特朗普拆分两房计划生变

作者：萨曼莎·德洛娅

美国总统唐纳德·特朗普在首个任期内曾尝试解除政府对房利美(6.82, 0.00, 0.00%)和房地美这两大抵押贷款巨头的管控，但未获成功。眼下，他将负责该事务的官员比尔·普尔特同时委任为代理国家情报总监（此职位与前者无关），此举令外界对此次拆分行动能否达成目标更生疑虑。

普尔特的祖父曾创立美国顶尖住宅建筑商之一。他将在身兼联邦住房金融局（监管房利美与房地美）局长的同时，兼任国家情报总监，统管中情局及国安局等情报机构。

虽然特朗普上月还透露有意推动房利美和房地美上市，但普尔特职责范围的扩张或许暗示政府并不急于推进。本周当 CNN 向白宫、联邦住房金融局、房利美及房地美询问最新时间表时，均未获得回应。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授苏珊·瓦赫特在普尔特新职务公布后对 CNN 表示：“我曾目睹拆分房利美和房地美的步骤正在推进，但在我看来，这些努力现已陷入停滞。”

专家警示，若处理失当，终止托管状态可能会扰乱支撑美国住房金融体系的抵押贷款支持证券（MBS）市场，进而推高购房者的借贷成本——特别是在当前房价逼近历史高位、伊朗战争引发的通胀忧虑导致抵押贷款利率高企的背景下。

瓦赫特补充道：“我认为要实现私有化，必须全天候运作。”

并非只有瓦赫特认为普尔特的新职责可能导致拆分计划被搁置。

TD Cowen 金融服务与住房政策分析师贾雷特·赛伯格在普尔特新职务公布后致客户的报告中写道：“结束托管状态本身在操作和政治层面都极具挑战。若 FHFA 局长将大部分精力投入国家安全事务，我们看不出如何能跨越这些障碍。”

周四，特朗普称普尔特“在房利美和房地美的工作表现卓越”，并表示其在国家情报总监职位上“并非永久任职”。

我们是如何走到今天这一步的？

将房利美和房地美从政府托管中解放出来绝非易事。

这两家机构并不直接向购房者放贷，而是从银行手中收购抵押贷款，随后打包出售给投资者。这为抵押贷款机构提供了稳定的资金渠道，使其能向潜在购房者提供更实惠的贷款利率。

在 2008 年房地产危机期间，房利美和房地美被纳入政府管控，以防对住房市场造成进一步冲击——尽管这一安排原本仅是临时措施。

瓦赫特指出：“我高度怀疑当时有谁预料到 18 年后它们仍处于托管状态。”

支持终止托管状态的人士（包括特朗普的众多共和党盟友）认为，这两家公司完全具备独立运作能力，而 IPO 有助于为负债累累的政府筹集数十亿美元资金。

去年 8 月，CNN 报道特朗普会见了多家华尔街大型银行的首席执行官，包括摩根大通(312.925, 2.04, 0.65%)的杰米·戴蒙、高盛(1069, -23.61, -2.16%)的戴维·所罗门和美国银行(53.95, 0.06, 0.11%)的布莱恩·莫伊尼汉，探讨这两大抵押贷款巨头上市的可能性。

但瓦赫特及许多其他专家警告，若未来危机中缺乏明确的政府救助担保，MBS 投资者将要求更高回报以补偿增加的风险，而这些额外成本极可能以更高抵押贷款利率的形式转嫁给借款人。

瓦赫特警示，决策者可通过向房利美和房地美收取担保费来保留政府支持，但这一成本最终也可能传导至消费者，给抵押贷款利率带来上涨压力。

希望破灭

房利美和房地美长久以来吸引着押注私有化将释放巨大收益的投资者。其中许多人将特朗普重返白宫视为实现突破的契机。

很少有投资者比潘兴广场的对冲基金巨头、亿万富翁比尔·阿克曼更为乐观。去年 12 月，阿克曼在 X 平台发文称，在场外市场（而非纽交所等正规交易所）交易的房利美和房地美普通股“仍是我们在 2026 年的最佳投资标的”。

阿克曼拒绝就普尔特的新角色是否改变了他对房利美和房地美的乐观看法发表评论。

但今年迄今，这两只股票均已下跌约 40%，本周普尔特新任命消息传出后进一步下挫。

在 Reddit 上一个关于房利美和房地美投资者的论坛中，部分人显得颇为沮丧。

本周普尔特新任命公布后，一则帖子写道：“我不想这么说，但特朗普已放弃房利美和房地美。”

另一则帖子称：“我后悔约一年前股价飙升时未卖出，当时只想赚笔快钱。”

责任编辑：郭明煜

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