新政“穗八条”引爆广州楼市：售楼处人潮涌动，二手房成交连续两月破万

得益于“穗八条”新政策的利好，今年五一期间广州房地产市场迎来了开门红。

根据广州中原地产的不完全统计数据，5月1日至2日，广州新房平均每个项目的来访量同比上升了12%，平均认购量同比大增37%，成交转化率相比去年同期也实现了稳步增长。二手房市场同样保持着活跃的态势，同期看房人次超过七千，成交数量超过280套，与节前两天相比，分别增长了37%和11%。

“新政策成功激活了置换需求，在5月1日和2日，中心区域的改善型客户看房数量大幅上升，局部市场热度较高，部分客户的认筹和认购速度明显加快。”广东中原地产研究发展部的研究经理熊小洪表示，外围区域的刚需和刚改客户依然以理性为主，他们在价格上谨慎比较，重点关注配套完善且价格符合预期的楼盘。而豪宅客户对补贴的敏感度较低，其决策周期维持稳定。

今年4月30日，广州正式发布并实施了楼市“穗八条”新规，从供给和需求两端同时发力。在需求端，政策直接降低了购房门槛，将公积金贷款的最高额度提高到了360万元，并同步推出了“卖旧买新”的单套最高3万元专项补贴，以此打通一二手房的置换通道；在供给端，则明确了“以需定供”的原则，规定年度内不得在同一规划单元集中出让商品住宅用地。

从推盘策略来看，许多房地产企业已在节前做好了提前布局。广州中原地产的数据显示，从4月中旬开始，房企推新的步伐就开始加快，节前推货量超过1400套，抢跑迹象十分明显。5月1日至2日，全市共有12个楼盘推出新房源，推货量达到1390套，推盘数量和总量均比去年同期翻了一番，不过大多属于补货性质的加推。

供应量的充足加上政策的红利，使得中介平台和品牌房企公布的假期成交数据都呈现出良好的态势。据悉，贝壳在4月27日至5月5日期间举办了“惠聚五一 广州贝壳新房节”活动，截至5月3日晚上7点，该平台累计成交新房854套。此外，五一假期的第一天，万科广佛公司（主要包括广州的黄埔新城、理想花地、南站檐屿城三个项目）单日热销51套，成交金额突破了1.6亿元。

分区域观察，广州中原地产的监测数据表明，在中心区域，天河区的豪宅项目保利天曜在1日至2日累计成交了20套。天河东部的刚需和刚改项目通过补货推新或优惠促销，市场热度有所上升；海珠西片区由于保利海韵即将首开导致客户分流，对多个改善型项目产生了一定影响；荔湾区的成交热度则主要集中在保利国贸海上印、聚龙湾源舍等近期新开盘的项目上。

据羊城晚报报道，在五一假期的第一天，部分新楼盘甚至出现了排队进场的场景。5月1日下午1点，保利海韵售楼部门外仍有一批等待参观的购房者，一进入售楼部，映入眼帘的便是人头攒动的景象，销售人员向记者介绍情况时不得不贴近耳边才能被听清，上午看样板房同样需要排队。

该项目销售人员向澎湃新闻透露，项目首批推出了两栋楼共计337套房源，截至5月3日晚上，认筹数量已超过四百组。据了解，该项目所在的地块是保利于2025年12月经过76轮激烈竞价、以27.27%的溢价率竞得的。

另外，广州中原的数据显示，近郊番禺区的推新项目在节前抢先入市，五一假期主要以顺销为主，万科檐屿城、敏捷万博金湖壹号以及万博长隆悦府等项目的成交表现都相当不错。黄埔区的多个项目主要在清理尾货，折扣力度加大到了95折至96折。远郊增城区的流量盘剩余房源顺销，继续通过价格来换取销量；南沙区的热度则主要集中在核心板块。

值得一提的是，在新政策正式落地之前，广州的二手房市场就已经率先企稳并回暖，网签量连续两个月保持在万套以上。广州市房地产中介协会的数据显示，4月份广州二手住宅的网签套数和面积分别为10426套和104.06万平方米，同比分别增长了4.84%和1.47%。

在价格方面，国家统计局的数据显示，3月份广州新建商品住宅的销售价格环比上涨了0.3%；二手住宅的销售价格环比上涨了0.2%，与北京、上海、深圳等核心城市一同呈现出率先领涨的态势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，五一假期楼市的点状热度十分明显，特别是中心区的新盘由于前期蓄客充足、营销推广力度大，以及近郊地铁盘的价格让利明显，从而带动了市场的热度。他认为，新政策将进一步加快二手房“卖旧买新”的节奏，尤其是3月和4月的二手房交易量都超过了1万套，在“穗八条”的带动下，将会释放出一波对优质新房的需求。就整体成交量而言，他预计5月份的楼市可能会比“金三银四”时期略有回落，但不会出现像2025年第二季度之后那样的量价齐跌局面，如果后续二手房的挂牌量和议价空间能够保持稳定，上半年市场整体将维持平稳运行的态势。

熊小洪则指出，节后的政策环境依然偏暖，短期内海珠、荔湾、白云、黄埔等热点板块仍有大量新货或新盘等待入市，预计核心改善板块将呈现量增价稳的局面，而郊区则将依赖折扣来去库存，延续以价换量的趋势。