公募REITs加速扩容 独立资产地位确立
证券时报记者 余世鹏
近期，公募REITs动作频频：首批燃煤发电项目上报、养老项目遴选管理人、商业地产项目持续增加。梳理发现，随着常态化扩容，盘活资产日益丰富，呈现多平台协作、一二级市场联动。截至5月8日，商业不动产REITs申报规模超600亿元，已超去年全年发行总额；扩容至20多只的园区项目，覆盖招商蛇口、北京亦庄等优质资产。
受访人士称，公募REITs正从资产发行迈向资本循环，在经历“量”的跨越后，进入“质”的检验阶段，独立大类资产定位有望彻底夯实。在低利率、资产短缺、长线资金进场及避险需求推动下，增量资金入场逻辑依旧。甄别底层资产现金流的合理性与稳定性，比单纯追逐市场规模扩张更为重要。
商业不动产REITs
年内发行或达千亿
5月8日，易方达广西北投高速REIT公告成立，募资24.75亿元。该产品发售仅一天，公众部分因超额认购提前结束（配售比0.31%），成为公募REITs领域又一“一日售罄”。此外，5月6日长城基金申报的首只公募REITs——长城华能燃煤发电REIT，与同日申报的华夏华润电力燃煤发电REIT，共同成为市场首批燃煤发电公募REITs。
养老REITs也有新动态。据公开信息，北京北控城市发展集团近日就养老公募REITs项目选聘基金管理人及财务顾问进行公开招标，涵盖从申报到存续管理的全流程。招标要求项目负责人需具备5年以上经验及公募REITs发行案例，团队不少于4人。
商业不动产REITs上周亦有新进展。5月6日，红土创新基金申报的红土创新茂业商业不动产REIT获受理。Wind数据显示，商业不动产REITs于年初出现，截至5月8日，受理申报产品达20只，来自13家管理人。华夏基金申报4只居首，中金基金和华安基金各2只，创金合信、光大保德信、中信建投、国联安等中小公募也加入。创金合信北京国资REIT作为全国首单“城市更新+科创”REIT，已进入问询阶段。
“20只商业不动产REITs合计规模超600亿元，超过2025年全年基建REITs发行总量，呈现‘规模大、业态优、主体多、模式新’特点，覆盖央企、国企、民企及外资，包括购物中心、综合体、酒店等。预计后续仍有大量项目申报，全年商业不动产REITs发行规模有望达千亿级，有效盘活万亿级存量商业资产。”创金合信基金对证券时报记者表示。
十类资产底层项目持续丰富
包括上述产品，截至5月8日，全市场公募REITs数量接近130只。Wind统计显示，这些产品分散在十大类资产中，燃煤发电属于能源基础设施，另有商业不动产、水利、市政等。随着底层资产扩容，盘活项目持续增加。例如华夏基金5月8日申报的华夏蜀道集团高速REIT，是全市场第17只交通基础设施REITs，其余涉及河北高速、越秀高速等。园区REITs逾20只，覆盖厦门火炬、招商蛇口、北京亦庄等。申报的20只商业不动产REITs，则涵盖银泰百货、凯德、华润置地、保利等。
公募REITs纵深化扩容体现多平台协同、一二级市场联动。如招融资本（招商基金全资子公司）与深担集团发起的Pre-REITs产品“深担招融壹号”，于今年一季度备案。该产品重点投向新能源、算力、储能及优质不动产，主要通过公募REITs退出。这背后是招商基金与招商银行、招商证券、招商局资本、招商信诺等体系内机构的联动，构建覆盖Pre-REITs资产收购、私募REITs资产培育到公募REITs上市的全流程、多层次REITs生态平台。
博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，2021年至今，中国REITs市场从试点走向常态化、从基建迈向不动产，不仅是数量增加，更是市场深度与广度的系统性重塑。从“量”到“质”，背后的结构性支撑与含金量在于资产类别多元扩容和“首发+扩募”常态化。参与主体与资金端生态扩圈，也为市场规模跃升提供支持。
从资产发行向资本循环深化
公募REITs从量到质的检验，既体现在资产扩容，也体现在上市后资金“投票”上。二季度以来，公募REITs被纳入“固收+”产品，继FOF后又一资金来源。机构测算，若2026年混合债券二级基金发行与2025年一致，配置公募REITs比例1%，则2026年4-12月将为市场带来约18亿元资金。从全年看，截至2025年末，207只公募FOF持有38只公募REITs，份额超9500万份，较年中增长超80%。券商自营持有市值占比53%，保险机构约20%，合计超70%。
刘玄认为，“REITs生态正从资产发行走向资本循环。”公募REITs不仅是上市平台，更是不动产金融核心枢纽。随着投资者结构从战略配售向指数配置演变、资金端生态扩圈及REITs指数衍生品发展预期，公募REITs作为独立大类资产定位有望夯实。
但二级市场表现一般，截至5月8日，平均涨幅0.2%，最大涨幅10.12%，最大跌幅12.28%。刘玄表示，在市场持续扩容中，甄别底层资产现金流合理性与稳定性，比追逐规模更重要。
招商基金资深策略分析师王超平表示，权益走强与风险偏好回升压制了REITs流动性和走势，但低利率、资产欠配、长线资金进场及避险需求提供支撑，券商自营、保险等增量资金逻辑存在。高分红及可控回撤决定其具备较高配置价值，短期超跌或吸引配置盘托底。此外，需求侧政策（如指数产品、公募、社保年金放开投资REITs等）有望出台。
