深圳楼市满月观察：新盘热销，二手均价重返六万

继三四月楼市传统“小阳春”过后，深圳市场再度迎来“红五月”的火热行情。

近期，界面新闻深入福田、南山等多个区域的房产中介门店进行实地调研。一线从业人员普遍表示，自4月底新政实施以来，购房者信心显著回升，政策直接刺激了刚需释放，目前门店的带看频次与签约活跃度已明显超越往年5月的常态水平。

“政策实施后，我司旗下门店新房签约量同比激增84.5%；二手房签约量虽环比持平，但同比增幅高达56.2%。”深圳乐有家内部人士向界面新闻透露。

4月29日，深圳推出新一轮房地产优化调整措施，针对福田、南山及宝安新安街道三个核心区域定向放宽限购，并同步上调公积金贷款额度。

如今，这一政策组合拳已落地满月。5月，深圳楼市整体交出了“量价齐升”的成绩单——据深圳乐有家研究中心统计，5月全市一、二手房合计网签量达13348套，环比增长6%，同比大幅攀升28%。

若仅统计住宅类别，当月一、二手住宅合计网签10077套——这是自2025年4月后，时隔14个月该指标首次重回万套大关，标志着市场活跃度已修复至近年来的相对高位。

“本轮成交量的显著放大，主要得益于新政对购房需求的释放效应以及市场信心的提振。”深圳贝壳研究院院长肖小平在接受界面新闻采访时指出，随着购房门槛逐步降低，各类购房群体加速入场：高端改善需求集中释放，首次置业者紧抓政策窗口期积极入市，多方合力推高了全市成交水平。

5月，深圳新房市场的热度尤为抢眼。多个核心区的豪宅及改善型楼盘集中入市，均取得“日光”或接近“日光”的销售佳绩，助推新房市场走出上涨趋势。

5月3日，位于深圳光明的龙湖观萃苑首开92套，“认筹超1000组、40分钟售罄”，成为新政后首个“日光盘”，销售额突破3.5亿元。随后，该项目于5月16日加推92套，再次实现即开即罄。

除刚需盘外，深圳豪宅市场也交出了亮眼答卷。

5月23日，深圳湾的中信信悦湾加推78套总价5150万元起的大平层，均价超20.8万元/平方米，半小时内售罄；同日，宝安中心区的观潮府项目，加推40套总价2600万元起的房源，备案均价约14.7万元/平方米，同样实现“日光”。

从区域分布看，在新政驱动下，深圳楼市热度在核心区及核心地段提升尤为明显，尤其是福田、南山与宝安三个区域，在本轮行情中表现突出。福田签约量翻倍增长，南山同比上涨80%，宝安同比上涨66%。

新房成交的放量，与楼市新政直接挂钩——核心区限购松绑叠加公积金贷款额度提升，使得此前被挡在门外的改善型需求和外地购买力获得了入场资格。

界面新闻从深圳乐有家获悉，“429”新政后，其旗下门店纯公积金贷款客户占比从4月的4.3%跃升至5月的7.1%，增幅显著；商业贷款占比则稳定在65%左右。

“豪宅往往是楼市的风向标，豪宅项目接连‘日光’，反映出当下高净值人群正用资金为深圳楼市投下信任票，这种信号往往会带动一批犹豫不决的客户入市。”一位业内人士对界面新闻表示。

新政对核心区限购的松绑效应，在二手房市场同样有所体现。

乐有家统计数据显示，福田区5月二手住宅网签995套，环比上涨12%，南山区网签936套，环比上涨17%，同比则分别增长33%和35%。

价格层面的变化释放出更强信号。5月，深圳二手住宅成交均价达到6.08万元/平方米，环比上涨5%，这也是时隔多月后，全市二手房均价再次站上“6字头”关口。

市场信心正在逐步修复，成交结构也在悄然改变——成交房源向核心区域及中高总价段倾斜，这是推动均价回升的关键因素。

从成交总价分布结构看，300万-500万元这一总价区间的刚需房源，成交占比稳定在33.3%，继续扮演市场“压舱石”的角色。

与此同时，总价在1500万元以上的豪宅成交占比，从4月的2.8%提升至5月的4%。500万-800万元的改善型房源，成交占比也上升了1.3个百分点，达到22%。

由此可见，政策红利不仅释放了刚需群体的购买力，同时也激发了高端改善型需求的入市意愿。乐有家研究中心指出，随着市场信心的修复，成交结构正向中高总价段迁移，市场的购买力构成变得更加多元和健康。

另一个值得关注的细节是，二手房议价空间的变化。

根据乐有家研究中心监测，在5月进行挂牌价格调整的业主中，选择涨价的比例达31.2%，为2026年以来最高水平，环比增加3.1个百分点。业主心理预期明显增强，购房者“越跌越等”的心态也在转变。

“当前市场呈现出‘改善型需求领跑、刚需随后跟进，核心区率先启动、外围区域逐步承接’的梯度式复苏特征，5月的成交表现出较强韧性。”肖小平对界面新闻指出，她预计短期内市场热度不会迅速消退，但行情分化仍将持续，优质房源的相对价值优势将进一步凸显。