商业地产在AI浪潮下的演进与机遇

Rich Hill，信安全球不动产研究与战略主管

Art Jones，信安全球不动产研究与战略高级总监

人工智能（AI）正在为已经充满变数的宏观环境增添更多复杂性，但其对商业地产的长期作用，很可能与过往的技术革新浪潮相似——短期引发波动，但最终将提升整体经济产能。

公开市场已释放出初步迹象：美国上市房地产投资信托基金（REITs）迎来了数十年间最强劲的开局之一，其中数据中心、特色物业及三净租赁板块涨幅领先，而办公楼板块仍持续承受结构性压力。尽管市场忧虑AI可能改变劳动力需求，但长期租赁合约结构和稳定的收益流，增强了市场对该资产类别需求韧性的信心。

在私募地产领域，AI预计将加剧投资业绩的分化，因为投资者会更倾向于聚焦于高品质资产以及最可能从生产率提升中获益的市场。

由企业活动驱动的板块（如办公楼和生命科学）可能面临招聘放缓与空间需求下降，而对于消费驱动的板块（包括住宅、零售和工业），若AI能促进经济增长和收入提升，则可能从中受益。

资产甄选依然至关重要，因为即便是面临挑战的板块，也可能在某些区域显现局部优势。最终，投资成功将取决于严格的资产筛选、精准的市场聚焦以及提升净营业收入的能力。在一个由基本面而非资本化率压缩驱动最终回报的环境中，这一点尤为关键。

本文将更深入地探讨这些议题，并为理解AI对商业地产表现的影响以及投资者当前面临的战略抉择提供一个分析框架。

在我们发布的《2026年不动产年度展望》中，我们曾指出，如果全球宏观环境显得异常复杂且混乱，那是因为事实正是如此。当前我们正见证多个结构性转型在现实中相互交织与影响，这使得整体环境比过去数十年更为复杂且波动更大。

AI是我们认为将塑造商业地产市场的重要主题之一，并在2026年初迅速成为投资者关注的焦点。

各行业对AI的广泛采纳引发了市场对其可能替代部分劳动力的担忧。商业地产天然处于这一讨论的核心，因其是经济活动的重要载体。从许多方面看，商业地产未来的发展路径以及AI对各细分板块的影响，都取决于AI可能在更广泛经济中引发的结构性变迁。

需要认识到，经济学家与技术专家往往从不同视角审视AI的发展轨迹。

许多经济学家视AI为提高生产率的创新技术，短期内或许会替代部分劳动力，但长期来看将推动更强的经济产出、催生新产业并改变劳动力需求结构。

相比之下，一些科技评论者更关注潜在的负面社会情景，例如结构性失业率攀升及更广泛的社会冲击。

我们的观点是，AI确实是一项重要但更为复杂的技术转型。与历史上的技术创新阶段类似，其调整过程可能在不同产业间表现出不均衡与扰动，但历史表明，生产率提升往往会扩大经济活动容量，并重新配置劳动力，而非永久削减就业。

尽管如此，AI对商业地产的影响依然是一个复杂议题，目前几乎无人能给出确凿答案。在此环境下，我们建议投资者依赖清晰的分析框架，而非试图做出精确预测。核心仍是投资者能够掌控的部分：推动净营业收入（NOI）的增长。

在AI时代，严谨的物业与市场选择将变得更为重要，因为回报的分化可能会在优质资产与弱势资产之间进一步加剧。现金流的稳定性在公开市场和私募市场、股权投资和债权投资中都至关重要。

公开市场正在传递什么信号？

历史上，公开市场在不动产行业的衰退与复苏周期中，往往扮演着私募市场的先行指标。

我们目前对两个市场的观察表明，本轮周期依然遵循这一规律。更重要的是，公开市场也可作为结构性变化的重要风向标。

值得注意的是，美国上市REITs在2026年迎来了自1999年以来第二强劲的开年表现，涨幅达10.5%。在AI相关忧虑加剧的2月份，该板块更创下历史最佳2月表现，上涨7.5%。公开市场不动产股票相对于标普500指数超额表现984个基点，相对于纳斯达克指数超额表现1,291个基点，创下历史上最强劲的相对开年表现。

此轮上涨范围广泛，2026年18个REITs细分板块中有14个实现正回报。其中表现最突出的板块包括数据中心、特色物业以及三净租赁物业。而办公楼物业则继续面临困境，因其基本面疲软，同时市场担忧AI可能进一步减少招聘需求和办公空间需求。此外，位于REITs指数之外的房地产经纪行业今年平均下跌超10%，主要原因也是市场忧虑AI带来的行业冲击。

总的来说，尽管不动产行业整体表现良好，但并非所有物业类型都能免受AI相关担忧的影响。我们认为，美国上市REITs表现强劲的主因在于其长期合同租赁结构，这种结构提供了收益稳定性，并增强了市场对该资产类别长期需求稳定性的信心。

接下来会发生什么？自1999年以来表现最好的前五个开年年份中，2019年全年上涨29%，2014年上涨28%，2006年上涨25%，2004年上涨32%。唯一的例外是2007年，当年开局上涨6%，但最终全年下跌15.7%。关键区别在于，当时REIT市场在2003至2006年已累计上涨173%，而当前情况截然不同：2022至2025年REITs整体累计下跌约10%。换言之，当年属于周期末期，而当前更接近周期早期。事实上，我们在《2026年不动产年度展望》中已指出，从几乎所有传统指标来看，商业地产周期已进入复苏阶段。

如何看待私募不动产市场

简言之，近期AI的发展可能通过影响不动产基本面和投资表现来塑造商业地产市场。我们认为，在2026年全球不动产展望中提出的关键词“回报分化”将进一步加剧。

优质资产与其他资产之间的差距可能会扩大。资产选择将变得更加重要，因为投资者和租户都会更加青睐能够充分利用AI优势的高质量物业。

在企业驱动型板块（例如办公楼和生命科学）中，AI可能加速已有趋势，例如招聘增长放缓和空间需求减少。相比之下，若AI能够推动更广泛的经济增长和收入提升，则消费驱动型板块（包括住宅、零售和工业）可能受益。对于AI能够提高产出和盈利能力的行业，其相关物业可能表现出更强的韧性；而对于那些可能面临结构性失业上升的行业，与其相关的物业则可能长期承受需求压力。

然而，这些只是总体判断，不同板块内部仍存在细微差别。例如，一些办公楼市场和细分领域可能因AI而受益，因为新的AI企业租户正在进入市场。近期旧金山就出现了一些大型办公楼租赁交易，AI企业签署了长期租约。此外，人们始终需要居住空间，因此住房和必需型零售相对更具韧性；相反，大众化的A类公寓则可能因AI导致的失业上升而受到影响。

Cushman & Wakefield推出的AI Impact Barometer是一个非常有用的工具。该指标包含九个类别，其中四个是宏观经济类别，用于追踪AI对整体经济的影响，另外五个是不动产核心板块。每个类别及其指标都根据动能得分进行颜色标记，用以反映AI影响的方向和速度。这一框架特别有助于理解商业地产分析中所需的细致差异。

从投资组合管理角度看，私募股权的业务模式在短期至中期内相对稳健，核心原因在于其持有的资产流动性较低，无法像公开证券那样轻易交易。同时，私募地产的资产管理工作也较难实现自动化。

然而，我们认为，为客户管理多元化投资组合仍然是关键。这并非简单地持有各种物业类型，而是要在正确的市场中投资正确的物业类型。那些不仅能从宏观层面预判AI影响，还能洞察其细分层面具体影响的投资管理人，将更有可能获取相对超额收益。

总而言之，AI可能加速下一阶段的地产表现分化，这一阶段将更加依赖物业基本面和资产管理能力。最大化净营业收入（NOI）至关重要，因为在利率长期保持较高、资本化率压缩有限、行业扰动更大的环境下，它将成为驱动收益和资本回报的核心因素。结构性趋势依然重要，但要实现目标回报，需要更加精准的投资选择和执行能力。

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