AI重塑房产交易：佣金归零与去中介化变革

一、一个困扰行业三十年的问题

1997年，周忻创立“上房置换模式”，为房产中介立下规矩：连锁经营、信息互通、流程规范、只收服务费不赚差价，将佣金锁定在2%。三十年后，这位行业元老却宣布要做一件推翻自己昔日规矩的事——利用AI作为居间方，达成买卖双方零佣金交易。2026年5月27日，深度智联推出了全球首个房地产经纪人AI智能体“易居·小新”。几乎同一时间，美国AI房产平台Ridley获得640万美元融资，允许房主免佣金卖房；区块链房产项目Propy获得1亿美元授信，利用AI和区块链自动化交易。一场关于“去中介、零佣金”的房产交易变革，正在全球范围内兴起。

这并非仅仅是对某个环节的技术优化，而是对整个行业底层商业逻辑的彻底重塑。

二、传统居间模式的“原罪”：为何佣金始终居高不下？

要理解AI如何实现零佣金，必须先看清传统模式为何难以降费。传统房产经纪的核心症结，不在于服务价值的高低，而在于“收益滞后、按成交抽佣”的底层设计。资讯、匹配、撮合，每一步都在创造价值，但收益只在交易达成时才结算。这种结构的内在矛盾是致命的：本该中立的第三方变成了利益相关方，立场从“服务客户”异化为“促成成交”。

由此衍生出一系列行业顽疾——流程冗长。为了锁定客户、防止绕开成交，居间方必须拉长服务链、反复接触、全程绑定。数据显示，房产中介核心的资讯、匹配、撮合仅占40%，其余60%的流程均围绕佣金衍生。立场扭曲。为促成成交，居间方可能隐瞒信息、制造焦虑、两头传话甚至欺瞒。周忻曾直言，“经纪行业患的是同一种病——靠信息差与佣金生存”。劣币驱逐良币。同行内卷，老实做专业匹配的反而被淘汰。只要“按成交一次性收佣”机制不变，流程就无法缩短，立场就无法中立。这并非职业道德问题，而是商业模式的结构性缺陷。

三、AI的破局：将“智力”与“跑腿”分离

AI为何能打破困局？答案在于AI具备人类中介不具备的两个特质。第一，AI无利益诉求，因而真正中立。AI智能体不靠佣金生存，不会隐瞒瑕疵或偏向出价高者。对人类，中立是靠道德苦撑、被薪酬结构拉扯的姿态；对AI，却是商业模式天然赋予的属性。第二，AI边际成本近乎零。人类服务客户成本刚性，需高额佣金覆盖；智能体服务一万客户成本与一人几乎无异。

基于此，“易居·小新”将交易拆解为两层：脑力决策层——资讯、配对、撮合、推荐，由AI免费中立完成；履约执行层——带看、按揭、过户、验房，剥离为标准化服务，由履约方按需付费。简言之：AI居间零佣金，专业服务按劳计费。买方不为“撮合”付费，只为实际享受的服务（如看房、代办）买单。核心创新在于重新定义收费：从“为成交付费”变为“为服务付费”，从“一次性抽佣”变为“按需计费”。

四、从中国到全球：零佣金模式正在验证

“易居·小新”并非孤例。全球AI驱动的去中介化房产交易正在多市场验证。美国Ridley：2025年7月上线，12月产生46亿潜在线索，私盘价值3.5亿美元，57套交易完成，平均挂牌33天，成交价与挂牌价比率达98.3%。投资方Fifth Wall称Ridley“剥离不必要费用，将AI交给消费者，解锁透明度与效率”。区块链+AI的Propy：房产上链、智能合约执行，实现7×24小时交易，AI技术将利润率提升至40%。AI代理全天候对接客户，自动化处理托管工作。罗马尼亚rentnbuy：直连租户业主，无中介佣金，AI辅助搜索。共同逻辑是：AI承担信息匹配、决策辅助，人类聚焦标准化履约。佣金不再是“过路费”，服务本身才是价值。