生命科学实验室地产市场逐步企稳，投资前景如何演变

核心要点

以生物科技、生物制药为主导的生命科学实验室产业，在美国国立卫生研究院被迫中止数十亿美元科研经费后，去年市场需求出现显著回落。美国联邦政府大幅压缩了国立卫生研究院的预算拨款。

根据仲量联行监测的十大生命科学核心区域市场数据，今年首季整体空置率达到27.4%，较2025年同期的25.7%有所上升。波士顿、旧金山湾区等重点区域的空置率更是突破30%大关。

然而，该行业正开始呈现企稳迹象。世邦魏理仕的另一项研究表明，2025年下半年生命科学领域的风险投资规模已攀升至2022年以来的最高点。同时，在建实验室面积已降至2017年以来的最低水平。

仲量联行10月发布的报告预测：“市场将在供应结构优化的驱动下逐步企稳，而非依赖需求大幅反弹。”

仲量联行预计，到2030年，实验室可租赁率将回落至约20%，“前提是吸纳量持续低于平均水平，同时大量存量通过不良资产处置、改造再利用等方式退出市场”。

仲量联行产业租赁咨询主管特拉维斯·麦克雷迪指出，该领域的市场调整堪称历史性的，而行业困境并非单纯由资金削减所致。

麦克雷迪认为，当前供应过剩的局面，是前所未有的建设规模与生命科学企业地产使用模式根本性变革共同作用的产物。

“整个行业格局与发展态势都在持续演变，”麦克雷迪表示，“我们曾基于对生物科技企业所需设备与配套技术的预判，高标准地打造了这类地产品类，而人工智能与机器人技术的到来彻底改变了这一格局。”

机遇也正从中显现。

麦克雷迪预计，到2030年，近1900万平方英尺的闲置实验室空间将转型改作他用，而能够顺应变革的企业与市场最终将更具竞争力。这种适配性体现在建筑设计层面。

据全球顶级建筑设计事务所晋思（Gensler）介绍，该公司近期完成了一项为期一年的跨学科研究，深入探讨人工智能、自动化与机器人技术如何重塑实验室运营，乃至从基建需求、空间配比到人员结构的整体地产战略。

“这是一场颠覆性变革，”晋思全球科学业务负责人赖利·波布莱特表示，“科学领域的发展方向，尤其是自动化与人工智能这些新技术，正彻底改变我们对实验流程的认知。”

波布莱特以所谓“湿实验台”区域的转型为例，该区域是科学家使用仪器开展实验的核心场所。如今许多实验可通过人工智能或自动化设备完成，这意味着机器人与计算机进驻的同时，试管等传统器具逐步退出。

从房地产角度来看，企业正积极探索新技术的应用潜力，重新评估现有设施，判断空间是否具备升级改造条件。

“大型客户、持有园区与物业的企业，都在推进这项工作，”波布莱特说道。

晋思的研究显示，当前的空置现象实则掩盖了物业品质问题：如今大量闲置物业从一开始就并非真正的甲级实验室空间。

尽管实验室的地产需求看似在收缩，但业内关于下一周期何种实验室物业能够存续并脱颖而出的讨论愈发激烈。

“如今大型生物科技企业，乃至大型化工企业，都在评估自身基建，切实论证其是否具备长期使用价值，或是制定整合策略、新建规划，在合适的环境中统筹各类研发资源，”波布莱特表示。

晋思正着手调研老旧实验室空间，评估运行人工智能的大型计算机所需的更高电力与通风需求，同时判断这些空间能否改造适配机器人设备。波布莱特称，这本质上是在实验室中搭建小型数据中心。

当然，还需考量建筑结构能否承载新设备的重量。多数新建建筑可以满足，但老旧建筑则存在不确定性。

这些空间正围绕智能设备重新设计，但仍需打造具备创新性的实验室环境，供科学家验证设备运行结果。波布莱特解释称，这需要高度专注的工作氛围，因此需要安静的区域，而非如今新式办公中流行的开放式、往往更嘈杂的工作空间。

此外还有协作模式的变革。科学家不再单打独斗，而是与人工智能研究员、工程师、流程设计师协同工作。

“如今这些专业人员共同协作，而非各自为战，这对行业而言是重大变革，不仅体现在生命科学领域，也包括化学领域，”波布莱特表示，“过去科学家们在某种程度上都将自己视为独立的科研主角，而如今跨学科科研已成趋势，与各类合作伙伴协作开展前沿探索已成为必然要求。”

波布莱特以基因泰克公司为例。据其母公司罗氏集团透露，基因泰克正斥巨资对位于瑞士巴塞尔的全球总部园区进行为期多年的扩建改造，项目投资超30亿瑞士法郎（近40亿美元），其中包含一栋高72米的全新科研大楼，预计2029年竣工。该项目旨在实现科研设施现代化，并整合研发职能。