政策与金融协同发力 一线楼市回温迹象明显
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以上图片均拍摄于北京市某售楼处 李冰熊悦/摄
本报记者李冰熊悦
春意渐浓，市场暖流悄然升腾。
一线楼市
回暖趋势持续显现，市场企稳信号愈发明确。围绕“十五五”规划提出的“推动房地产高质量发展”目标，并落实2026年政府工作报告中“着力稳定房地产市场”的要求，政策端与金融端协同推进，持续激发一线城市市场活力，促进房地产行业进入良性循环。
2026年2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称《通知》）。截至3月25日，这项新政已实施满一个月。上海链家研究院数据显示，2026年3月1日至3月23日，上海二手房成交2.24万套，较2025年同期增长11%。不仅是上海，目前北京、上海、深圳三地均已同步下调个人住房贷款利率和首付比例，因城施策的优化举措全面落地，相关政策正处于平稳观察阶段。
《证券日报》记者近日赴北京、上海、深圳三地展开实地走访，与金融机构从业人员、房产经纪人、购房者、售房业主等多方主体面对面交流，全面了解一线市场真实情况。综合调研结果看，三地核心区域楼市已显现企稳迹象，依靠贷款入市的刚需和改善型需求，正成为当前成交的主要支撑力量。
政策、金融双发力
切实降低置业成本
在宏观政策框架指引下，京沪深三地均推出符合本地特点的房地产优化政策，从放松限购、完善商业贷款政策到强化住房公积金支持，多措并举满足居民合理住房需求，形成了较强的政策合力。
前述《通知》明确，对住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等七个方面政策作出优化调整。在此基础上，上海商业用房信贷政策也进一步放宽。自3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
上海链家研究院负责人李根在接受《证券日报》记者采访时表示：“当前上海链家日均带看量较楼市新政出台前提升30%，日均新增客户量较新政前增长51%，客户入市信心较此前明显增强，带看和成交都十分活跃。”
北京方面，则在2025年先后出台两份进一步优化房地产政策的通知。2025年8月8日，北京放宽五环外限购政策，即在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不再限制套数；2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等部门再次推出楼市新政，调整非京籍居民家庭购买五环内外商品住房所需缴纳社保或个税年限，并在利率定价机制上不再区分首套和二套住房。
记者从多家国有大型银行获悉，目前北京商业房贷以5年期以上LPR（3.50%）作为定价基准，多家银行实际执行利率普遍为3.05%。记者测算，以购买五环内二套住房为例，若贷款100万元、按等额本金分30年偿还，与2025年12月24日前执行的3.45%利率相比，新政后月供可减少百元以上，累计还款总额可节省数万元。
深圳自2025年9月6日起执行优化调整房地产政策措施，其中包括个人住房信贷政策优化，商业贷款利率同样不再区分首套和二套住房。
“去年以来，一线城市密集推出降低首付比例、下调贷款利率、优化限购限贷等调控举措，明显降低了居民购房门槛，形成了有力的金融支持组合，带动市场情绪边际改善。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《证券日报》记者采访时表示，其原因一方面在于新政逐步显效，有效促进潜在购房需求释放；另一方面则是核心城市优质板块价格已逐渐回归合理区间。当前市场呈现较为明显的结构性分化，核心城区优质项目成交活跃，而远郊区域仍面临一定库存压力。
在一系列政策组合与金融支持叠加作用下，一线城市楼市交易活跃度持续回升。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示70城商品住宅销售价格环比降幅继续收窄。
国家统计局数据显示，2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅较上月收窄0.4个百分点，其中北京和上海分别上涨0.3%和0.2%。
“从客观数据来看，一线城市楼市已经出现积极变化，尤其是在房价调整和政策效果释放后，综合作用已经体现得较为明显。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，就上海楼市而言，本轮成交放量并非单一因素所推动，而是多重利好共同作用的结果：一是政策红利持续释放，金融支持精准发力，为市场注入更强动力；二是价格调整逐步到位，市场信心持续修复；三是潜在需求本身客观存在。
中介“忙起来”
见证一线楼市暖意
正所谓“向阳花木易逢春”，最先感知楼市回暖的，往往是一线房产经纪人。在新政带动下，京沪深三地楼市交易活跃度明显提升。
“早上七点吃了三个鸡蛋，一直忙到晚上八点多。”北京一名新房销售员李凯（化名）的经历，直观反映了新政落地后的市场热度。他坦言，仅周六一天就签下7单，连午饭都得提前安排。李凯的状态并非个案，而是京沪深三地不少房产经纪人的共同写照。
夜色降临，北京市西城区一家房产中介门店依旧灯火通明，三间签约室几乎全部坐满。墙面挂着业主和购房者送来的锦旗，打印区持续输出房屋交易合同，处处透着繁忙景象。北京二手房经纪人张丽（化名）在接受采访时，咨询电话和带看邀约接连不断。她告诉记者，近期客户预约看房、业主挂牌以及政策咨询的需求明显增加，门店内部成交喜报不断刷屏。仅3月14日当天，区域成交量就超过170单，其中4个大区成交5单以上，9个大区成交4单。
千里之外的上海，房产经纪人同样处于高强度工作节奏。经纪人陈俊（化名）即便到了晚上九点，仍在回复客户看房咨询。他表示，今年以来市场节奏明显加快，咨询量和带看量持续走高。《通知》出台当天，业内就迅速完成政策梳理、解读并广泛传播，客户咨询量进一步上升，中环内高性价比房源成交尤其活跃。
某房产交易平台经纪人向《证券日报》记者提供的数据显示，仅3月14日当天，该平台上海二手房成交量就突破1400套。
而在这份忙碌背后，也体现出中介行业的主动调整。记者走访发现，多家房产中介门店已加强政策培训，确保经纪人能够准确掌握最新政策，熟悉首付比例、房贷利率调整等关键内容。房产经纪人的忙碌身影，成为当下楼市回暖最直观的写照。
交易两端各有考量
助力产业链稳健发展
楼市新政释放的核心红利，不仅直接惠及购房者，也深度作用于整个房地产生态，为行业良性运转注入动力。政策端因城施策、精准发力夯实稳定基础，金融端精准支持、主动配合形成合力，推动行业稳步迈向高质量发展，促成楼市生态的正向循环。
对于刚需购房者而言，最大的感受是“买得起”的房子更多了。在北京工作的李辉从2025年初开始看房，由于预算有限一直迟迟未定。过去只能考虑一居室，新政出台后，如今已经能够负担小两居，近期准备尽快出手。
居住在上海市闵行区的上班族刘宏也表示，身边不少非沪籍同事朋友最近谈论房子的频率明显提高，“现在政策比较友好，有朋友也在继续观望，想挑选更合适的房源”。
改善型购房群体则借助政策东风优化居住条件。置换需求的释放，不仅盘活了存量房源，也提升了市场流动性，推动楼市生态形成“卖旧买新”的良性循环。深圳的王宗旭计划购入一套二手房，他表示：“目前还在观望，主要还是出于改善需求，想换到核心区域的房子，对我来说这也是一种稳健的资产配置。”
与购房者积极入市相对应，卖房者的心态也在新政影响下出现微妙变化。有置换需求的卖房人积极响应市场变化，借助当前热度主动挂牌并适度让利，希望尽快成交完成置换；也有部分卖房人挂牌主要是为了变现离场，进一步丰富了市场供给层次。
《证券日报》记者曾陪同购房者张俊洽谈一套意向二手房。该房源挂牌价为528万元，谈判前中介曾透露，按业主此前的心理预期，成交价有望降至500万元以下。但在谈判过程中，业主态度明显转变，表现出一定“惜售”情绪，明确表示低于500万元不卖。此次洽谈持续不足一小时，最终未能成交。不过，这类个别业主的惜售心态，也从侧面反映出当前市场信心正在逐步恢复。
张丽向记者表示，自己负责片区的成交量确实有所回升，但房价并未出现普遍上涨，仅有部分核心区域优质房源价格呈现小幅上行。
总体来看，新政实施后，京沪深楼市活跃度持续增强。无论是置换、变现还是继续观望，市场各方都在依据自身需求寻找更优选择。这种多样化的市场行为，共同构成了健康有序的楼市生态，而活跃度提升与交易逐步回归理性，也进一步巩固了市场企稳态势。
在曹晶晶看来，本轮政策优化具有“因城施策、精准滴灌”的特征，通过梯度放宽购房资格与下调融资成本协同发力，实实在在降低了居民置业门槛。
更重要的是，作为带动整体楼市企稳回升的重要支点，一线城市楼市的稳定修复将持续向市场释放积极信号，有助于进一步夯实整个房地产市场的基础。
“当前一线楼市企稳，已经对产业链上下游产生积极带动作用。以上海二手房市场为例，核心区域交易持续活跃，直接带动家装、家居、家电等后续消费业务较快增长。”严跃进表示，当房地产市场向好、企业资金状况改善，再叠加居民对高品质居住需求提升，也会为AI、机器人(14.880, -0.19, -1.26%)等新兴领域带来更多市场需求。
苏商银行研究院高级研究员杜娟表示：“房地产业链条较长，上游连接建筑建材，下游延伸至装修家电，涉及多个行业类别。楼市企稳不仅意味着交易回暖，也意味着整个产业链复苏与消费拉动，这种多维度正向反馈将不断完善楼市生态，形成‘市场企稳、产业链复苏、消费升级、生态优化’的良性循环。”
对于购房者，杜娟建议，首先要以满足居住需求为前提；其次要结合自身购买力，做到量力而行并增强权益保护意识；第三要关注附加支出，统筹安排整体资金；第四要及时关注新政，争取享受相关支持。
政策与金融两端协同发力，不仅有效降低了居民购房门槛，也在缓解房企流动性压力、带动房地产上下游产业链复苏等方面发挥了重要作用，为房地产生态实现良性循环和高质量发展注入持续动力。
责任编辑：高佳
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