房产数据机构：美国炒房回报跌至金融危机后低点

核心要点

按揭贷款利率维持高位、房价依然坚挺，再加上房源供应偏紧，正共同压缩炒房投资者的获利空间。

房地产数据机构 ATTOM 指出，2025 年全年，美国约有 29.7 万套独栋住宅及公寓完成翻修后再次出售（该机构将炒房界定为住宅在 12 个月内完成买入和卖出）。这一规模较 2024 年减少 3.9%，创下自 2020 年以来的年度最低水平。2025 年，炒房交易占全美房屋成交总量的 7.4%，低于 2024 年的 7.6%。

炒房交易规模持续回落，背后原因在于利润不断被摊薄，市场吸引力明显减弱。

ATTOM 的数据显示，尽管房价中位数升至历史高位，普通炒房项目为投资者带来的毛利润仅有 65，981 美元，投资回报率为 25.5%。这一收益率低于上一年的 32%，并降至 2008 年大萧条以来的最低点。

ATTOM 首席执行官罗布・巴伯在一份声明中表示：“由于房源持续紧张，许多地区的抢房竞争依旧激烈。房价高企之下，投资者越来越难以找到能够带来可观回报的交易机会。”

与之相比，在金融危机之后那段楼市繁荣的十年里，炒房利润率一度高于 50%，并在 2012 年触及 61% 的峰值，当时房价也正处于底部区间。

净利润，也就是将房屋翻修成本计入后的实际回报，会因为不同地区的人力、材料和融资费用差异而显著波动。不过 ATTOM 表示，在供应链压力持续以及关税推升建材价格的影响下，全美炒房前的修缮成本仍处在较高水平，持续侵蚀投资者利润。

但与此同时，也出现了一些积极迹象。随着房价预计进一步趋于平稳，且抵押贷款利率低于去年同期，今年的炒房市场或许有望改善。

约翰・伯恩斯研究咨询公司研究经理亚历克斯・托马斯在近期一份报告中写道：“在炒房交易量连续近四年下滑之后，我们的调研已经捕捉到翻新转售市场出现积极动能的信号。”

该公司联合 Kiavi 编制了翻新转售住房市场指数，以衡量投资者情绪。2025 年第四季度，这一指数录得三年来最大的环比升幅，结束了此前连续六个季度下滑的局面。

此外，约翰・伯恩斯公司与 Kiavi 的调查还显示，71% 的受访投资者表示今年计划买入更多房产，高于去年的 66% 和 2024 年的 49%，为该项调查开展四年以来的最高占比。

认为投资收益未达到预期的炒房者也在减少。调查显示，在全美范围内，第四季度有 17% 的炒房者表示房屋售价“普遍低于”翻修后的预期估值，较上一季度的 21% 有所回落。

托马斯写道：“在市场低迷阶段，炒房者通常会比普通卖房者更早降价，以避免承担过高的持有成本，因此这一变化是定价环境趋稳的早期迹象。”

他还指出，去年夏季通过的大型经济法案中的多项条款，可能提升翻新转售业务的盈利能力，包括加速折旧、永久性的 20% 合格经营收入抵扣，以及翻新转售贷款利息支出可在税前扣除等。

其他反映炒房投资者情绪的指标，例如 CJ 帕特里克公司发布的季度报告《RCN 资本投资者情绪调查》，同样呈现出更为乐观的态度。

CJ 帕特里克公司首席执行官里克・沙尔加表示：“随着市场环境持续改善——房源增加、房价趋稳、融资成本略有缓解，再加上被压抑的购房需求释放，以及待售困境房产数量上升，我认为今年炒房者将迎来更多机会。”

当前最大的变量仍然是抵押贷款利率。ATTOM 数据显示，2025 年有 37.7% 的投资者使用融资，高于 2024 年的 36.9%。市场原本预期今年利率会下行，但伊朗战争及其带来的油价上涨打乱了这一判断。

巴伯表示：“炒房者不得不采用更多创新手段来维持盈利。这可能包括接手更老旧的房屋——2025 年被转售房屋的中位建成年份为 1978 年，是我们开始追踪以来最早的一批；同时也需要更严格地控制成本，并采取更理性的翻修策略。”

责任编辑：郭明煜

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