AI巨头豪掷千金抢楼，写字楼格局重塑

近三四年间，中国主要城市的写字楼市场始终在“冰火两重天”中挣扎。一方面，大量新增供应集中释放，上海、北京、深圳等地的甲级写字楼存量屡破纪录；另一方面，传统主力租户如互联网大厂和金融机构，纷纷踏上降本增效之路，或缩减办公面积，或从核心商圈迁往租金更低的边缘园区。

供需错配导致空置率走高、租金难涨、去化艰难，已成为行业普遍现象。

不过，市场转机往往悄然而至。近一年，一股新生力量正强势崛起——人工智能与半导体产业链企业，正以惊人的速度和规模涌入核心地段的写字楼。

众多大模型厂商、算力基建商及芯片设计公司，不再满足于孵化器或共享工位的零散空间，而是直接承租整层、整栋，甚至斥巨资购置楼宇自用。

写字楼市场，正迎来一个久违的“关键变量”。

一场由人工智能产业链引发的抢租、抢购热潮正在上演，且序幕才刚刚拉开。

1、行业巨头率先抢占核心地段

“过去一年，人工智能和集成电路企业的租赁需求显著增长，市场已涌现多起大额成交案例。”一位深耕甲级写字楼租赁与资产管理的专家在接受采访时表示。

最具代表性的案例是上海杨浦区的“云际尚浦”项目，这是铁狮门打造的超10万平米地标，2023年才竣工。按常理，如此大体量的楼宇需两三年去化，但字节跳动旗下大模型产品“豆包”直接整租约4万平米，成为当年上海单体最大租赁交易之一。

此单落地后，项目剩余可租面积迅速减少，整体出租率很快逼近满租状态。

买楼的信号更为直接。今年1月在港交所上市的智谱，股价飙升超10倍。仅三个月后，4月公司公告拟以不超过3.61亿元收购北京中关村软件园的钻石大厦。交易完成后，智谱将与联想、百度、腾讯、新浪等科技巨头为邻。

为何购买？智谱公告解释清晰：一是作为总部自用，支撑大模型业务运营；二是依托目标物业的潜在价值，优化资产结构，增强抗风险能力。

通俗来说：如今资金充裕，与其每年支付高额租金并担忧涨租或退租，不如直接买断，既锁定总部成本，又享受地段升值红利。

这一逻辑适用于任何优质企业。智谱并非首例，也绝非终章。

2、产业链需求持续旺盛

不仅是大厂和上市公司，中小型AI公司的升级需求同样迫切。在深圳南山科技园，一批芯片设计、大模型应用企业正陆续从早期共享空间搬出，转而承租2000至5000平米不等的甲级写字楼整层。

一位深圳中介回忆：“过去这些公司三人挤一桌，如今融资到位，首要任务便是换办公室——要求快、好、位于核心地段。”

杭州云谷附近亦是如此。一家算力调度初创公司，去年还在共享区争抢会议室，今年便拿下了某新竣工写字楼的连续三层。创始人直言：“我们要招募顶尖算法工程师，若办公环境仍是旧式格子间，人才扭头就走。核心地段的好楼宇，本身就是招聘名片。”

英伟达、华为、华虹半导体、中芯国际、海光信息、乐鑫科技……这些名字耳熟能详。过去一年，它们均在一线城市核心商务区持续扩张办公面积。一条清晰的“AI链条”已然形成：大模型、算力、芯片设计、EDA软件、AI应用——各环节企业均在争抢楼宇。

3、利润攀升，空置回落，市场逻辑重绘

仲量联行数据显示，上海写字楼市场过去以金融和专业服务为主，如今科技互联网占比已达17%，与金融（18%）、专业服务（17%）形成“三足鼎立”之势。而在科技互联网板块，人工智能与集成电路产业最为活跃，其大额租赁成交频率远超其他行业。

更关键的是，瑞银近期研报明确指出趋势的持续性。报告指出，2026年一季度中国工业企业利润同比增长15.5%。同时，写字楼净吸纳量显著回升，深圳、杭州等科技聚集区空置率已从约30%降至20%左右。

空置率下降意味着什么？意味着业主有底气提价，意味着优质楼层选择减少，意味着每多等一个月，可能需多付数百万租金，或被迫迁往更远区域。

4、写字楼租购高峰将至

业内人士预测，未来12至24个月，将迎来集中租赁和购买写字楼的高峰期。

首先，AI、半导体等新兴企业的办公空间需求远未达峰值。这类企业扩张才刚开始。目前大部分AI公司仍处于融资、招聘、团队搭建的早期阶段，实际占用面积远未达需求顶峰。随着大模型商业化加速、芯片国产化深入，对办公空间的需求将日益增长。

其次，企业需求日益挑剔，核心区域符合标准的优质产品稀缺。当前，新兴科技企业对写字楼要求极高：大模型训练需高电力容量、高楼层承重、低网络延迟；芯片设计需24小时精密空调、严格防震；团队扩招需灵活大开间、充足会议室及优越形象环境。

这些硬性条件，唯有核心地段高标准建造的甲级写字楼方能满足，而此类供应严重不足。

再次，从“租”到“买”的示范效应已现。智谱买楼非孤立事件，而是强烈市场信号。当头部企业将核心地段写字楼纳入长期资产配置，其他有实力公司必将跟进。届时，不仅租赁价格将上涨，整栋或整层出售的优质资产也将被迅速扫空。

5、无需观望，当下即为窗口期

当然，也有谨慎观点认为：AI企业目前员工规模较小，人均面积贡献有限，对写字楼市场的拉动可能较慢。但历史反复证明，任何新兴产业从爆发到成熟，对市场影响均存在“滞后效应”——待所有人看清趋势时，最佳机会已被攫取。

回顾过去二十年互联网企业扩张路径可知：早期亦从民房、孵化器起步，随后迅速抢租甲级写字楼，最终头部企业纷纷买楼自用。那些在2009年、2015年果断拿下核心地段楼层的公司，后来享受了长达十年的低成本办公与资产增值。而犹豫不决者，要么付出更高租金成本，要么永远错失核心地段。

字节跳动与智谱仅是开端。未来12个月，你将目睹更多优质企业涌入核心商务区，抢租抢购将愈发激烈。届时，非你去挑楼，而是楼挑你。

趁选择尚存，趁价格未全面上涨，趁最佳楼层与整栋资产尚未被贴上“已售”标签——即刻行动。

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