多城核心地块高价成交，楼市回暖迹象显现

近期，深圳、杭州、长沙等城市土地拍卖市场热度高涨，核心区域住宅地块频繁以高溢价成交，地块价格屡创新高。

多地土地拍卖出现高溢价

6月26日，长沙迎来一场重要土地拍卖。位于岳麓区滨江新城板块的[2026]长沙市030号（C5南）地块顺利成交。该地块地处滨江新城核心区域，原规划为纯商业用地，2026年初调整为住宅用地后重新挂牌。据中指研究院数据，该地块吸引了华润置地、招商蛇口(6.540, -0.15, -2.24%)、保利、建发、嘉信、邦泰、融华、达美等8家大型国企和优质民企参与竞拍。

业内人士认为，该地块规模适中、门槛较低、无额外条件，成为推动拍卖热度的重要因素。经过40轮激烈竞价，嘉信地产以12.12亿元总价竞得，溢价率38.98%，成交楼面价10841元/平方米，刷新了滨江新城板块住宅地块楼面价纪录，溢价率也创下今年长沙新高。现场画面显示，嘉信地产在竞得地块后立即庆祝，横幅和舞狮就位，气氛热烈。

同一天，杭州举行6月第四场土地拍卖，推出滨江和余杭两宗住宅地块。招商蛇口以79%的高溢价拿下滨江区永久河单元地块，该地块刷新了2026年上半年杭州土地拍卖单宗成交总价、单价和溢价率三项纪录。另一边，建发集团时隔三天再次在余杭未来科技城拿下低密地块，相比三天前同区域地块，地价上涨8677元/平方米。

整个6月，深圳土地市场接连出现“地王”。6月5日，深圳南山区粤海街道地块经过297轮竞价，由保利置业以150.74%的高溢价拿下，楼面价突破10.8万元/平方米，成为深圳新楼面单价地王；6月12日，前海桂湾地块经过300轮竞价，由建发以35.25亿元竞得，溢价率114.29%，成交楼面价超9.59万元/平方米，创下前海板块地价新高，成为深圳住宅用地单价第二高；6月25日，宝安区新安街道一宗住宅地块经过近一个半小时、355轮竞价，由保利发展(4.750, -0.02, -0.42%)以105.1亿元总价拿下，溢价率99.05%。87924元/平方米的楼面价刷新宝安区住宅用地历史纪录，并跻身深圳全市前三。

“近期土地拍卖升温，核心地块溢价率和楼面价纪录屡被刷新，但热度仅集中在少数优质地块上。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，在供应端，地方政府普遍减少非核心区域土地供应，增加核心区域低密优质地块，稀缺性推高了竞争强度。在投资端，房企出于去化压力和利润考虑，将有限资源集中投向高能级城市核心板块，通过打造优质改善产品保障销售。

对楼市有何影响？

“土地拍卖热度提升更多是市场供给带动的，热点城市核心优质地块集中上市，吸引更多房企积极入市，一定程度上提升楼市信心。但这也强化了市场分化情绪，核心优质项目持续受关注，非热点城市和缺乏配套的远郊房产热度维持低位。”58安居客研究院院长张波分析道。

曹晶晶持类似观点，她认为核心区优质地块高溢价成交有助于稳定周边新房定价，巩固市场信心。后续土地市场可能延续当前格局，核心区优质地块仍抢手，但外围地块难有改善。

张波指出，供应端“缩量提质”是当前土地拍卖热度提升的基础。2026年全国住宅用地计划供应同比下降21%，连续三年下降约两成。以杭州为例，全年住宅用地供应计划降幅达39%，供给收缩加上核心板块多年断供，优质地块一入市就引发争抢。另一方面，房企的争抢反而显示谨慎度提高，保利、建发、招商等稳健型国企频频出手，在热点城市核心板块寻找“确定性”，这一趋势在行业调整阶段愈发明显。值得注意的是，高溢价地块普遍具备低密、纯住宅属性，未来产品可能走向低密改善。

从市场表现看，国家统计局数据显示，杭州成为5月全国新房价格涨幅最高的城市，环比上涨0.5%，深圳以0.4%的涨幅紧随其后。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，在杭州、深圳等城市的高端市场，高收入人群购买豪宅表现出较强热度，这得益于限购政策基本取消和科技产业周期带来的红利。这些地区购买力强，新房项目产品品质高，典型如杭州未来科技城和深圳前海区域。

其中，杭州以滨江·望天际等豪宅六小龙为代表的顶级豪宅，在四五月份密集领证，销售热度超预期，加上主城高端改善楼盘集中网签，5月杭州新房均价升至4.4万元/平方米，刷新月度新高。深圳观潮府等豪宅项目开盘表现亮眼，今年4月首开当日去化率达95%、销售额突破60亿元，5月加推的大户型房源线上快速售罄。此外，深圳湾沄玺和招商海晏府等豪宅项目开盘后几乎售罄。

张波认为，本轮土地拍卖呈现典型结构性分化，不会带动楼市普涨，更多是重塑区域价值格局。高地价在一定程度上稳定周边一二手房价格，减弱购房者观望情绪。