六大行个人房贷余额缩水，还要不要提前还贷？

每经记者|赵景致每经编辑|魏官红

提前偿还房贷的热度，是否已经过去？

自2022年下半年起，我国个人住房贷款借款人加速提前归还贷款，一度形成持续一段时间的“提前还贷潮”。

不过如今，凌晨抢号、排队数月的情况已经不再多见。那么，提前还贷的势头是否仍在延续？《每日经济新闻》记者梳理数据发现，国有六大行存量个人房贷余额合计约24.48万亿元，较上一年减少约0.71万亿元。

“当前提前还房贷的现象当然还存在，但和前几年相比，已经很难再称为‘潮’。”博通咨询首席分析师王蓬博表示，按揭贷款余额下降，是居民提前还贷与去年购房意愿偏弱共同作用的结果。

需要关注的是，今年一季度楼市出现“小阳春”。对此，资深金融政策专家周毅钦认为，这并非短期超跌后的反弹，而是在市场利率持续下行、购房政策逐步放宽的背景下，市场信心正在有序修复，这一趋势有望在二季度延续。

记者梳理后发现，银行个人住房贷款余额依旧处于下滑态势。

2024年，作为房贷投放主力的国有六大行，个人住房贷款减少了0.62万亿元；而2025年全年净减少0.71万亿元，降幅较2024年进一步扩大。

值得一提的是，2025年上半年国有六大行合计减少1078亿元，明显低于2024年上半年的3255亿元，但2025年下半年又大幅减少约6022亿元，导致去年个人房贷整体缩水幅度较2024年继续扩大。

随着个人房贷余额持续收缩，目前国有六大行的个人住房贷款余额都已告别“6万亿元时代”。

从全国范围看，个人住房贷款余额同样呈下降趋势。央行数据显示，2025年末全国个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%，这也意味着部分银行个人房贷余额甚至出现增长，银行间个人房贷业务已进入精细化竞争阶段。

在业内人士看来，存量房贷余额下降，本质上是两股力量此消彼长：一是提前还贷“减少”了多少，二是新发放房贷“补充”了多少。

“现在提前还房贷肯定还是有的，但与前几年相比，已经不能称作‘潮’。”王蓬博表示，提前还贷叠加去年居民购房意愿不足，这两方面因素共同导致银行个人房贷余额下降。

北京财富管理行业协会特约研究员杨海平表示，房地产市场目前仍处在调整阶段，虽然刚需群体不少，但观望人群也很多，整体按揭贷款增长仍显乏力。

今年一季度，内地二手房交易迎来一波“小阳春”。克而瑞报告显示，3月重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比增长117%，同比增长6%；一季度累计成交面积约4108万平方米，同比增长4%。

而在这一轮“小阳春”行情中，北京、上海等一线城市发挥了“领头羊”的作用。

“2026年一季度楼市‘小阳春’的主要修复动力来自一线城市二手房市场，目前整体仍处于温和修复阶段，这种回暖走势可能具备一定延续性。”周毅钦向记者表示，随着“小阳春”持续推进，其对商业银行个人住房贷款余额的正向影响也会逐步体现。

“虽然还没有实现全面反转，但我认为这并不是短期超跌后的反弹，而是在市场利率逐步下行、购房政策逐渐放松的过程中，市场信心正在稳步修复，我判断有望延续至二季度。”周毅钦表示，二手房成交活跃将直接带动房贷申请量上升，从而逐步放缓余额下滑速度，后续有望对房贷余额形成支撑，整体楼市正朝着“量增价稳”的方向发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，“小阳春”更多集中在重点城市的二手房交易层面，目前全国楼市复苏仍处于初期阶段，二季度市场成交若继续改善，也会对贷款市场形成积极支撑。“但部分客户使用的是公积金贷款，这部分不会计入商业银行贷款数据，也会对商业贷款余额表现造成影响。”

对于今年个人房贷走势，记者注意到，多家银行管理层也在业绩发布会上作出了回应。其中，交通银行(6.990, -0.10, -1.41%)对个人房贷业务判断相对乐观。

在2025年度业绩发布会上，交通银行副行长周万阜介绍，自2026年3月以来，该行按揭贷款进件量明显增加。“这应该是房地产市场趋稳的一个信号。”周万阜表示，如果这一趋势能够持续，2026年房贷业务将逐步恢复正增长，并带动交通银行整体零售贷款实现预期增长目标。

工商银行(7.500, -0.13, -1.70%)副行长王景武则回应了个贷不良率问题。王景武表示，该行个人贷款资产质量长期保持良好，近两年受经济转型、房地产市场调整以及阶段性供需失衡等因素影响，不良率短期有所上升，这与行业整体走势基本一致。

“我国经济基本面稳固、韧性较强、潜力充足，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变化，未来个人贷款风险总体可控。”王景武判断，随着一揽子政策加快落地、政策红利持续释放，个人信贷市场基础将逐步改善，个人贷款资产质量也会回归合理区间。

尽管国家在房地产领域持续出台政策，楼市也显现回暖信号，但杨海平向记者表示，按揭贷款在银行资产配置中的占比，未来可能仍会呈下降趋势。

从当前数据来看，记者注意到，大型银行的个人消费贷款和个人经营性贷款均实现较快增长。其中工商银行个人消费贷款增加778.19亿元，增长18.5%，个人经营性贷款增加2522.38亿元，增长15.0%；中国银行(5.820, -0.12, -2.02%)境内个人消费贷款增幅达到28%。

此前住房贷款“提前还款潮”的主要驱动力来自借款人本身：一方面受经济波动影响，另一方面受我国金融市场波动加大、股票和基金等资产价格明显下跌影响，普通居民投资收益显著下降，风险偏好趋于保守。此外，部分存量住房贷款利率较高，一些借款人的房贷利率甚至超过5%，在多重因素推动下，借款人将原本用于投资的部分资金转而用于提前偿还贷款。

不过，随着存量房贷利率下调，个人住房贷款的利息成本也在逐步降低。根据央行数据，今年2月，个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%，较上年同期下降约10个基点，贷款利率继续维持低位。

在利率已经较低的情况下，个人提前还款还合不合算？

“是否划算，要看消费者当前的投资或储蓄回报水平，与下调后的房贷利率之间的差距有多大。”王蓬博表示，如果投资收益率高于贷款利率，可以考虑将更多资金用于投资；反之，则可考虑部分或全部提前还款。同时，也要为日常生活支出以及未来养老、医疗等需求预留充足资金。

另外，从还款方式来看，通常等额本金在前期偿还的本金较多、利息较少，因此提前还款相对更划算；而等额本息前期偿还的利息较多、本金较少，如果还款进度已经过半，也未必需要再考虑提前还款。

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