上海高端住宅成交量回落，业内观点：改善型买家愈发审慎

每经新闻记者|包晶晶

"高端购房者对项目的要求更加严苛，各个细节都必须完美。""总价超过3000万的房产去化周期相对较长，近期整体保持相对稳定。"

近期，沪上多个高端住宅项目向《每日经济新闻》（以下简称"每经记者"）反映类似情况。这些项目均位列2026年1-5月上海商品住宅销售金额前10强，套均售价均超过2000万元。

每经记者关注到，从全国市场角度审视，今年前5个月，曾经稳健的高端住宅市场罕见地表现不及整体市场。克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合发布数据显示，2026年1—5月，全国重点30个城市总价1000万元以上高端住宅共成交13986套，同比下滑19%，跌幅超过整体新房市场（同比下降15%）。

上海作为高端住宅市场的典型代表，也呈现差异化走势——单价超过10万元/平方米的住宅整体表现未达预期，部分项目去化率仅在五成左右徘徊。然而，华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境等顶级豪宅项目仍保持九成以上的高去化率，甚至触发了积分摇号机制。

上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信向每经记者透露，"高端住宅去化放缓并非近期才显现。自2025年起，部分项目已不再'开盘即售罄'。到去年下半年，这一趋势愈发显著，仅顶级热门项目能实现开盘售罄，其他项目销售进度明显减缓"。

每经记者关注到，中指研究院数据显示，2026年前5个月，上海商品住宅销售金额前10强项目中，单价超过10万元/平方米的项目有9个。其中，华润沄启滨江项目售出349套，销售金额达77.5亿元，位居首位。

在这9个项目中，已售套均总价最高的是士林润园，均价超过9000万元/套。陆家嘴太古源源邸均价超过5000万元/套，安澜上海均价超4000万元/套，绿城潮鸣外滩均价超3600万元/套。此外，沄启滨江、外滩瑞府、翡云悦府套均超2000万元/套。

在这些套均超2000万元的项目中，今年前5个月，沄启滨江累计售出349套，外滩瑞府147套，翡云悦府128套，安澜上海115套，即便是最昂贵的士林润园也成交了31套。

位于上海北外滩区域的潮鸣外滩项目，今年3月和5月两个批次开盘，认购率约130%至138%，开盘去化率达九成。该项目负责人向每经记者透露，"客户群体主要由上海北区本地自住客、全城改善客、江浙异地购房者三大类构成，其中上海全域及江浙客户将核心滨江房产视为长线资产保值、增值的配置工具"。

"高端购房者要求更加严苛。"该负责人指出，"需求依然存在，但客户愈发理性审慎，购置逻辑通常是核心城市、核心区域、核心资产配置，从地段、产品、开发商口碑，到项目配套、户型、装修品质等多个维度都不能存在缺陷。"

外滩瑞府项目相关人士向每经记者透露，"在上海主流市场，预算在1500万至3000万元区间的客户占比极大，因此项目124平方米和165平方米户型一经推出便供不应求，但3000万元以上户型去化相对较缓。近期高端住宅市场的流速基本保持稳定。"

与顶级豪宅项目的热销形成鲜明对比，今年前5个月，上海单价超过10万元/平方米的住宅整体销售明显趋冷。

每经记者关注到，近年来市场供应端并未阻碍销售进程。克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合发布数据显示，上海新房供求关系自2024年起发生逆转，进入供过于求阶段。尤其是1000万至2000万元价格区间，2024年和2025年供求比维持在1.17，而2026年前5个月攀升至1.23。

在供应放量的背景下，千万元级住宅去化速度开始放缓。在普睿数智城市机构调研的14个单价超过10万元/平方米的项目中，多数项目开盘去化率集中在20%至50%区间，而苏河融景开盘均价12.2万元，开盘去化率仅9%；西郊云庐5月开盘批次，开盘去化率仅为5%。

然而，也有去化率达70%的项目，如云邸玖章、江上印和安澜上海。据《每日经济新闻此前报道，云邸玖章2025年4月推出187套房源，认购率210%，触发限售机制；5月推出105套房源，认购率224%，触发限售；6月推出第三批次52套房源，认购率246%，同样触发限售，险些触及积分摇号。但2025年第六批次加推86套房源时，认购率已降至约60%。2026年开盘情况与2025年同期相比明显降温。

进入今年5月，刚需和刚性改善项目重新回归榜单。据上海中原地产统计，5月上海市场主力重返刚需、刚性改善户型，3万元/平方米至6万元/平方米的首次改善项目占据新房成交面积榜前10强的半数席位，而单价超过10万元/平方米的高价楼盘仅有2个上榜且排名靠后。

不仅如此，顶级豪宅成交量在总量上也低于2025年水平。中指研究院数据显示，2026年前5个月，上海共成交3500万元以上的住宅640套，较2025年同期的915套下降约30%。

"此前高端住宅热度已持续一年多，市场需要调整期。"卢文曦分析道，"另一方面，近两年市场上高端住宅价格快速攀升，缺乏缓冲阶段。上海市区新项目开盘每平方米17万至18万元已成常态，价格冲高后，销售放缓属于正常现象。"

"市场归根结底由供需关系主导。"卢文曦指出，"原先普遍认为市中心项目去化不成问题，但短期内土地供应过快、地价偏高，加上置换链条尚未传导至高端住宅购置环节，因此需求仍有待进一步释放，市场需要一定的修复期。"