行性。

问：文件涵盖了哪些核心内容？

答：文件围绕构建房地产发展新模式，从三个方面对销售制度改革作出部署。

一是健全商品住房预售管理。实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶。强化预售资金监管，购房者缴纳的首付款及个人住房贷款等资金须全额归集至监管账户。文件施行前已取得建设工程规划许可证的项目，按原政策执行预售条件及资金监管规定。

二是稳妥推进商品住房现房销售。文件施行后新出让土地的项目及已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，优先采用现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行定金制度。

三是强化政策协同配合。优化土地供应管理，科学确定供地规模与出让方案，可附带规划方案出让。加大融资支持力度，推行房地产项目主办银行制，由项目公司与银行双向选择，每项目确定一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。改进开发建设管理，优化审批流程，压缩审批时限，实现交付时同步办理不动产权证书。

问：文件在维护购房者权益方面有哪些安排？

答：保障购房者权益是本次销售制度改革的根本出发点。文件贯穿以人民为中心的发展理念，主要从以下方面作出规定：

一是保障交易资金安全。完善预售资金监管制度，明确由监管机构负责资金管理，守好百姓购房钱袋子。

二是确保房屋如期交付。提高预售门槛，有序推行现房销售，"一手交钱一手交房"，从源头杜绝交付风险。

三是提升住房建设品质。引导开发企业按安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"标准建设，满足群众高品质居住需求。

四是推行"交房即交证"。加强部门协同，解决办证难、办证慢等痛点。

问：文件在新老政策衔接方面有何安排？

答：文件不搞"一刀切"，实行分类施策。文件施行前已取得建设工程规划许可证的项目，按原规定执行预售条件及资金监管；未取得许可证的项目，有序推进现房销售。另一方面，新项目可选择现房销售或预售。文件施行后新出让土地及已出让土地但未取得许可证的项目，优先现房销售；已取得许可证的项目，鼓励现房销售；前述项目选择预售的，须规范预售条件，强化资金监管，保障资金安全。