商业不动产REITs获批，四只产品拟募资超百亿

四只获批，商业不动产REITs即将问世！

消息来源：金融时报

近期，中国证监会网站公布了批准4只商业不动产REITs注册的决定，标志着我国公募REITs市场向前迈出了关键一步。

具体而言，这4只获批的产品包括中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通(16.250, 0.02, 0.12%)砂之船封闭式商业不动产证券投资基金以及中信建投(21.910, 0.48, 2.24%)首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金。预计募集资金总额将达到145.18亿元。

同时，还有多只REITs产品正在接受审核和注册。据《金融时报》记者统计，截至目前，市场已受理17只商业不动产REITs的申请，参与主体涵盖了中央和地方国有企业、外资企业以及民营企业等。其中，已有9只产品收到了反馈意见，正稳步推进中。

依据相关规定，上述四只REITs产品在完成发行准备、网下询价和定价环节后，即可正式向公众投资者发行。中信证券(27.530, 0.76, 2.84%)基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪预测，从第二季度开始，商业不动产REITs有望实现挂牌上市。商业不动产REITs的推出及其发行规模的增长，将有助于活跃整个市场生态，吸引新增资金入市。

获批项目部分出租率高达99%

从此次获批的4只商业不动产REITs的基础资产来看，它们都位于一二线城市的核心地段，主要业态包括商业零售和办公等。这些基础资产普遍运营成熟，过往经营业绩优良，预测现金流分派率较高，其中部分项目的出租率在报告期内已超过99%。

中金唯品会REIT和国泰海通砂之船REIT所涉及的标的资产均为区域内领先的奥特莱斯。具体而言，中金唯品会REIT的标的资产包括位于郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，这两个项目在各自省份的销售额均位居首位。两项目分别于2016年和2015年开业，近三年复合年增长率分别为7.21%和7.13%，出租率均保持在99%以上。预计2026年和2027年的现金流分派率分别为4.84%和5.12%。

国泰海通砂之船REIT的标的资产是位于西安的砂之船（西安）奥特莱斯，该项目是西北地区销售额最高的奥特莱斯。自2017年开业以来，运营状况一直稳健，近三年复合年增长率为8.67%，平均出租率为98.29%，客流量年复合增长率约为9.13%。预计2026年和2027年的现金流分派率分别为5.46%和5.80%。

中信建投首农REIT的标的资产是位于北京天通苑核心商圈的龙德广场项目，属于商业地产。该购物中心自2008年开业以来运营良好，近三年营业收入和EBITDA等关键财务指标整体保持稳定，预计2025年末出租率将达到98.26%。预计2026年和2027年的现金流分派率分别为6.22%和5.60%。

汇添富上海地产REIT的标的资产是位于上海市黄浦区滨江地带的鼎保大厦和鼎博大厦。两座大厦分别于2019年和2022年开业，运营情况良好，鼎保大厦近三年办公部分保持满租状态，鼎博大厦预计2025年末出租率为99%。预计2026年和2027年的现金流分派率分别为4.75%和4.87%。

上海地产集团的相关负责人表示，这4只获批的商业不动产REITs涵盖了商业零售和办公等多种业态，具有较强的收益稳定性，能够直接引导资金流向商业不动产领域，促进生产要素的更高效流通。

“这4只商业不动产REITs的获批，是资本市场推动构建房地产发展新模式的直接体现。”有业内人士指出，随着相关产品的获批和上市，将引导行业向“重运营、强回报”的发展模式转型，优化债务结构，为持有优质商业不动产的企业提供市场化的退出途径，同时也为投资者提供了分享优质商业不动产收益的机会。

审核高效，定价有“参照”

本次获批的商业不动产REITs项目，从上交所于1月下旬至2月中旬陆续受理，到4月24日获得批准，整个过程耗时不到三个月，审核注册工作高效顺畅。《金融时报》记者了解到，部分项目相关方在春节期间仍加班加点推进工作。

“针对商业不动产REITs的审核体系，既保证了监管的严格性，也体现了制度的包容性。差异化的监管模式为后续REITs的申报提供了可预期的审核标准。”在华泰证券(19.360, 0.60, 3.20%)研究所房地产行业首席分析师陈慎看来，精细化的审核机制长期来看有助于稳定市场预期，推动行业规范化发展。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升在接受《金融时报》记者采访时提到，通过商业不动产REITs实现“投资、融资、管理、退出”的良性循环，能够进一步盘活超过40万亿元的商业不动产市场，是重塑不动产周期、构建房地产发展新模式的关键环节。

对企业而言，借助商业不动产REITs将成熟资产推向资本市场，不仅打通了资金回笼的关键通道，也构建了良性的资产循环模式，激发了企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”转型的动力。更重要的是，商业不动产REITs将成为商业不动产领域的“定价标尺”。

作为公开市场上交易的标准化金融产品，商业不动产REITs的一二级市场价格和估值，均取决于底层资产的运营现金流。这些价格信号，是众多投资者在交易中共同判断、集体博弈后形成的公开信息。

泰康资产相关业务负责人表示，商业不动产REITs为大量未上市的商业不动产资产充当了价值发现的“锚”和“尺”，改变了以往市场信息不对称的状况。这种透明化和科学化的定价机制，是培养理性投资、引导资本高效流向优质资产的前提，也为行业的长期健康发展奠定了基础。

实现投融资的良性互动

“在低利率环境和高息资产稀缺的背景下，REITs作为一种分红较高、风险适中、与其他各类资产相关性较低的多元化配置工具，其在大类资产配置中的价值将日益凸显。”华泰证券研究所所长张继强认为，机构投资者向多资产、多策略转型的趋势，可能成为REITs市场重要的配置力量。其中，“固收+”策略的资金预计将持续关注REITs市场。

具体来看，社会资本以及保险、养老金等长期机构资金，对稳定、长期且具备抗通胀属性的收益资产有着迫切的需求。商业不动产REITs凭借其高比例分红以及介于股票和债券之间的收益特征，能够有效满足这类需求。同时，在当前的利率环境下，REITs产品具有较强的估值吸引力和投资回报潜力。

根据前述数据测算，这4只获批项目的预测现金流分派率区间为4.75%-6.22%，2026年度的平均值为5.32%。同时，《金融时报》记者根据已公开披露2026年预测派息率的16只产权类公募REITs进行统计，平均水平为5.12%。

“理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs，相比那些公益属性较强、现金流稳定的基础设施资产，应该有更高的分红派息率，以弥补其承担的风险。然而，具有较高增长率的特定商业不动产资产类型，完全有可能吸引投资者接受较低的当期分红。”周以升认为，在风险可控的前提下，应充分发挥市场的自我价格发现能力，这将有助于激励和自然筛选出高质量的基金管理人和资产管理人。

公募REITs如同纽带，将优质资产与社会资本紧密连接。一方面，它降低了不动产投资的门槛，使广大投资者能够分享不动产的收益，从而拓宽了财富保值增值的渠道；另一方面，它也引导金融资源更精准、高效地配置到实体经济领域。

上交所相关业务负责人向《金融时报》记者表示，上交所将持续在制度保障和市场协同方面发力，推动优质商业不动产通过REITs这一渠道对接资本市场，服务实体经济的高质量发展。

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记者：张弛

编辑：云阳

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