楼市回暖与信贷收缩背离：4 月居民贷款骤减近八千亿

作者 | 第一财经杜川

当前房地产市场呈现修复迹象，“小阳春”行情在重点城市持续发酵，二手房成交显著放量；然而居民信贷数据却显疲态，央行最新披露的金融统计表明，4 月份居民贷款规模锐减 7869 亿元，创下历史新低。

购房需求的有序释放与居民信贷的大幅萎缩形成了强烈反差，这种数据背离背后的逻辑究竟是什么？

自 2026 年起，国内楼市逐步企稳，4 月延续了一季度的回升势头。高频监测数据显示，4 月 30 个主要城市商品房成交面积同比微增 3.3%，终结了此前的连续下滑趋势。

中指研究院报告指出，4 月核心城市“小阳春”态势延续，新房销售面积同比基本持平，而重点城市的二手房成交量同比增幅显著，折射出市场需求仍在释放，预期有所好转，上海二手房价更是录得微涨。

聚焦二手房领域，4 月成交量同比攀升 13.4%，京沪两地均刷新近年同期纪录。受春节时点较晚影响，购房需求释放节奏后移，致使 4 月 20 城二手房成交同比年内首次转正。据中指院数据，4 月 20 城二手住宅成交达 15.6 万套，同比增 13.4%；当月第四周成交量更创 2025 年以来周度新高。累计前四个月，20 城二手住宅成交 48.9 万套，同比微增 0.8%，需求释放趋于稳定。

核心城市二手房市场“小阳春”行情延续，成交量同比显著提升。一线城市中，北京 4 月二手住宅成交 1.8 万套，创近五年同期新高；上海成交 2.9 万套，规模同处高位，市场活跃度较高。深圳虽同比微降 2%，但月末新政预计将提振短期市场。烟台、厦门、衢州等二三线城市同比亦现明显增长。

与楼市成交回暖形成鲜明对比的是居民信贷数据的低迷。央行数据显示，4 月人民币贷款净减少 100 亿元，罕见出现负增长，同比少增 2900 亿元。居民贷款成为主要拖累，单月减少 7869 亿元，同比多减 2653 亿元。其中，居民短贷和中长贷分别减少 4462 亿元和 3408 亿元，同比多减幅度显著，直指消费贷与房贷需求的双重收缩。

综合市场分析，4 月楼市成交回暖与居民中长贷走弱的背离，是居民负债意愿转变、购房结构分化等多重因素叠加的结果，核心在于居民部门主动去杠杆趋势的深化。

收入与就业预期未明显改善，叠加季节性因素，导致 4 月居民信贷下滑。中国首席经济学家论坛理事长连平分析，4 月居民信贷大幅缩减，各类银行贷款总量下降规模超去年同期。尽管 30 个大中城市成交面积略高于去年，但较 3 月回落；全国房价尚未回升，购房需求低迷致按揭增量不足，拖累了信贷表现。

居民主动去杠杆、购房自有资金比例提升是另一主因。兴业证券(5.890, -0.13, -2.16%)研报指出，新增居民中长贷同比进一步走弱，尽管 4 月全国 30 城成交面积同比转正，但购房更多依赖自有资金，居民加杠杆意愿依然不强。

今年以来，楼市有所改善，高能级城市修复带动居民中长贷边际好转，前四月居民中长贷增加 1199 亿元。

“但楼市整体仍处磨底期，居民加杠杆意愿偏弱，提前还贷持续。”中国民生银行(3.610, -0.03, -0.82%)首席经济学家温彬认为，这是居民主动降债、优化资产负债表的自然过程。

中指研究院曹晶晶认为，4 月二手房成交回暖与中长贷背离原因有三：一是居民加杠杆意愿弱，倾向提高首付；二是成交价调整滞后于套数增长，拉低单笔贷款额；三是公积金额度提升替代了部分商贷。

此外，新房修复滞后于二手房，后者多为存量交易，“卖一买一”模式下新增房贷有限，更多是贷款转移而非净增，也是中长贷表现不佳的原因之一。

宏观层面看，近年楼市深度调整影响了居民信用扩张意愿，许多家庭从“加杠杆”转向“去杠杆”。2024 年以来，个贷增长放缓，居民杠杆率从一季度的 62.3% 降至 2026 年一季度的 59.0%。

国家金融与发展实验室报告显示，一季度居民部门债务增速为 -0.4%，首现负增长。预计房贷增速降至 -2.6%，连续 12 个季度负增长；消费贷增速首现负增长。房价下行与收入放缓制约信用扩张，拖累杠杆率回落。

央行数据显示，3 月末个人住房贷款余额 36.72 万亿元，较上年末减少 2900 亿元，较去年同期减少 1.18 万亿元，降幅达 3.11%。

连平认为，当前居民收入增速放缓，就业预期不佳，青年压力大，消费信心不足，债务压力大，降低负债、增加预防性储蓄倾向明显。

展望未来，专家认为楼市仍处磨底期，信贷需求待修复。

温彬分析，在政策带动下，二季度楼市有望结构性修复，刚性及改善需求或释放，但需关注政策持续性及节奏。增收计划、以旧换新等政策落地，也有望催生消费信贷动能。

“按揭或延续负增长。”光大证券(14.950, -0.28, -1.84%)王一峰认为，楼市磨底，分化延续，核心城市改善型产品更优。叠加居民端预期待修复，置业观望情绪浓，加杠杆谨慎，按揭受抑，早偿压力大，整体仍将负增长。

天风证券(3.600, -0.08, -2.17%)（维权）谭逸鸣认为，居民加杠杆意愿待修复，购房和消费需求释放需结合收入预期及资产负债表修复情况进一步观察。