REITs发行提速 险资配置新机遇

2025年至今，公募REITs市场延续了高频率发行的势头，多款产品顺利完成募集并上市，覆盖商业不动产、交通基础设施及保障性租赁住房等多个领域。在众多REITs的“买家团”中，保险资金依旧发挥着压舱石的关键作用。业内观点指出，在利率中枢下行、优质固收资产稀缺的大环境下，REITs凭借其现金流稳定、期限匹配度高以及抗通胀等特性，已成为险资底仓配置的重点资产类别，未来投资版图将进一步拓展。

公募REITs规模持续扩张

7月15日，华夏保利商业REIT正式开启发售。作为商业不动产REITs试点落地后的标志性产品，该项目以广州珠江新城及佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，计划募集规模约为17.97亿元。

该基金原定的公众募集期为7月15日至7月21日，但由于截至7月15日，公众投资者累计有效认购规模已超初始募集上限，根据基金招募说明书及发售公告的相关条款，管理人决定将7月15日定为公众最后认购日，自7月16日起不再接受任何公众认购申请。

公众认购的火爆反映了公募REITs市场的迅猛发展，项目供给节奏明显加快。继今年6月首批商业不动产REITs上市后，近期全市场又有多个商业不动产REITs项目陆续启动询价，发售与上市工作正稳步推进。

房地产服务与咨询机构戴德梁行近期指出，首批商业不动产REITs上市标志着国内REITs市场品类创新的重大突破，公募REITs行业正式步入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段，为盘活国内万亿级存量不动产、推动行业转型升级及提升资本市场服务实体经济质效注入强大动力。数据显示，截至上半年末，全市场已上市公募REITs产品共计86只，总募资规模约2450亿元，资产类型覆盖多个多元领域。

险资“买家团”深度介入

梳理REITs产品信息可见，险资是“买家团”中的核心力量。业内人士表示，在低利率与资产荒的背景下，REITs因具备稳定的现金流和高比例分红，展现出显著的配置优势，成为近年来险资深度参与的热门品种。

REITs兼具中等风险、中等收益及相对较高分红比例的特点，是介于股债之间的一种投资选择。某头部保险资管公司相关负责人指出，监管规定REITs产品的收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这为稳定分红现金流提供了坚实的制度保障，收益可预期、可测算，对于险资等需要穿越周期的长期资金而言，REITs是较为理想的底仓配置品类。

“险资可将REITs计入OCI（其他综合收益）账户，场内价格波动不影响当期利润，仅每年稳定分红计入经营损益表，即便二级市场价格下跌也能长期锁仓持有。”一位险资机构人士如是说。

此外，险资的参与方式也在不断升级。从最初的“打新”战略配售，到扩募跟投，再到二级市场的增持与做市交易，险资已探索出日益多元的全生命周期配置模式。

在加大配置力度的同时，险资也在同步构建自身的REITs资产研究团队与投后监控体系。多家险资机构表示，将强化对REITs底层资产的深入研究。

中邮保险相关负责人认为，随着核心城市优质商业不动产供给增加以及REITs市场进一步成熟，险资的投资空间将持续扩大。同时，多层级REITs市场的完善将为一级市场提供更清晰的“估值锚”。“对险资机构而言，这也对其投研分析和投后管理提出了更高要求，未来需不断提升专业能力，以应对市场变化。”

“针对不同类型底层资产的REITs产品，需建立差异化的评估模型。精准研判REITs底层资产的投资价值，不仅需要相关专业知识的支撑，还需要完备的信息支持，通过完善底层资产的跟踪研究，实现对REITs资产的精准定价。”新华资产相关负责人强调，同时要加强REITs投资研究的人员配备，确保REITs投研体系在市场中保持竞争力。