新政满月带动回暖：3月上海二手房成交逼近3万套，改善置换逐步畅通

来源：财联社

自2月25日上海楼市新政“沪七条”正式实施以来，至今正好过去一个月。结合近期成交表现来看，上海房地产市场的“小阳春”走势已较为明显，买卖双方的预期也在悄然变化，上海因此成为全国核心城市楼市修复的重要观察样本之一。

3月二手房成交量逼近3万套：改善型置换链条逐渐打通

3月22日，澎湃新闻在浦东新区房地产交易中心张杨路受理点看到，前来咨询交易税费、办理过户等业务的市民接连不断，大厅内人流较为密集。

在现场采访中，购房人群既包括刚需家庭、拆迁安置群体，也涵盖改善型置换者。二孩家庭范先生表示，他们此前已持续看房一段时间，正值两个孩子临近入学，新政出台后购房门槛有所下调，于是购入了一套学区房，以满足子女就学需求；动迁户陈先生也提到，在自家房屋拆迁后，考虑到当前市场房源性价比较高，便购买了一套刚需住房，优先解决父母自住问题。

与此同时，改善型置换的交易链条也在逐步疏通。浦东世博板块业主王女士表示，自己挂牌一年多的房子终于顺利卖出。“我这套房属于老旧小户型，挂了一年多，之前咨询的人并不多，而且和买家之间的心理价位差距也较大。政策出来以后，意向客户明显增加，我也想趁着市场回暖尽快出售，主要还是为了置换，现在也在同步关注徐汇区的房源。”

今年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称“沪七条”），涉及进一步放松限购、提高公积金贷款额度、扩大房产税暂免征范围等多项优化举措，切实降低了购房门槛和置业成本。政策落地后，市场反响较为积极，3月二手房成交活跃度呈现快速抬升态势。

根据上海房产交易中心官网“网上房地产”公布的数据，2026年3月1日至3月24日，上海二手房（含商业）累计网签成交23258套，同比上升3%，且周成交水平持续刷新高点。其中，3月9日至3月15日单周二手房成交7233套，创下近五年来单周成交最高纪录；仅过一周，3月16日至3月22日周成交量再次创新高，网签达到7488套。另外，3月14日单日网签1472套，也位列近两年单日成交第二高，仅次于2025年3月15日的1473套。

从市场前端的带看、客源等关键指标来看，新政释放出的市场活力更加直观。上海链家监测数据显示，新政执行后，该平台日均带看量较新政前提升30%，日均新增客户量较新政前增长51%，新增房源较新政前的日均水平提高85%，购房者入市信心相比政策出台前显著增强，带看和成交都维持在较高活跃水平。

据上海太平洋(3.730, -0.07, -1.84%)房屋田林东路一家门店店长孙洁琼反馈，她所在门店的带看量相较新政前直接增长了3倍，而且部分买家出手更为果断，7天内完成成交的客户明显增多。

在当前成交节奏持续升温的背景下，业内对3月整月成交数据也持较乐观判断。58安居客研究院院长张波预计，3月上海二手房成交量有望冲高并突破3万套。他认为，近7天日均成交已超过千套，再叠加月末成交翘尾效应，按目前节奏看，突破3万套大概率可以实现。

安居客线上数据同样反映出市场热度正在回升。数据显示，该平台观望指数已由81.3明显回落至68.8，购房者观望情绪显著减弱，议价节奏趋向更加均衡。同时，一二手房找房热度均有明显上行，2月至3月期间，新房热度指数由57.4升至62.5，二手房热度指数由61.6升至67.6，较去年同期均实现较大幅度升温。

张波进一步表示，如果月成交量达到3万套，将接近2021年或2023年同期水平。2021年处于上海上一轮楼市牛市尾段，2023年则是疫情后市场迅速反弹阶段。不过，仅凭单月数据尚不足以下定论，后续仍需继续观察未来2至3个月的成交和价格表现。

刚需依旧是市场最核心的支撑力量

成交量持续走高，也使上海二手房市场在供需两端的情绪发生了直接变化。

“这一轮新政后的市场表现，和去年相比已经明显不同了。”一位从业多年的中介李经理复盘称，“去年政策刚出来时，我们公司的挂牌量一夜之间大增。现在新增挂牌整体比较平稳，库存却在快速消化，卖家的心态也比之前更稳了。”

上海链家研究院负责人李根监测的数据显示，“沪七条”发布后，上海链家二手房挂牌量较去年同期下降8%，主要原因在于政策出台后成交量提升明显，同时成交增速快于新增挂牌增速。

在李根看来，业主心态已从前期“急着出货”，到春节前“观望惜售”，再到春节后的理性调价。业主预期的变化，有助于改善此前“以价换量”的局面。从当前市场反馈看，整体议价空间正在缩小。

中原地产市场分析师卢文曦进一步指出，自2025年8月起，上海二手房挂牌量便进入下行通道，此前一部分急售业主已基本完成出清，现阶段业主挂牌趋于理性，市场上的恐慌性抛售现象正在逐步消退，房源供给端也在慢慢回归稳定。

从需求结构来看，当前刚需依然是市场最重要的支撑。上海中原地产数据显示，总价300万元以内的入门级房源最受欢迎，3月上半月成交占比已升至72%，刚需类房源的去化效率持续提高。

价格方面也开始出现企稳迹象。国家统计局数据显示，2月上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，自2025年5月起，上海二手住宅销售价格已连续九个月环比负增长，此次实现环比转正，也是近10个月以来首次。

在卢文曦看来，当前市场已呈现出较为明显的品质分化特征：房龄较新、品质较高的二手房具备更强的价格支撑，房东议价信心更足，部分优质房源已出现止跌企稳；普通房源虽然议价空间有所收窄，但仍以平稳成交为主；而千万元以上高端房源的议价空间，则更多取决于产品本身的品质。他认为，目前改善型房源的市场热度尚未被完全激发，若后续热度能够由刚需向改善端进一步传导，市场复苏的持续性将更强。

张波也表示，从二手房市场来看，短期内受低总价房源成交占比上升这一结构性因素影响，二手房成交均价仍会有一定波动，这一阶段预计至少还将持续3至5个月。后续随着低总价房源成交释放出的置换资金逐步向上传导，成交结构向改善型转移，有望带动成交均价继续稳步上行。

市场若要持续稳定回暖仍需政策适时接续

对于“沪七条”实施满月后上海二手房市场的表现，多位业内人士认为，当前市场已展现出积极修复态势，但要真正实现企稳回暖，仍需要循序渐进。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，目前上海二手房市场正呈现出“量增、库存降、价趋稳、预期修复”的积极特征，越来越多小区出现卖房速度快于挂牌速度的情况，供求矛盾得到有效缓解，价格下行趋势受到抑制，也在一定程度上扭转了过去三年深度调整的局面。房东信心有所恢复，购房者入市积极性提高，市场交易生态持续改善。

张波认为，“沪七条”实施近一个月，已对市场信心产生了较为实质的修复作用，但尚未形成绝对稳固的市场预期，当前回暖仍主要受政策驱动，同时成交结构仍然集中在低总价刚需市场。虽然这并不是一次短期脉冲式回暖，但若想实现持续且稳定的复苏，后续仍需相关政策适时跟进。

在中指研究院上海数据总经理张文静看来，整体而言，上海年初以来在政策层面持续加力，通过降低购房门槛和置业成本、试点二手房收储等措施，已初步激发市场需求。进入3月后，上海二手房成交活跃度明显提升，新房市场周度成交也出现修复，再加上挂牌量持续回落，市场供需两端都释放出一定积极信号。从全国核心城市来看，上海当前展现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中最活跃的城市之一。

张文静指出，如果当前市场情绪能够延续，上海有望在3月至4月的“小阳春”阶段继续维持较高活跃度。不过也要看到，市场企稳仍将是一个渐进过程，后续能否持续，依然取决于居民收入预期、房价预期等宏观基本面的实质性改善。