大厂争相自持土地：背后三重逻辑

■王丽新

自4月份起，互联网头部公司在多个核心城市的土地市场动作频繁。以京东为例，其旗下主体先后在杭州钱江世纪城、北京亦庄新城拿下两宗商业金融用地，合计投入约24.2亿元；字节跳动则出资61亿元在北京布局两宗地块。

与此同时，2025年第四季度，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元在香港购置物业。

在笔者看来，互联网大厂亲自入场拿地买楼，并非单纯为抢占开发商的“生意”，而是为了更快完成实体资产的布局，进而搭建产业互联网发展所需的生态体系。从过去以租赁办公为主，到如今主动配置不动产，表面看像是办公需求扩张，实质是在周期变化中追求更强长期确定性的战略选择，背后对应三层更深的逻辑。

第一，先把核心资产握在手里，为经营准备“压舱石”。

对规模大、员工密集的互联网企业而言，行业竞争加剧且盈利要求更高的环境下，持续增长的租金支出逐渐变成无法忽视的成本变量。

把“租客”身份转为“房东”，关键在于将原本存在不确定性的长期租赁支出，改为一次性投入形成的固定资产。有分析指出，仍以北京中关村(4.680, 0.00, 0.00%)一带为例，写字楼日租金约8元/平方米，若配置一个10万平方米的写字楼，年租金约3.65亿元。若企业拿地成本足够低，“当房东”反而可能更具优势。

核心城市的优质不动产，既能满足互联网企业总部、研发等自用需求，提升运营自主性，也能带来较为稳定的租金收益与更长周期的增值空间：既能锁定长期成本，还能增加企业资产的体量与价值。

第二，抓住市场调整窗口期，用低位思路优化资产结构。

目前，房地产行业处于深度调整阶段，土地市场也已低位运行多年。与过去动辄超过60%的拍地溢价不同，现阶段就算争夺较为热门的地块，成交溢价率也多在30%左右；而非核心城区的优质地块更常以底价成交，核心区域的资产性价比同步走高。

更关键的是，和传统房企偏高杠杆、快周转的拿地节奏相比，互联网大厂现金流相对充裕，更多使用自有资金完成配置，风险与成本更易受控。其拿地路径以公开市场竞拍与产业合作用地为主，地方政府也通常更愿意用合理价格把土地交给互联网企业。

在这样的市场条件下，互联网大厂以相对“划算”的价格配置重资产，既能把核心区位资源尽早锁定，缓解未来价格上行带来的潜在成本压力；同时，也能把账面资金沉淀为更具质量的实物资产，进而改进资产负债表，增强企业跨周期的抗压能力。这类布局并不以短期炒作为目标，而是围绕长期价值，完成资产保值并兼顾主业发展。

第三，面向AI产业升级提供基础设施，推动供应链协同的生态形成。

对互联网企业而言，随着AI、云计算、智能制造等硬科技成为新的增长动能，土地与物业不再只是简单的办公载体，而更像承载核心业务的“基础设施”。

一方面，AI技术正在从“辅助工具”迈向“产业基础设施”。AI大模型训练、芯片研发、人形机器人(14.360, 0.00, 0.00%)等前沿方向，对物理空间、配套条件有更高要求，例如需要建设保密研发区、自建硬件测试区等。这些场地在供电、承重、管线铺设及安全等级上都强调定制化高标准，普通写字楼难以满足。互联网大厂投资的部分地块，正是为了对应这类需求：建设AI主题产业园，推动技术落地、生态集聚与产业重塑，并与智能终端、数字创意、具身智能等方向形成联动。

另一方面，从区域经济发展看，政企双方在产业基础上的“绑定式协作”，是促成增长的重要力量。互联网大厂下场拿地，是扎根当地的关键一步：既能带来更多产值与就业，也有助于吸引更多供应链企业入园；同时，大厂也能在税收、人才与产业配套等方面获得更有力的政策支持，并依托核心城市的人才、技术与市场资源拓展业务。

综上，互联网大厂扎堆拿地或收购不动产，并不会对房地产行业产生“立刻扭转局面”的作用；更准确的说法是，它们以物理空间为载体，整合产业、人才与资本等要素，打造具有可持续性的产业生态。对于互联网大厂而言，拿地布局只是起点，后续如何依托自持资产持续深耕主业、赋能产业并实现长期价值增长，才是更长远的考题。