物企掀起退盘潮，行业迈向精耕细作新阶段

行业观察人士指出，这波战略调整预计还将延续两到三年。

物业行业历来有项目更迭现象，企业每年退出部分管理项目本是市场常态。然而近期这一格局出现转变，众多上市物业公司开始主动退场。

第三方研究机构克而瑞物管分析称，在行业持续精简项目组合、主动剥离劣质低效项目的趋势下，50家上市物业企业的管理规模增速同比回落1.4个百分点，规模扩张模式正经历整体性转变。

业内人士认为，随着行业告别粗放扩张阶段，上市物企通过主动退场重新配置资源，集中投向高收益、高成长性的项目，驱动战略转型。这标志着物业管理行业正从追求城市覆盖面广的粗放式增长，迈向以集约化、专业化为特色的精细化运作新时代。

企业主动退出

“战略收缩”成为2025年物业企业年报的高频词。

“本集团持续调整业务布局并清理亏损项目，在权衡规模与效益的关系后，合约到期及退出的项目面积达5560万平方米。”中海物业在2025年财报中披露，该退场规模较上年扩大约25%。

同期，彩生活解约管理面积逾6000万平米；永升服务退出签约面积约为4200万平米；融创服务累计已退出及决定退出的项目达59个；远洋服务因主动剥离部分项目致管理规模缩减，在管面积同比下降约3%……

此类主动调整已非个别企业行为，而是演变为行业普遍现象。据克而瑞物管统计，2025年共有50家上市物企公布管理规模，总在管面积达75.1亿平米，同比增长5.3%，增速较上一年度再度降低1.4个百分点。该机构指出，这体现了行业持续优化项目组合、主动舍弃低效项目的态势，规模扩张已全面转向审慎与品质导向。

实际上，部分物业企业的规模化退出早在数年前便已启动。

数据显示，2023年绿城服务退出面积达3880万平米，同比激增逾175%；2024年退出面积仍超3600万平米；虽2025年全年数据未出，但仅上半年退出面积已达1730万平米，同比增长超5%。2024年万物云全年退出53个住宅项目，世茂服务亦剥离6090万平米。

不仅收缩在管项目，部分企业还调整储备项目以规避未来风险。如绿城服务2025年主动放弃部分非核心城市及存在交付隐患的储备项目，致使其储备面积同比缩减超7%。

总体而言，克而瑞物管数据显示，在公布合约面积的38家上市物企中，总合约面积同比仅增长1%，增速较上年回落2个百分点。

谈及项目退出原因，多家物企管理层均指向低效或劣质，核心评判标准在于无法扭转亏损局面。

“判定低质项目退出的核心指标是连续两年亏损且现金流为负，”融创服务管理层在2025年业绩说明会上表示，同时会评估亏损成因如客户压价、成本过高、收缴率偏低等，以及改进举措的效果，“若无法实现减亏或现金流改善则坚决退出”。

碧桂园服务管理层亦指出，2025年初对部分亏损项目开展了现场资源评估，并制定针对性扭亏方案与目标以改善经营，"不会轻易放弃任一项目"，但若综合评估后认定"各类手段均难扭转项目经营基本面，便会主动退出"。

万物云同样针对历史遗留亏损项目组建专项小组，借鉴2025年弹性定价策略，与客户达成"质价相符"的共识，但"若竭尽努力仍无法扭亏，将果断退出"。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨认为，近年物业企业主动退出项目，标志着行业从粗放扩张期逐步迈入"质效优先"的高质量发展新阶段。这并非单纯的战略收缩，而是多重压力下的理性回归与主动优化。

调整延续

自2015年起，受上游房地产行业高速扩张及资本市场推动，物业行业长期奉行"规模为王"的发展理念。这为当下的行业调整埋下隐患，催生了目前的转型阵痛。

克而瑞物管指出，在行业高速扩张期，众多物企为争夺市场份额、扩大规模，接手了大量先天缺陷项目，这些项目或定价过低、或配套不全、或开发商遗留问题严重，自始便陷入亏损或微利困境。

某物企内部人士曾向记者透露，部分滚动开发项目存在楼栋烂尾、小区不通燃气水电、道路未修葺等遗留问题，入场后需垫付维修资金，还可能遭遇业主拒缴物业费。同时，过度开发造成的高空置率近年已成为影响物业费收缴的关键障碍。

“在房地产市场景气、行业利润空间充裕时，企业尚可用其他优质项目收益填补这些'问题项目'的亏损。”该机构表示，在行业利润空间收窄的下行周期中，这些项目的"先天缺陷"便暴露无遗。

这些项目带来的财务压力成为物企主动退场的直接动因。彭雨指出，2025年物业百强企业平均收缴率降至87.32%，部分低效项目下滑更显著，加之人工成本与公共设施运维成本高位运行，致使部分项目陷入亏损，促使物企主动退出。同时，剥离低效项目有助于提升企业经营效率。

克而瑞物管指出，物企此举并非简单收缩，而是从"规模扩张"转向"专业深耕"，着力提升核心区域的经营浓度与市场份额。

具体而言，企业不再追求覆盖广度，而是聚焦区域浓度。如绿城服务自2021年起终止与第三方民企合作，覆盖城市由高峰期200多个缩减至当前56个核心城市深耕；永升服务覆盖城市也由120多个优化至70-80个重点城市。

在新项目拓展策略上也严守风险红线，确保盈利性。如融创服务当前不追求外拓规模，"获取新项目时将遵循公司整体质量底线，包括对利润、毛利等核心数据的量化评估，以及对甲方回款与押款的审核"。

运营层面则通过物理空间的高密度布局摊薄管理成本，提升人均效能。克而瑞物管数据显示，2025年上市物企单城管理面积达169万平米，同比增长约7%，密度效应已初步显现，行业正稳步迈向高质量运营新阶段。

彭雨认为，行业调整趋势预计在未来两到三年内仍将持续。短期看，企业"瘦身提质"、聚焦高价值项目与核心区域的策略将深化推进。长期来看，行业竞争将从资源驱动转向能力驱动，最终形成服务质量、技术应用与生态整合为核心的新竞争格局。头部企业通过主动剥离低效资产，旨在稳固财务根基，为未来可持续增长与差异化竞争储备能量。