证监会出台12项新规，多维度护航上市房企融资渠道

"对各类所有制房地产开发企业的合理融资需求一视同仁予以支持。"

上市房企融资领域迎来重大政策利好。

8月28日深夜，证监会正式公布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），涵盖四大板块共12条具体规定，明确表态支持上市房企开展合理融资活动，显著加大对上市房企债券融资的支持力度。此外，新规还强调要充分发挥并购重组的功能，支持上市房企灵活运用多元化工具收购涉房资产。

"对各类所有制房地产开发企业的合理融资需求一视同仁予以支持。"文件明确指出。

据第一财经获悉，本次出台的《意见》是资本市场针对房地产领域各类融资业务的纲领性指引文件。"从全局视角审视，新规的发布是推动构建房地产发展新模式的关键落实路径。"一位熟悉政策脉络的相关人士透露。

"依据文件精神，（上市房企）现有债券可滚动续发，新增募集资金则引导优先投入具体项目。"该人士进一步补充道。

作为推动房地产发展新模式落地的关键载体，商业不动产领域的发展动态颇受市场聚焦。今年6月中旬，商业不动产REITs正式扬帆启航，首批4单商业不动产REITs产品成功挂牌。记者获得的最新统计显示，截至当下，4只商业不动产REITs已完成上市，累计募资逾200亿元。另外还有7只产品获得批复并处于发行阶段，16只产品正在审核流程中，募资总额已突破850亿元。

支持房企合理融资

证监会指出，《意见》的核心思路在于革新房地产开发融资模式，推动融资逻辑由依托主体信用向聚焦项目实质转变。加强房地产领域的准入管理、信息披露及资金监管，稳妥有序防范、化解与处置房地产相关风险，推动房地产行业迈向高质量发展。

怎样为上市房企合理融资提供支撑？新规列明三项要点：其一，支持上市房地产开发企业开展再融资，并综合运用发行股份、定向可转债、现金等多元化手段收购涉房资产。

其二，强化债券融资支持，鼓励房地产开发企业发行公司债券，资金投向须契合政策导向的房地产项目，并支持发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）等创新产品。

其三，推动依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或将此类资产作为REITs扩募的注入资产，稳步推进商业不动产REITs发展。支持符合资质要求的私募基金管理人发起设立不动产私募投资基金。

值得关注的是，在资金投向层面，新规清晰界定，上市房企再融资所募集的资金，须严格用于符合政策要求的市场化房地产项目。

就债券融资而言，新规清晰表态，支持房企新发行公司债券用于符合政策导向的房地产项目，并允许既有公司债券滚动续发以维持融资连续性。

针对上市房企的并购重组事项，文件指出，鼓励上市房企通过发行股份、定向可转债、现金等组合方式收购涉房资产，其中采取发行股份或定向可转债购买资产的，还可募集配套资金，用于符合政策要求的房地产项目及支付重组交易对价等用途。

激活存量资产

针对房企存量资产的盘活问题，新规也规划了多条实施路径，包括拓宽房地产开发企业等主体的权益融资通道，鼓励依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或作为扩募资产整合注入已上市REITs平台。

"深入研究并优化租赁住房原始权益人的监管机制及项目净现金流分派率标准，助力租赁住房体系健全完善。稳妥审慎推进商业不动产REITs发展。"文件中着重强调。

与此同时，新规还就优化监管流程、防范化解风险等方面作出系统性部署。

在优化监管层面，新规明确，优化对房地产开发企业发行证券的准入审核机制，凸显"聚焦项目"的融资导向；优化信息披露监管框架，重点核查会计准则的执行情况。

针对潜在的违法违规行为，新规强调，强化募集资金的持续监管与穿透式监管力度，严厉打击发行人欺诈发行、信息披露造假、擅自挪用募集资金等违法行为，从重惩处系统性、团伙性的造假行为。

在风险防范化解领域，《意见》明确，要建立健全房地产领域涉及资本市场的风险研判与预警机制，强化股、债、基之间的监管协同。平稳有序推进上市房地产开发企业的退市监管工作，畅通多元化的退市路径。配合地方政府妥善处置房地产违约债券，丰富房地产债券风险处置的工具箱。

稳步推进商业不动产REITs发展

商业不动产作为房地产发展新模式的关键实践载体，年内商业不动产REITs试点顺利落地。6月中旬，首批4单商业不动产REITs产品挂牌交易，包括汇添富上海地产商业REIT、中信建投(25.580, -0.20, -0.78%)首农商业REIT、国泰海通(17.920, 0.01, 0.06%)砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。

"首批产品充分展现出参与主体多元、底层业态优质、核心区位突出、运营管理成熟的鲜明亮点，具备显著的示范引领效应。"业内人士指出，从发行主体维度看，原始权益人广泛覆盖地方国有龙头企业和头部优质民营企业等不同类型，既保留了国资的稳健底色，又注入了市场化的运营活力。从底层资产维度审视，四只产品精准覆盖商业零售与商业办公楼两大主流业态。这些独特优势为产品的稳健运营筑牢了根基，也为后续项目的推进积累了宝贵经验。

据第一财经获得的最新统计数据，截至当前，已有4只商业不动产REITs完成上市，募资规模突破200亿元。此外尚有7只产品已获批并处于发行进程，16只产品处于在审状态，合计募资规模逾850亿元。已获受理项目的发行主体涵盖央企、地方国企、头部民企及外资企业，底层资产类型覆盖商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等成熟业态。

从公募REITs的整体发行态势观察，统计数据显示，截至8月25日，公募REITs累计上市88只，完成扩募操作10只，发行总规模达2500亿元，市值规模2348亿元，累计现金分红366亿元。

"市场整体运行稳健，底层资产类别日趋多元，在盘活存量资产、扩大有效投资方面的功能价值持续显现，REITs正稳步成长为资本市场服务实体经济的关键抓手。"业内人士评价道。