美国房贷监管收紧 公寓业主协会物业费或被迫上调

美国两家政府支持企业——联邦国民抵押贷款协会与联邦住宅贷款抵押公司正强化对多户住宅项目的贷款审查门槛，规定公寓业主协会须将更大比例的年度预算划拨至储备基金，用于覆盖未来翻修开销，此举将促使众多公寓组织上调业主的物业开支。新规明确要求公寓协会每年至少将物业费收入的15%注入储备账户，相比现行10%的标准有所提升。两家机构通过购入住房贷款并将其打包成证券向投资者发售，掌控着美国大部分抵押贷款市场，并在确立抵押贷款承销规则方面具有关键影响力。新标准预计于明年初正式落地，两家机构已自上周开始取消对公寓买家的快速抵押贷款审批流程，进一步强化对公寓交易的审核力度。

据专业评估公寓财务健康状况的机构Association Reserves统计，全美范围内39%的公寓协会财务状况堪忧，储备资金充足比例低于30%。受历史悠久的州级法律允许业主通过年度表决豁免储备金供款的影响，佛罗里达州的储备金余额明显落后于全国其他地区。该机构创始人罗伯特·诺德伦德强调，公寓董事会最常见的误区在于以为削减储备金缴款就能压低储备支出，却忽略了自然老化损耗并不会因董事会的决议而停止。根据新规，若公寓楼储备金未达标准且无法取得豁免，潜在购房者或将无法获取常规融资，进而波及购房及存量贷款的再融资进程。

业内人士普遍将此次更为严苛的公寓贷款规范与2021年佛罗里达州瑟夫赛德公寓坍塌事故联系起来，该事故曾导致98人遇难。此后，联邦国民抵押贷款协会扩展了监管范畴，更新了内部清单，用以跟踪那些因安全隐患、保险缺陷或维护疏漏而被排除在常规贷款之外的开发项目。田纳西州公寓协会法律顾问斯科特·韦斯透露，瑟夫赛德事件后更为严格的贷款条件已对交易构成干扰，部分购房者难以顺利获批贷款。他表示，尽管田纳西州法律要求开展储备金研究，但并未强制要求实际缴款，这导致部分志愿服务的委员会成员不愿通过上调物业费充当"恶人"，转而采取突发的特别评估方式。韦斯警示称，若因储备金匮乏阻碍房产交易，协会及其董事会成员可能遭遇心怀不满的业主提起的诉讼。

新规允许储备金预算低于15%的协会在储备金研究报告支持且预算涵盖研究中最高建议供款额的前提下仍可满足要求。联邦国民抵押贷款协会预估，将协会储备金缴款比例从10%上调至15%，将使每户业主每月物业费平均增加13至14美元。社区管理软件平台Vantaca追踪了2021至2025年间4059个协会的年末储备金走势，数据揭示储备金不足的建筑发起特别评估的概率比储备金稳定或增长的建筑高出逾20%。与此同时，联邦国民抵押贷款协会正在适度放宽部分此前被贷款机构视作负担过重的公寓保险条款。

责任编辑：李安桐