豫园股份上市33年首现亏损：涉房企业加速出清减值包袱

今年以来，A股国有控股上市公司接连出现多起并购重组案例，筹划由房地产向其他核心业务转向

随着A股年报披露步入高峰期，房地产企业及涉房多元化公司的资产减值风险不断显现。3月24日，豫园股份(4.590, 0.02, 0.44%)（600655.SH）发布2025年年报，因大额资产减值影响，公司上市33年来首次录得归母净利润亏损。

此前不久，招商蛇口(8.620, -0.07, -0.81%)（001979.SZ）也披露计提超过42亿元资产减值；中国中冶(3.030, -0.01, -0.33%)（601618.SH）预告称，将对存货、固定资产、投资性房地产等计提各类资产减值准备，预计金额超260亿元；保利发展(5.870, -0.01, -0.17%)（600048.SH）计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元；万科A(4.030, -0.01, -0.25%)（000002.SZ）预计2025年归母净利润亏损约820亿元，刷新A股公司单年亏损纪录，主要原因是计提存货减值450亿-550亿元。

在房地产行业持续调整的背景下，这类减值情况并不是孤立现象，更多持有地产资产的上市公司仍承受减值压力，市场也需要关注相关风险的传导效应。

第一财经记者依据WIND数据统计发现，A股90多家房企及类房地产企业的存货和投资性房地产期末账面价值，2023年末合计为5.18万亿元，到2025年三季度末已降至3.98万亿元，降幅达到23%。除了销售去化因素外，资产减值同样是重要原因之一。

计提资产减值18.89亿，豫园股份33年首次亏损

豫园股份2025年年报显示，公司全年实现归母净利润-48.97亿元，这是其自1992年上市以来首次出现年度亏损，主要原因在于当期计提各类资产减值准备合计18.89亿元。其中，房地产相关资产减值占比超过60%，成为拖累业绩的关键因素。

从行业层面看，豫园股份此次大额减值，是行业环境变化与公司战略调整共同作用的结果。一方面，2025年国内房地产市场持续承压，全国商品房销售面积同比下降8.7%、销售额同比下降12.6%，行业去化压力明显，豫园股份当年房地产销售金额与销售面积均明显回落，降幅达到或接近50%，多地项目不得不“以价换量”，从而触发资产减值测试。

另一方面，公司正在推进主动收缩战略，由过去“地产+消费”双主业模式，转向更聚焦黄金珠宝主业，房地产板块已由核心增长引擎退为非核心业务，公司选择在行业调整阶段对涉及多个城市的项目计提存货跌价准备，一次性释放地产风险压力。

2025年，大额减值与主业下滑叠加，直接吞噬归母净利润，导致公司出现上市以来首次亏损。

截至2025年末，该公司珠宝时尚业务营收占比已超过60%，转型效果正逐步显现，但短期业绩仍受到减值因素拖累。

年报季风险提示：更多减值或将陆续出现

除豫园股份这类涉房企业外，头部房企同样面临较大的资产减值压力。

3月17日，招商蛇口公告称，2025年度计提资产减值准备合计42.70亿元，其中存货跌价准备为32.69亿元。此次计提减值直接减少公司2025年度归母净利润29.18亿元。

更早之前，万科A预计2025年归母净利润亏损约820亿元，创下A股上市公司史上最大年度亏损，主要原因是计提存货减值450亿-550亿元，同时叠加投资性房地产公允价值损失及联营项目亏损扩大。

美凯龙(2.400, 0.01, 0.42%)（601828.SH）预计2025年亏损180亿-225亿元，主要来自投资性房地产公允价值变动损失126亿-215亿元，以及各类资产减值准备45亿-57亿元，在地产行业低迷、家居零售需求回落的双重拖累下表现承压。这已是美凯龙连续第三年亏损，且亏损规模逐年扩大，2025年已将其2018年上市以来累计盈利全部耗尽。

绿地控股(1.520, 0.01, 0.66%)（600606.SH）预计亏损160亿-190亿元，主要受对存在风险的存货计提减值、房地产及基建业务收入下滑、财务费用增加等多重因素影响。

华侨城A(2.180, 0.00, 0.00%)（000069.SZ）预计亏损130亿-155亿元，涉及文旅和地产双板块减值，主题公园、商业综合体及住宅项目都面临估值下行压力。

建发股份(8.990, -0.06, -0.66%)（600153.SH）作为多元主业企业，旗下地产板块预计2025年亏损52亿-100亿元，这也是建发股份上市28年来首次年度亏损，主要由于存货减值以及美凯龙（建发股份持有后者29.95%股权）带来的拖累——不仅股价下跌形成浮亏，还需承担红星美凯龙的经营亏损。

中国中冶年报预告仍为盈利，但房地产业务处于亏损状态，同时公告称将对存货、固定资产、投资性房地产等各类资产计提减值准备，预计超过260亿元。

保利发展计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，使2025年度归属于母公司所有者的净利润减少约42亿元。

这类企业的减值压力更值得关注

业内人士建议，在房地产行业深度调整的当下，以下几类公司可能面临较大的房地产减值风险：

第一类：传统多元化集团，包括消费类、制造类、综合类集团涉足房地产，且地产板块曾是其重要利润来源或增长支撑；

第二类是国企改革背景下进行资产重组的企业，国有控股上市公司并购重组持续提速。据第一财经记者统计，今年以来，A股市场已有多起国有控股上市公司并购案例。其中，“聚焦主业”成为核心方向，一部分企业通过减值方式出清地产风险，另一部分企业则借助并购重组完成赛道转换，均服务于国企“瘦身健体、聚焦核心”的改革目标；第三类：由房地产向其他主业转型的公司，同样需要通过计提大额减值实现“轻装上阵”。

记者对A股99家房企及类房产企业存货和投资性房地产期末账面价值的合计变化进行了统计，较为直观地反映出行业资产规模收缩的趋势。

数据显示，2023年末这类企业存货及投资性房地产合计账面价值为5.18万亿元，到2025年三季度末已降至3.98万亿元，降幅为23%。这一变化一方面来自房地产行业持续低迷背景下的项目去化，另一方面也与企业大规模计提资产减值紧密相关。随着2025年年报全部披露结束，预计这一数值还将继续下行。