双周期共振驱动北京写字楼市场回暖与分化

本报记者 董红艳 北京报道

AI 及硬科技产业扩租需求持续释放，有力支撑北京甲级写字楼市场在二季度实现去化显著回升。根据高力国际发布的 2026 年二季度北京写字楼市场报告，本季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量、空置率及租金三大关键指标同步优化，中关村(4.250, 0.15, 3.66%)与 CBD 科创板块表现强劲，市场呈现明显的分化特征。

然而值得注意的是，今年下半年北京甲级写字楼市场将再度面临空置率攀升的挑战。高力国际数据显示，从下半年延续至 2027 年，北京甲级写字楼市场将迎来长达约 18 个月的高供应阶段，期间新增供应量预计接近 150 万平方米。

针对这一情况，高力国际向《华夏时报》记者分析指出，宏观有效需求不足依然是制约市场复苏的深层系统性因素。短期内新增需求的总量与即将入市的海量供应相比仍显不足。但从长期视角看，高力国际对市场持乐观态度，认为随着时间推移，市场终将重回供需平衡的轨道。

科技类需求加速落地

步入 2026 年二季度，宏观经济展现出显著的结构性分化特征，“新强旧弱”与“外强内弱”现象并存。AI 等新质生产力持续释放增长动力，推动信息传输、软件及租赁商务服务业实现高速增长。高力国际方面对《华夏时报》记者表示，在此背景下，科技类生产性服务业的办公需求正由局部热点向全域扩散，加速落地实施。

北京甲级写字楼市场延续了去化趋势。高力国际数据显示，2026 年第二季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量达到 14.6 万平方米，创下近三年单季新高；上半年全市场累计净吸纳量约为 20.3 万平方米，延续了半年去化 20 万平方米的良好态势。

持续的去化也带动了空置率指标的改善。高力国际数据显示，在核心区域子市场无新增供应的加持下，需求端的放量推动北京甲级写字楼市场整体空置率在二季度末回落至 17.5%，较去年底下降了 1.6 个百分点。

与此同时，整体市场平均租金的降幅持续收窄。高力国际数据显示，北京甲级写字楼市场二季度平均净有效租金降至 208.2 元/月/平米，环比降幅为 2.1%，创下近三年来单季最小降幅。

据相关中介人员向《华夏时报》记者透露，2025 年三季度末，位于中关村的甲级写字楼鼎好大厦挂牌价约为 14 元/平米/天。而根据 7 月 8 日贝壳找房 APP 的挂牌数据，鼎好大厦一处 1093.07 平米的办公空间挂牌单价为 15 元/平米/天，另一处 650 平米的空间挂牌单价为 13 元/平米/天，整体挂牌单价与去年三季度末相比差距并不显著。

子市场表现分化加剧

然而，在亮眼的数据总量背后，各子市场表现出现严重分化。高力国际数据显示，得益于科创企业的强劲扩张，本季度中关村甲级写字楼市场再次录得约 4 万平方米的去化成绩。

中关村甲级写字楼市场的空置率也出现了明显回落。高力国际数据显示，在监测的中关村 26 栋甲级写字楼中，空置率超过 10% 的楼宇仅有 10 栋，其中包含 2 栋近两年才投入使用的次新项目。截至二季度，中关村空置率进一步环比下降 1.1 个百分点至 16.3%，较 2024 年末逾 22% 的高位已累计回落约 6 个百分点。

中关村平均租金价格已显现出明确的触底信号。高力国际数据显示，二季度 26 栋甲级楼宇中仅有 5 栋出现租金环比下跌，市场平均租金环比降幅收窄至 0.9%。

在北京，同样受益于科技创新红利的还有 CBD 区域。高力国际数据显示，得益于头部硬科技企业总部搬迁至 CBD 核心区，在连续三年净吸纳量为负之后，二季度 CBD 甲级写字楼净吸纳量实现了近 4.4 万平方米的去化。

空置率面临回升压力

展望下半年，需求端仍将是北京甲级写字楼市场去化的核心驱动力(7.100, 0.46, 6.93%)。高力国际方面表示，下半年宏观经济正经历的 K 型复苏轨迹将持续深刻影响写字楼市场的需求结构，更多具备高行业景气度的子市场有望进一步受益于快速释放的新增需求，需求侧的结构性行情将贯穿整个下半年。

同时需关注的是，集中入市的新增供应将对市场构成显著的空置压力。高力国际数据显示，从 2025 年开始至本季度，北京甲级写字楼市场空置率回落的窗口期已基本结束，市场将从下半年至 2027 年，迎来长达约 18 个月的高供应周期，期间新增供应量将接近 150 万平方米，其中今年下半年核心市场将迎来逾 70 万平方米的新增供应，约 60 万平方米集中在东部市场，空置率预计将会再次突破前期高点。届时，新增供应集中放量的子市场去化压力将显著上升，优质客户争夺战势必升级，北京写字楼市场在地理区位上的供需错配问题亦将进一步加剧。

高力国际方面向《华夏时报》记者分析称，宏观有效需求不足仍是制约市场复苏的深层系统性约束，整体市场结构性行情基调不改。尽管科创企业如期释放更多新增办公需求，但新增需求的总体量级较之即将入市的庞大供应量仍显薄弱，尚不足以拉动整体市场实现短期内空置率快速回落。

当前市场仍以结构性行情与区域分化为主旋律，市场重新回归供需再平衡的轨道仍需时日。长期来看，高力国际方面对市场仍充满信心，认为本轮“科技创新周期”与“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振，将驱动北京写字楼市场迈入一场以质量变革与效率提升为核心的“新供给侧改革”；市场正稳步回归“产业升级—供需再平衡—资产价值重塑”的良性循环，迎来可持续的高质量增长新阶段。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁