公募REITs年报表现平稳向好 二级市场仍连跌六周
记者|李蕾 编辑|叶峰
《每日经济新闻》记者了解到，在清明假期前一周，公募REITs二级市场已经连续第六周出现下跌，不过跌幅较此前有所收窄。
截至上周五（4月3日），中证REITs（收盘）指数报777.49点，周度环比下滑0.13%；中证REITs全收益指数报1013.29点，环比小幅下降0.01%。
据国信证券(11.130, -0.01, -0.09%)数据，从主要指数周涨跌幅比较来看，表现排序为中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债。
Wind数据显示，在已上市的79只公募REITs产品中，周环比上涨的有38只。其中，涨幅居前的三只分别是嘉实京东仓储基础设施REIT、招商科创REIT和华安百联消费REIT；跌幅居前的三只则是中金重庆两江REIT、招商高速公路REIT和易方达华威市场REIT。
从行业层面看，上周公募REITs密集披露2025年年报，整体经营情况稳健向上。同时，又有2单商业不动产REITs获得受理，另外还有多只产品收到监管反馈。
二级市场跌势放缓，环保水务、数据中心REITs领涨
上周，公募REITs二级市场依旧维持下行走势，但整体跌幅明显收窄。截至上周五，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数分别报777.49点和1013.29点，周内分别下跌0.13%和0.01%。
申银万国证券数据显示，按项目属性划分，上周产权类REITs上涨0.07%，特许经营权类REITs下跌0.37%。按资产类型来看，环保水务（+1.42%）、数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）、园区（+0.15%）等板块表现相对靠前。
就单只产品而言，在已上市的79只公募REITs中，环比上涨的共有38只。涨幅前三的产品分别为嘉实京东仓储基础设施REIT、招商科创REIT和华安百联消费REIT，周内分别上涨5.38%、4.16%和3.70%。
上周涨幅排名前十的公募REITs
周环比下跌的产品增至40只，另有1只持平。跌幅最大的三只产品分别为中金重庆两江REIT、招商高速公路REIT和易方达华威市场REIT，周内分别下跌5.54%、3.04%和2.62%。
上周跌幅排名前十的公募REITs
光大证券(15.150, 0.03, 0.20%)数据显示，上周REITs总成交规模为19.1亿元，其中生态环保类REITs的区间日均换手率领先其他品类。
从不同底层资产REITs来看，周内成交量排名前三的分别是中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏中国交建(7.540, 0.04, 0.53%)REIT；按成交额来看，上周位居前三的产品分别是中信建投(20.970, -0.14, -0.66%)国家电投新能源REIT、华夏中国交建REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT。
年报整体表现稳健，多只产品再获反馈
行业方面，上周同样出现了多项值得关注的重要进展。
首先，随着公募REITs年报陆续披露，经营端延续稳中向好。国信证券统计显示，从已披露2025年年报的公募REITs情况来看，全年合计实现营业收入211亿元、可供分配金额125亿元，同比分别增长59%和46%。投资者结构仍以机构为主，流通盘中券商自营资金依旧占据绝对主导地位。
其次，2单商业不动产REITs获得受理，分别是国联安复星商业不动产REIT和创金合信北京国资商业不动产REIT。
公开信息显示，国联安复星商业不动产REIT的原始权益人为复星国际旗下企业，实际控制人为郭广昌。项目底层资产为三亚市海棠区的三亚亚特兰蒂斯项目，涵盖酒店及水上乐园部分。该项目拟募集139.28亿元，预计2026年分派率为4.12%，是当前拟募集规模最大的商业不动产项目。
而隆福寺一期项目则是北京国资与东城区政府共同推动的风貌保护和城市更新项目，截至2025年末出租率为82.65%。该项目拟募集27.03亿元，对应2026年和2027年的分派率预计分别约为4.42%、4.63%。
此外，上周还有多单产品收到监管反馈。例如，3月30日上交所向国金嘉泽新能(5.000, -0.01, -0.20%)源REIT和建信天津临港港口REIT出具反馈意见；3月31日，华夏湖北交投楚天高速(3.790, -0.02, -0.52%)公路REIT对反馈作出回复，资产组评估价值由43.0亿元下调至35.1亿元，下调幅度达18.5%；4月3日，深交所还向红土创新星河集团商业不动产REIT出具了问询函等。
另外，3月31日深交所官网显示，中航天虹消费REITs项目状态已更新为“终止（撤回）”。根据公开问询内容，该项目在租赁模式调整、租户合同条款、资产权属及转让限制、抵押安排、运营成本与资本开支测算以及交易结构设计等方面都曾受到重点关注。
截至今年4月3日，2025年以来全市场已成功发行21单公募REITs产品，发行总规模达到450亿元。
封面图片来源：每经媒资库