成都博主八套老破小投资：租金超贷，风险隐忧待察

近日，成都一位网络红人圆子以八套“老破小”房产购入行为，在房地产市场引发热烈讨论。

在多数购房者趋于保守的背景下，圆子的反向操作显得格外大胆。据她向媒体透露，2025年1月决定购房后，她联系了成都二环内几乎所有主要房产中介，将目光聚焦于总价40万至50万元的小户型。短短一个月内，她考察了近20套房源，快速敲定了六套，“甚至有一套房子没看就直接购买了”。至2026年1月，她总计购入了八套成都房产。

事实上，十多年前中国曾出现投资者集中购买“老破小”的热潮，当时人们预期房价持续攀升，以低价购入十年以上房龄、位于城市核心区域的小户型，等待升值后转售获利。如今，在部分一线及省会城市，“老破小”再次受到关注，但逻辑已显著不同，主要驱动因素转向租金收益。

租金覆盖贷款

吸引圆子集中购买“老破小”的关键原因，是在2025年初成都房价低位时入手，能通过出租获得稳定收益。有中介向她建议：“租金可以覆盖月供，还能盈利。”在此之前，2024年温州炒房团已在成都批量购入。圆子透露，她的八套房产每月需偿还银行贷款约1.4万元，但租金收入达2.1万元，不仅能抵销贷款利息，还能实现近10%的复利回报率。

圆子的做法并非孤例。在郑州、重庆等地，也有投资者通过低价收购“老破小”实现“以租养贷”。今年2月，自媒体《郑州楼市》报道，一位郑州博主在金水区、郑东新区筛选出位置优越、业主急售的小户型，通过议价压低价格后全款购入，再投入2万至3万元装修出租。一套总价约50万元的一居室，月租金可达2300元，租售比约5.5%。

近期上海楼市回暖明显，3月7日二手房单日网签1324套，时隔315天后再次突破1300套。据上海网上房地产数据，截至3月22日，上海3月二手房累计成交已达21443套，叠加月末效应，3月成交量有望突破3万套，且网签系统因流量过大多次卡顿崩溃。在上海从业十余年的链家经纪人高玉照向《中国新闻周刊》表示，本轮市场回升中，上海部分个人投资者也在抄底“老破小”。

“当前一些人的抄底更像是一种理财策略。”高玉照在采访中指出，利率持续下行、存款收益降低，使上海部分“老破小”的回报率超过3%，高于银行存款及固定收益类理财产品。

租售比是衡量房地产市场状况的常用指标，即年租金除以购房总价。国际标准合理范围为1:200至1:300，对应年化租金收益率4%至6%。

上海易居房地产研究院近期梳理成都、重庆、武汉、南京、深圳、上海、北京、广州等城市“老破小”二手房租售比数据，结果显示多数城市已超2%，其中成都最高达3.8%，重庆3.2%，上海约2.45%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这些城市的租售比已跑赢存款利率，接近房贷利率。他统计的平均租售比为2.67%，高于5年期定存利率1.9%、10年期国债收益率1.8%及3年期大额存单利率2.0%，与3.06%的房贷利率基本持平。这意味着按揭贷款下，租金收入已能覆盖月供。

机会有限

尽管出现多个案例，业内普遍认为这种投资模式不具备广泛性。以圆子为例，其收益源于对房源的严格筛选。

她向媒体表示，经过系统梳理板块、实地考察和精算，仅考虑二环内四五十万元的小户型，月租金1500至2000元，租售比才能达4.5%至5%。

因此，房源条件苛刻：总价低、装修投入少、出租快、未来流动性好。圆子提到，最初购入的六套房子，“每套30万至40万元，首付5万至8万即可入手，加上带租约无需装修，相当于仅支付首付、税费和中介费，总花费五六十万”。

高玉照认为，在上海此类二手房并不普遍。租售比超3%、对标理财收益的房源多为业主急售个案，买家多是手头宽裕且5至10年不急于变现者。他观察，近期上海300万元以下房源中“老破小”占一定比例，但投资客较少，以自住为主，部分被政府收购用于保障房。

资深房产经纪人补充，成都个案的抄底逻辑还涉及旧改预期。圆子也表示，未来城市更新推进，其购房地段或面临拆迁，“相当于用极低单价和投入，赌成都的未来”。

多位业内人士提醒，与收益相比，“老破小”的风险不容忽视。高玉照指出，“老破小”普遍存在房龄老化带来的维修问题，如管道、基础设施等，后续维护成本高。此外，租客流动性强，每年可能有空置期和中介费支出，影响收益。

更大风险在于房价走势。他强调，若全款购入可视为理财，但加杠杆入场若房价下跌，亏损会被放大。老房子出手难度大，未来转手变现也较困难。

责任编辑：常福强