万科巨亏 900 亿揭秘：2025 房盈利榜冰火两重天
1、经营重压未减，七成房企仍陷亏损泥潭
时至 2026 年 5 月中，房企年报披露已近尾声，2025 年的经营大局已定。即便个别企业年报“迟到”，也难以撼动行业整体走向。可谓几家欢喜几家愁，更确切地说是七成企业愁眉不展。经营压力依旧山大，利润表现惨淡，能保本不亏已属侥幸，实则近七成企业依旧处于亏损状态。
以 2025 全年净利润百强房企为样本观察，虽数据有限，却精准折射出行业全貌。自 2021 年债务风险引爆以来，财报即刻反应，利润转负。随后 2022 至 2025 年，销售额持续下滑，财报虽有时滞但趋势一致：利润下探、亏损加剧。2024 年百强房企净亏损总额高达 3621 亿元，创近年新高。而在 2024 与 2025 两年间，这百家房企中分别有 67 家和 63 家净利润为负。
2025 年，这百家房企的净利润及归母净利润亏损额，虽从 2024 年的 3587 亿/3542 亿收窄至 2357 亿/2086 亿，表面看似经营回暖，实则不然。部分企业从巨亏转向大赚，并非主业改善，而是源于资产重组带来的一次性收益，此举不可持续。若剔除此类非经常性收益，2025 年净利为负的企业仍近 70 家。纵观全局，99% 的企业要么利润继续下滑，要么深陷亏损。
备注：百强房企口径设定为 2025 年净利润前 100 名房企。
至于利润为何持续走低或亏损，缘由已是老生常谈。无非是高地价拿地，却面临低价抛售或有价无市的困境，导致大量存货需计提减值拨备，利润空间被极度压缩。
近两年处于舆论风口浪尖的万科 A，2025 年净利润与归母净利润亏损额分别扩大至 918.1 亿和 885.6 亿，增幅分别达 89% 和 79%，成为房企中的“亏损之王”。为何他人减亏，万科却越亏越多？资金流向何方？万科年报归因于四点：
（1）开发项目结算规模锐减，毛利率维持低位。2025 年结算利润主要源自 2023 及 2024 年销售项目，以及 2025 年消化的现房库存。这些项目拿地成本高企，销售状况与毛利均未达预期，致使结算毛利大幅缩水；
（2）业务风险敞口扩大，新增计提信用及资产减值；
（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，加之部分非主业财务投资出现亏损；
（4）部分大宗资产及股权交易价格低于账面价值。
对于这些解释，恐怕难以令所有人信服。
2、净利榜首竟是“不死鸟”佳兆业？
细究上述数据，可见些许“诡异”之处。佳兆业集团净利竟直接翻盘，从巨亏近 300 亿变为 2025 年盈利 523 亿，登顶行业第一，令人咋舌。此外，禹洲、旭辉、世茂、远洋及碧桂园等也由亏转盈。其根本原因前文已述，即债务重组成功带来的一次性巨额收益，这并不反映实际经营状况且不可持续。2025 年有此收益，2026 年便无，数据将呈断崖式波动。若剔除该收益，这些企业 2025 年净利实则仍为负值。倘若不计佳兆业、禹洲等 6 家企业，其余 94 家房企的净亏损额仍高达 3349 亿元。
3、“利润王”华润置地，优势遥遥领先
若剔除上述特殊企业，行业净利前十格局将大变。华润置地依旧稳居榜首，且优势巨大。2025 年其净利润为 328.19 亿元，是第二名中国海外发展（简称中海）的 2.4 倍，甚至仅比第二至第六名五家企业的净利总和少 7 亿元，可谓以一己之力撑起门面。
4、两代“利润王”较量，归属截然不同
面对此局，人们自然会将两代“利润王”——中海与华润置地加以对比。过往多年，中海凭借卓越的工程管控能力，被公认为“赚钱机器”，利润表现令同行望尘莫及。十年前（2016 年），华润置地的归母净利润仅为中海的一半左右。然而自 2022 年起，华润置地实现反超，直至最近一期（2025 年），其净利润已是中海的两倍有余。
备注：比值计算公式为华润置地净利润（归母）除以中国海外发展净利润（归母）再乘以 100%。
这种逆转背后，是行业大势裹挟与企业战略取舍的共同结果。2022 年起市场下行，行业利润进入调整期，如同制造业向微笑曲线底部滑落。以地产开发为主业的企业，利润无一例外出现波动。未能扛住而违约者，轻则亏几十亿，重则亏两千多亿。作为头部企业，华润与中海虽也难独善其身，利润随之下滑，但横向对比，二者表现依然绝对领先。
中海仍能保持百亿盈利，全赖深厚底蕴与硬核实力支撑。其成本管控得力，投资聚焦高能级城市，因此在去库存和计提拨备方面压力较小。市场向好时，中海优势可成倍放大；但市场下行时，仅靠成本与投资优势也难以扭转行业颓势。这或许是上一轮周期中 99% 企业面临的困境，最有效的策略或许是耐心等待，熬过行业出清，静待见底反弹。
华润置地的强势则得益于运营与服务业务的强力支撑。历经多年耕耘，这些非开发业务已能独当一面，成为稳固利润的基本盘，有效弥补了地产开发业务的利润损失。2025 年，华润置地开发销售型业务收入占比近 85%，但核心净利贡献率不足 50%；反之，仅占收入 15% 的经常性业务，却贡献了 52% 的核心净利润，商业模式优劣立判。
华润模式虽具优势且成熟，却难以被行业内大多数企业复制。单就运营板块而言，华润商业已深耕二十余载，首座购物中心深圳万象城开业至今已 22 年。即便当下有空间，又有多少人愿投入巨资，去博一个数十年未必有结果的局？
展望未来，行业利润虽正向微笑曲线底部靠拢，但是否已触底尚难断言。状况较好的企业或许进展更快，能率先解决历史遗留问题；状况稍差者，则需在摸索中前行，出清周期更为漫长。可以肯定的是，整个行业的利润率水平再也无法回到过去了。
