光大证券力挺华润置地 维持买入评级 资产运营龙头地位稳固

光大证券(8.15, 0.07, 0.87%)发布研究报告指出，目前国内房地产市场销售延续低迷态势，城市与区域间分化格局凸显，将华润置地(31.24, 0.56, 1.82%)（01109）2026至2027年度归母净利润（基本）预期调低至236.8亿及230.7亿元（此前预估为252.7亿和255.3亿元），并新增2028年度归母净利润（基本）预估238.9亿元，按当前股价测算，对应2026-2028年市盈率（基本）依次为8.2倍、8.4倍和8.1倍。华润置地持续深耕重点城市，在资产运营领域保持领军地位，央企背景信用背书优势突出，重申“买入”评级。

光大证券主要观点如下：

事件

华润置地披露截至2026年3月31日未经审计经营数据。2026年3月单月，录得合约销售额224.2亿元，较去年同期下滑14.1%；合约销售面积59.4万平方米，同比回落34.5%。2026年首季度，累计实现合约销售额441.2亿元，同比下降13.8%；合约销售面积124.9万平方米，同比减少36.9%。

资产运营领域领军者，稳健现金流支撑增强

2025年度，经营性不动产租赁业务营收达254.4亿元（同比增幅9.2%），核心净利98.7亿元（同比增幅15.2%）。截至2025年底，1）运营中购物中心98座（82个项目零售额位居当地市场前三位），总建筑面积1242万平方米（同比扩张8.4%），零售总额2392亿元（同比增幅22.4%），整体经营利润率63.1%，刷新历史峰值；2）在营写字楼23栋，总建筑面积146万平方米，平均出租率77.7%（提升2.8个百分点）；3）酒店业务总面积79万平方米（同比微增1.2%），平均入住率67.3%（提升3.1个百分点）。2026年一季度，累计租金收入91.6亿元（同比增长14.0%）。

合约销售单价显著上扬，投资布局持续向核心区域集中

2025年，华润置地销售额稳居行业前三位，实现销售金额2336亿元（同比降幅10.5%），销售面积922万平方米（同比降幅18.6%），销售单价2.53万元/平方米（同比涨幅9.9%）；2026年一季度销售金额441亿元（同比降幅13.8%），签约销售面积125万平方米（同比降幅36.9%），销售单价3.53万元/平方米（同比涨幅36.5%）。公司销售资源向核心城市倾斜，合约单价提升显著，在18个城市市场占有率位列前三。土储方面遵循“量入为出”策略，审慎把控投资步调，重点布局一二线城市，2025年共获取33个项目，权益投资额673.7亿元，其中北京、上海等五大核心城市投资额占比接近八成。

央企信用背书强劲，融资成本控制持续优化

华润置地始终秉持稳健审慎的财务策略，将现金流安全视为企业运营底线。截至2025年底，持有现金储备1170亿元，净有息负债率39.2%，加权平均融资成本较2024年末降低39个基点至2.72%，处于行业低位水平。融资优势凸显，信用资质优异。

风险因素：销售及拿地表现未达预期、经营性业务增长不及预期、行业景气度下行超出预期等。