交银国际削减顺丰房托目标价至3.12港元 保持买入建议

交银国际在研报中表示，将顺丰房托（02191）目标价调低18.75%，由3.84港元下调至3.12港元，保持"买入"评级不变，因应续租后租金调整的实际冲击，调低收入与分派预期。认为近期股价已基本体现续租利空，其约9%的股息率依然具备一定吸引力。

顺丰房托2025年经营表现稳健。全年调整后收入同比增长2%至4.604亿港元，调整后物业净收入同比提升6.2%至3.837亿港元，主要源于成本管控得当。其中物业运营开支同比减少15%至7670万港元，物业管理费与维修保养费分别降低11.4%和52.7%。可分派收入同比增长2.4%至2.4亿港元，全年每单位分派26.33港仙，派息比率90%。受市场波动影响，物业组合估值同比减少8.3%至61.71亿港元，每单位资产净值降至3.88港元。

截至2025年底出租率达96.9%，虽同比下降1.1个百分点，但仍居行业高位。2025年底总债务32.285亿港元，同比减少2.2%，资产负债率38.5%，同比上升2.6个百分点。

公司续租协议使租金回归市场水平。2026年3月，顺丰房托与顺丰集团完成租约续签，涉及总可出租面积的83.9%，租期2至5年。续租核心条款变动包括：租金及管理费调降20%-45%，未来年租金增幅降至0-2%（原为3-5%），并明确续租选择权与终止条款。租金调降短期将拖累收入，该行预计2026/2027年收入将分别同比下降14.3%和7.3%。但长期而言，续租成功锁定核心租客，规避大规模空置风险，且租金回归市场水平，确保长期收入稳定。

责任编辑：史丽君

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