万科半年报解码：百亿盘活与治理重构的双重变奏

现阶段，万科上半年的经营状况虽面临压力，但整体生产运营平稳，核心业务链条运行顺畅。

与此同时公布的董事候选人名单涵盖了企业管理、资本市场等多元专业背景，被市场视为万科优化治理结构、增强决策实力的关键举措，将为化解风险与推动发展这两大核心任务提供坚实的制度保障。

在早些时候举行的年度股东会上，万科已定调全年工作重心，提出从战略聚焦与资源高效转化、“好房子”体系升级、深耕城市更新、探索新商业模式、科技应用与数据赋能五大维度集中发力。

在行业深度调整的背景下，一份承压的业绩预告本不足为奇。更值得深究的是，这家企业的运营根基是否依然稳固。

作为房企生存的底线，交付能力不仅是企业信用的直接映射，更是后续销售可持续性的基石。

上半年，万科按时保质交付房屋达2.3万套，多个项目现场交付率突破90%。在“保交付”已成行业信用底线的当下，这一数据的意义远超2.3万个家庭拿到钥匙——它标志着万科的项目管理体系依然高效运转。

据悉，万科将360度摄像头、无人机巡检等智慧技术引入工地，让业主实现“云监工”，并强化运营配套以优化交付体验。

长期以来，万科综合运用各类创新技术，全面强化工程品质全周期管控，提升项目过程管理的精细化程度。

产品端的另一信号体现在去化表现。去年万科18个新盘项目整体首开去化率超60%，部分项目更是超过80%。

今年上半年，南京、徐州、武汉、成都、三亚等地的新开盘项目同样实现了良好的去化效果。在销售端整体低迷的市场环境下，这一数据表明万科“好房子”产品体系已形成一定的市场辨识度——其已整合形成24项产品标准及520项设计要求，并在全国多个项目中推进标准落地。

债务端亦传来积极进展。上半年，万科10只公开债券顺利获得持有人同意展期。在融资环境整体趋紧的背景下，债券展期意味着其赢得了宝贵的流动性缓冲空间。

与此同时，万科正持续推进非主业板块的退出——计划于2025年完成冰雪业务剥离，今年上半年又陆续启动了食品等板块的退出工作。

存量盘活是另一条关键线索。2025年，万科通过盘活获取新项目23个，盘活货值达338.5亿元，部分项目实现了当年获取、当年开盘，并超额完成销售目标。

今年上半年已完成10个项目盘活，货值约110亿元。万科目前已构建起规划及开发条件优化、资源置换、受限资产变现及处置退出等一系列体系化、可复制的运作模式。

一位券商地产固收研究员向《华夏时报》记者指出，在行业出清尚未完成的阶段，能够同时做到“不违约、保交付、去化率维持在行业均值以上”的房企，已具备穿越周期的基本面基础。万科目前的经营状态，至少证明其核心管理能力和项目运营体系未失灵。

若说化解风险解决的是“能否活过今天”的问题，那么发展则要回答“明天靠什么生存”。

7月10日披露的第二十一届董事会董事候选人名单，提供了一条清晰的观察路径。6名非独立董事候选人中，除原有的深铁集团黄力平、雷江松外，新提名的黄宇、姚飞、朱志强、徐恩利均拥有深厚的国资平台管理履历。

独立董事阵容也同步完成迭代——提名黄亚英、廖子彬、王卫国和杨兆四人为独立董事候选人，覆盖法学、财会、资本管理、产业运营等领域。

这份名单释放的信号指向一个方向：在经历了一年半的总裁空缺后，万科的核心管理层正在完成一次彻底的治理架构升级。新一届董事会成员在企业管理与资本市场领域的复合经验，有望为化险与发展提供更强的决策支撑。

黄宇的履历尤为值得关注。其于2017年至2024年任职于深圳市投资控股有限公司，历任总会计师、副总经理。

在深投控期间，他曾率领团队发行全国首单10亿元“纾困专项债券”，联合社会资本设立总规模120亿元的深投控共赢股权投资基金。

2024年2月至2026年6月，黄宇调任深圳市委金融委员会办公室副主任、市地方金融管理局副局长。

会计师事务所、金融监管、市属大型国企三重履历叠加，财务与资本运作的专业积累，在万科当前债务和流动性承压的背景下，构成一项关键变量。

如果说人事调整解决的是“谁来干”，那么战略方向则指向“干什么”。

在5月29日的年度股东会上，万科管理层对国务院此前印发的《城市更新“十五五”规划》给出了明确判断，《规划》明确了“十五五”期间要完成的量化指标：城镇危旧房改造50万套，老旧小区改造约11.5万个，城中村改造4000个。

万科对此的回应是未来将紧抓政策机遇，积极参与城市更新。据了解，《规划》出台后，万科立即组织了专业部门，分项目分条线地进行专题研究，同时对现有储备项目及准备拓展的项目进行了分门别类的梳理。

这并非从零开始。经过长期实践，万科已打造了一系列城市更新项目——广州永庆坊、深圳南头古城、大连东关街、东莞记忆等历史文化名片级标杆项目，以及广州黄埔新城等综合片区项目。其积累了“绣花”功夫微改造、综合招商与运营、多业态协同与全周期运营等多项专业能力。

在科技应用层面，万科同样在积累差异化能力。据了解，万科探索的图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，为近百家行业伙伴提供线上审图服务。

今年上半年，万物云自主研发的不动产AI管理大脑“灵石”系统已在深圳福田产业园区、城市街区实现全域落地，由试点应用转为常态化运营。

从董事会重构到总裁任命，从城市更新政策红利到科技能力沉淀——万科的“发展”叙事正在从增量开发转向存量运营与城市服务。

这并非万科独有的战略选择，而是整个行业在经历了深度调整后不得不做出的转型。

区别在于，当政策窗口打开时，谁手里有现成的项目储备、成熟的运营能力和可规模化的技术产品。万科在这几个维度上的积累，或许才是这份半年报预告之外，更值得持续追踪的线索。

（文章来源：华夏时报）